A remoção de ações deixa os credores sem mão

A remoção de patrimônio líquido – o processo de redução do valor patrimonial de um ativo imobiliário – é uma das estratégias mais antigas de proteção de ativos. Essencialmente, envolve onerar uma propriedade com dívidas a tal ponto que haja pouco ou nenhum patrimônio para os credores adquirirem. Ao dar a outra parte uma reclamação contra a propriedade, os proprietários retêm o controle sobre os fluxos de caixa e o uso do ativo, ao mesmo tempo que tornam a propriedade pouco atraente para aqueles que tentam aperfeiçoar qualquer tipo de julgamento legal. Embora esta seja uma abordagem aparentemente simples, existem certos requisitos que devem ser atendidos para garantir sua eficácia. Várias maneiras de executar essa estratégia fornecem níveis crescentes de benefício para os proprietários.

Noções básicas de redução de patrimônio

Não deve ser confundido com o esquema de reparação de execução hipotecária, extração de capital ou colateralização, efetuado a fim de salvaguardar a propriedade de ativos imobiliários, tornando o patrimônio desses ativos sem valor aos olhos dos credores. Embora existam muitas estratégias diferentes de remoção de ações, todas elas envolvem o controle de ativos imobiliários sem que haja grandes participações acionárias neles. Ao tornar o patrimônio na propriedade difícil ou caro de se obter, os proprietários esperam proteger suas casas e outras propriedades da penhora em processos judiciais. A ideia é simples: manter o controle e o gozo de uma propriedade, mas deixar pouco ou nenhum patrimônio para o credor obter. (Para mais informações, leia Como evitar golpes de execução hipotecária.)

Ao mesmo tempo, como acontece com qualquer tipo de estratégia de proteção de ativos, a remoção de patrimônio deve ser executada com bastante antecedência em relação ao momento em que a proteção é necessária. A execução de qualquer estratégia de projeção de ativos durante um procedimento legal geralmente será considerada inadequada pelos tribunais. Por exemplo, tentar colocar ativos no nome de outra pessoa seria considerado uma transferência fraudulenta, feita com o único propósito de ocultar ativos.

Tradicionalmente, a forma mais comum de remoção do patrimônio líquido (conhecida como remoção do cônjuge) era parar de reivindicar o título para o cônjuge, que tinha menos probabilidade de ser processado por motivos financeiros. Essa estratégia antes eficaz não é mais usada, pois o divórcio agora é uma ameaça maior aos bens do que uma responsabilidade legal.

Usando HELOCs

Atualmente, a maneira mais comum de reduzir a probabilidade de penhora é tomar um empréstimo contra o ativo e dar a outra parte uma garantia pela obrigação da dívida. A forma mais comum de empréstimo é a linha de crédito de home equity (HELOC). Com um HELOC, o credor recebe uma garantia sobre o patrimônio da propriedade, que serve como garantia para o empréstimo. Mesmo um empréstimo de capital não financiado reduzirá significativamente o patrimônio líquido contábil, sem criar qualquer risco significativo para o tomador. A maioria das linhas de crédito de capital não cobra uma taxa por não usar os fundos e são muito baratas (se não gratuitas) para configurar. Os HELOCs tornam muito mais difícil e caro para um credor obter o patrimônio real de uma propriedade e muitas vezes impedem os credores de iniciar processos judiciais, sem afetar o fluxo de caixa do mutuário.

Colocar um HELOC sem financiamento em um imóvel é a primeira linha de defesa para qualquer propriedade; também fornece uma fonte de fundos que pode ser usada para emergências ou outras obrigações financeiras inesperadas. Se continuar sem financiamento, o HELOC não adicionará nenhum risco financeiro na forma de juros exigidos ou reembolsos de principal. Uma vez que os credores não podem dizer quanto é realmente devido ao banco, esta estratégia pode ser eficaz para desencorajar uma parte de ir atrás do imóvel, mas é menos eficaz se o credor decidir ir ao tribunal.

Puxando uma segunda hipoteca

Um meio de proteção mais eficaz, embora mais arriscado, é usar empréstimos capitalizados na forma de HELOC ou segunda hipoteca. Quando o empréstimo é financiado, o credor recebe uma garantia prioritária, ou seja, uma ação contra o patrimônio líquido pelo valor emprestado, que prevalece sobre o julgamento de qualquer credor. Nesse caso, o patrimônio líquido do imóvel é efetivamente reduzido pelo valor do capital emprestado, que não pode ser recuperado por via legal, reduzindo ainda mais a motivação do credor para entrar com a ação judicial.

Usando Isenções de Homestead

Muitos estados têm isenções de homestead, que limitam o valor do patrimônio líquido de uma casa que um credor pode apreender para cumprir uma obrigação financeira. No entanto, para a maioria das pessoas, a isenção do bem de família protegerá apenas uma fração do valor patrimonial de uma casa. Por exemplo, uma casa de $ 400.000 sem hipoteca e isenção de $ 100.000 de casa teria $ 300.000 de patrimônio exposto a potenciais reivindicações legais. Nessa situação, faria sentido manter algum tipo de empréstimo sobre o imóvel, de forma que o patrimônio líquido nunca ultrapassasse US $ 100.000. Se algo acontecesse e uma sentença fosse proferida, o credor examinaria os registros da propriedade, avaliaria o valor da casa e decidia que há pouco a ganhar com uma ação legal cara.

No entanto, a questão do financiamento do empréstimo é dupla. Um, o proprietário deve encontrar um uso para o capital que será tão ou mais produtivo quanto o investimento em imóveis. Em segundo lugar, o proprietário deve ser capaz de manter o empréstimo por meio dos pagamentos mensais do principal e dos juros necessários ou da execução do risco pelo credor. Existem muitos relatos de proprietários de imóveis retirando suas propriedades em troca de capital e investindo no mercado de ações. Comemorada nos mercados em alta, essa estratégia alimentou as taxas de execução hipotecária durante longos períodos de declínio do mercado. Ao considerar essa estratégia, a maioria das pessoas não consegue pensar em como usar ou investir adequadamente os lucros que retiraram de suas propriedades. (Para obter informações básicas, consulte nosso Recurso Especial da Investopedia: Hipotecas Subprime.)

Estratégia de Empréstimos Amigáveis

Para reduzir o risco de execução hipotecária, alguns proprietários obtêm um empréstimo amigável de uma empresa ou trust controlado por alguém que conhecem pessoalmente. Por causa do relacionamento pessoal, os proprietários presumem que o credor não executará a hipoteca em caso de um período de pagamentos do empréstimo lentos ou inexistentes. Muitos desses empréstimos amigáveis ​​acabam sendo descartados como fraudulentos porque não parecem ser genuínos.

Embora cada jurisdição tenha seus próprios regulamentos específicos, para ser aprovado, o empréstimo deve ser feito para uma finalidade econômica específica, deve ser devidamente documentado e a garantia hipotecária, arquivada. Mais importante ainda, os pagamentos do principal e dos juros devem ser feitos no prazo e de acordo com os documentos do empréstimo. Muitos empréstimos concedidos para proteção de propriedade são indeferidos pelos tribunais porque o mutuário nunca efetuou ou documentou o pagamento da hipoteca.

Colateralização cruzada

Colateralização cruzada é outra estratégia de proteção de ativos que onera o patrimônio líquido de uma propriedade, sendo esse patrimônio utilizado como garantia para vários outros ativos. Mesmo que não tenha um ônus pendente sobre ele, ele não pode ser penhorado porque protege os juros de outro empréstimo ou garantia.

Funciona assim: suponha que duas empresas pertencentes ao mesmo grupo tenham propriedade. A Empresa 1 faz um empréstimo à Empresa 2 e usa sua propriedade como garantia. A Empresa 2 usa os recursos do empréstimo para dar à Empresa 1 um empréstimo equivalente e penhorar sua propriedade como garantia. Sem nenhum dinheiro saindo do mesmo grupo de propriedade, ambas as propriedades têm gravames de propriedade e agora estão protegidas de credores. Se a Empresa # 1 for processada e uma sentença for obtida contra a propriedade, esta ainda pode ser usada sem problema.

Eventualmente, quando é vendido, o produto é usado para pagar o empréstimo hipotecário existente, não deixando o credor sem direito de regresso perante o imóvel. Embora este seja um exemplo muito simplista e transparente, estruturas mais complexas, usando entidades offshore e fundos privados, são freqüentemente empregadas para dificultar aos credores a determinação da propriedade real ou provar que as transações não são de boa-fé.

LLCs de imóveis

Possuir imóveis para locação é um empreendimento de alto risco. É muito difícil proteger o ativo da responsabilidade legal de possuir e administrar a propriedade. No entanto, por meio do uso de LLCs imobiliárias, os proprietários encontraram um método para proteger seus outros ativos de suas atividades imobiliárias e vice-versa. Por possuir propriedade dentro de uma LLC de um único ativo, apenas a propriedade em si pode ser processada, o que isola os proprietários de outros ativos do apego.

Visto que uma LLC é uma entidade legal, os credores que desejam processar o proprietário só podem perseguir o interesse do proprietário na LLC. Para isolar ainda mais os ativos, as LLCs de um único ativo geralmente são de propriedade de uma holding LLC gerenciada  registrada em um estado como Nevada, o que permite uma ordem de cobrança como o único modo de atacar a entidade. Uma vez que a ordem de cobrança apenas permite que os credores entrem como membros, eles nunca receberão nenhuma distribuição de renda do gerente, mas incorrerão em obrigações fiscais; isso é financeiramente insustentável. Curiosamente, a maioria das estratégias baseadas em LLC também sugere retirar o patrimônio por meio de um HELOC, usando os fundos para investir ou atualizar outras propriedades imobiliárias.

The Bottom Line

Quando feito como parte de um plano bem elaborado e bem elaborado, a redução de capital pode ser uma ferramenta de proteção de ativos muito poderosa. Muitas vezes, é melhor usado com outras estratégias de proteção, como a estrutura LLC imobiliária, que protege a propriedade e o proprietário. Essas estratégias devem considerar o uso estratégico dos recursos do empréstimo e ser executadas bem antes de sua necessidade, de modo a evitar que sejam vistas como transferências fraudulentas pelos tribunais. Como acontece com qualquer estratégia de proteção de ativos, um advogado com conhecimento nesta área deve ser consultado antes de qualquer empréstimo ou documento legal ser executado. (Para saber mais, consulte nosso Tutorial de Noções Básicas de Hipoteca.)