Cláusulas de contingência em contratos de compra de residências
Uma cláusula de contingência define uma condição ou ação que deve ser cumprida para que um contrato imobiliário se torne vinculativo. Uma contingência torna-se parte de um contrato de venda vinculativo quando ambas as partes, o comprador e o vendedor, concordam com os termos e assinam o contrato. Conseqüentemente, é importante entender em que você está se metendo se uma cláusula de contingência for incluída em seu contrato imobiliário. Aqui, apresentamos cláusulas de contingência amplamente utilizadas em contratos de compra de casa e como elas podem beneficiar compradores e vendedores.
Principais vantagens
- Uma cláusula de contingência define uma condição ou ação que deve ser cumprida para que um contrato imobiliário se torne vinculativo.
- Uma contingência de avaliação protege o comprador e é usada para garantir que uma propriedade seja avaliada por um valor mínimo especificado.
- Uma contingência de financiamento (ou “contingência de hipoteca”) dá ao comprador tempo para obter financiamento para a compra do imóvel.
- Uma inspeção ou uma contingência de devida diligência dá ao comprador o direito de ter a casa inspecionada dentro de um período de tempo especificado.
Contratos imobiliários
Uma transação imobiliária geralmente começa com uma oferta: um comprador apresenta uma oferta de compra a um vendedor, que pode aceitar ou rejeitar a proposta. Freqüentemente, o vendedor rebate a oferta e as negociações vão e voltam até que ambas as partes cheguem a um acordo. Se uma das partes não concordar com os termos, a oferta torna-se nula e o comprador e o vendedor seguem caminhos separados sem nenhuma obrigação adicional. Se ambas as partes concordarem com os termos da oferta, no entanto, o comprador fará um depósito em dinheiro – uma quantia paga como prova de boa fé, normalmente equivalente a 1% ou 2% do preço de venda. Os fundos são mantidos por uma empresa de custódia enquanto o processo de fechamento é iniciado.
Às vezes, uma cláusula de contingência é anexada a uma oferta de compra de um imóvel e incluída no contrato imobiliário. Essencialmente, uma cláusula de contingência dá às partes o direito de desistir do contrato sob certas circunstâncias que devem ser negociadas entre o comprador e o vendedor. As contingências podem incluir detalhes como o prazo (por exemplo, “O comprador tem 14 dias para inspecionar a propriedade”) e termos específicos (por exemplo, “O comprador tem 21 dias para garantir um empréstimo convencional de 30 anos por 80% do preço de compra a taxa de juros não superior a 4,5% ”). Qualquer cláusula de contingência deve ser claramente declarada para que todas as partes entendam os termos.
Se as condições da cláusula de contingência não forem atendidas, o contrato torna-se nulo e sem efeito, e uma das partes (na maioria das vezes o comprador) pode desistir sem consequências legais. Por outro lado, se as condições forem atendidas, o contrato é legalmente exeqüível e uma parte violaria o contrato se decidisse desistir. As consequências variam, desde o confisco do dinheiro sério até ações judiciais. Por exemplo, se um comprador desiste e o vendedor não consegue encontrar outro comprador, o vendedor pode processar por desempenho específico, forçando o comprador a comprar a casa.
Tipos de cláusulas de contingência
As cláusulas de contingência podem ser escritas para quase qualquer necessidade ou preocupação. Aqui estão as contingências mais comuns incluídas nos contratos de compra de casa atuais.
Contingência de Avaliação
Uma contingência de avaliação protege o comprador e é usada para garantir que uma propriedade seja avaliada por um valor mínimo especificado. Se a propriedade não for avaliada por pelo menos o valor especificado, o contrato pode ser rescindido e, em muitos casos, o dinheiro da penalidade é devolvido ao comprador.
Uma contingência de avaliação pode incluir termos que permitem ao comprador prosseguir com a compra, mesmo se a avaliação estiver abaixo do valor especificado, normalmente dentro de um certo número de dias após o comprador receber o aviso do valor de avaliação. O vendedor pode ter a oportunidade de reduzir o preço ao valor da avaliação. A contingência especifica uma data de lançamento em ou antes da qual o comprador deve notificar o vendedor sobre quaisquer problemas com a avaliação. Caso contrário, a contingência será considerada satisfeita e o comprador não poderá desistir da transação.
Uma cláusula de contingência em um negócio imobiliário dá às partes o direito de desistir de seu contrato em circunstâncias específicas que são negociadas entre o comprador e o vendedor.
Contingência de Financiamento
Uma contingência de financiamento (também chamada de “ contingência de hipoteca ”) dá ao comprador tempo para solicitar e obter financiamento para a compra do imóvel. Isso fornece proteção importante para o comprador, que pode rescindir o contrato e recuperar seu dinheiro sério caso não consiga obter financiamento de um banco, corretor de hipotecas ou outro tipo de empréstimo.
Uma contingência financeira indicará um determinado número de dias que o comprador tem para obter o financiamento. O comprador tem até esta data para rescindir o contrato (ou solicitar uma prorrogação que deve ser acordada por escrito pelo vendedor). Caso contrário, o comprador renuncia automaticamente à contingência e torna-se obrigado a comprar a propriedade – mesmo que o empréstimo não seja garantido.
Contingência de venda de residências
Embora na maioria dos casos seja mais fácil vender antes de comprar outro imóvel, o momento e o financiamento nem sempre funcionam assim. Uma contingência de venda de casa dá ao comprador um determinado período de tempo para vender e liquidar sua casa existente a fim de financiar a nova. Esse tipo de contingência protege os compradores porque, se uma casa existente não for vendida pelo menos pelo preço pedido, o comprador pode desistir do contrato sem consequências legais.
Contingências de venda de casa podem ser difíceis para o vendedor, que pode ser forçado a recusar outra oferta enquanto espera pelo resultado da contingência. O vendedor reserva-se o direito de rescindir o contrato se a casa do comprador não for vendida dentro do número de dias especificado.
Contingência de Inspeção
Uma contingência de inspeção (também chamada de “contingência de devida diligência”) dá ao comprador o direito de ter a casa inspecionada dentro de um período de tempo especificado, como cinco a sete dias. Ele protege o comprador, que pode cancelar o contrato ou negociar reparos com base nas conclusões de um inspetor residencial profissional. Um inspetor examina o interior e o exterior da propriedade, incluindo a condição dos elementos elétricos, de acabamento, de encanamento, estruturais e de ventilação. O inspetor fornece um relatório ao comprador detalhando todos os problemas descobertos durante a inspeção. Dependendo dos termos exatos da contingência de fiscalização, o comprador pode:
- Aprove o relatório e o negócio segue em frente
- Reprovar o relatório, desistir do negócio e ter o dinheiro sério devolvido
- Solicite tempo para mais inspeções se algo precisar de uma segunda análise
- Solicitar reparos ou uma concessão (se o vendedor concordar, o negócio segue em frente; se o vendedor se recusar, o comprador pode desistir do negócio e ter seu dinheiro sério devolvido)
Uma contingência de custo de reparo às vezes é incluída além da contingência de inspeção. Isso especifica um valor máximo em dólares para os reparos necessários. Se a inspeção residencial indicar que os reparos custarão mais do que esse valor em dólares, o comprador pode optar por rescindir o contrato. Em muitos casos, a contingência de custo de reparo é baseada em uma determinada porcentagem do preço de venda, como 1% ou 2%.
Cláusula de Expulsão
A cláusula de expulsão é uma contingência adicionada pelos vendedores para fornecer uma medida de proteção contra uma contingência de venda de casa. Embora o vendedor concorde com uma contingência de venda de casa, ele pode adicionar uma cláusula de cancelamento afirmando que o vendedor pode continuar a comercializar o imóvel. Se outro comprador qualificado se apresentar, o vendedor dará ao comprador atual um determinado período de tempo (como 72 horas) para remover a contingência de venda da casa e manter o contrato vivo. Caso contrário, o vendedor pode rescindir o contrato e vender para o novo comprador.
The Bottom Line
Um contrato imobiliário é um acordo legal que define as funções e obrigações de cada parte em uma transação imobiliária. Contingências são cláusulas anexadas e integradas ao contrato. É importante ler e compreender o seu contrato, prestando atenção a todas as datas e prazos especificados. Como o tempo é essencial, um dia (e um prazo perdido) pode ter um efeito negativo – e caro – em sua transação imobiliária.
Em alguns estados, os profissionais do setor imobiliário podem preparar contratos e quaisquer modificações, incluindo cláusulas de contingência. Em outros estados, entretanto, esses documentos devem ser elaborados por advogados credenciados. É importante seguir as leis e regulamentos de seu estado. Em geral, se você estiver trabalhando com um corretor imobiliário qualificado, ele poderá orientá-lo ao longo do processo e certificar-se de que os documentos sejam corretamente preparados (por um advogado, se necessário). Se você não estiver trabalhando com um agente ou corretor, verifique com um advogado se tiver alguma dúvida sobre contratos imobiliários e cláusulas de contingência.