Empréstimo em conformidade
O que é um empréstimo conforme?
Um empréstimo conforme é uma hipoteca igual ou inferior ao valor em dólares estabelecido pelo limite estabelecido pela Federal Housing Finance Agency (FHFA) e atende aos critérios de financiamento da Freddie Mac e Fannie Mae. Para os tomadores de empréstimo com crédito excelente, os empréstimos em conformidade são vantajosos devido às baixas taxas de juros a eles fixadas.
Principais vantagens
- Um empréstimo em conformidade é uma hipoteca cujos termos e condições subjacentes atendem aos critérios de financiamento da Fannie Mae e Freddie Mac – principalmente, um limite em dólares para o valor do empréstimo.
- O limite de empréstimo em conformidade com a linha de base é ajustado anualmente. É $ 548.250 em 2021 para a maior parte dos Estados Unidos
- Os credores preferem lidar com empréstimos em conformidade, já que esses são o único tipo que a Fannie Mae e a Freddie Mac garantirão e comprarão no mercado hipotecário secundário.
- Empréstimos em conformidade geralmente oferecem taxas mais vantajosas para os tomadores de empréstimos.
Como funciona um empréstimo conforme funciona
A Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC ou Freddie Mac) são entidades patrocinadas pelo governo que impulsionam o mercado de empréstimos imobiliários. Essas agências quase-governamentais criaram regras e diretrizes padronizadas com as quais as hipotecas de propriedades de uma unidade (também conhecidas como residências unifamiliares) devem estar em conformidade para serem elegíveis para o respaldo das agências. (Fannie Mae e Freddie Mac não emitem hipotecas por conta própria. Em vez disso, seguram hipotecas emitidas por credores e atuam como formadores de mercado secundários se os credores desejarem vender essas hipotecas.)
O termo “conformidade” é mais frequentemente usado quando se fala especificamente sobre o valor da hipoteca, que deve estar dentro de um certo limite, conhecido como limite de empréstimo em conformidade, estabelecido pelo FHFA.
Esse limite básico é de $ 548.250 para a maior parte dos Estados Unidos em 2021. Isso representa um aumento de $ 510.400 em 2020. Em alguns mercados de alto custo, como São Francisco e Nova York, o limite é maior. O novo teto para essas áreas é de $ 822.375, ou 150% de $ 548.250. Disposições legais especiais estabelecem diferentes cálculos de limite de empréstimo para o Alasca, Havaí, Guam e as Ilhas Virgens dos Estados Unidos. Nessas áreas, o limite do empréstimo de linha de base é de US $ 822.375 para propriedades de uma unidade em 2021.
A Lei de Recuperação Econômica e Habitação (HERA) exige que o limite de empréstimo em conformidade com a linha de base seja ajustado a cada ano para a Fannie Mae e Freddie Mac para refletir a mudança no preço médio das casas nos Estados Unidos.
Além do tamanho do empréstimo, outras diretrizes em conformidade com os empréstimos aderem para incluir a relação entre o valor do empréstimo e o mutuário (ou seja, o valor da entrada), a relação entre a dívida e a receita, a pontuação e o histórico de crédito, os requisitos de documentação, etc..
Vantagens de empréstimos em conformidade
Para os consumidores, os empréstimos em conformidade são vantajosos devido às suas taxas de juros baixas. Para compradores de casa pela primeira vez que fazemempréstimos da Federal Housing Administration (FHA), por exemplo, o pagamento inicial pode ser tão baixo quanto 3,5%. No entanto, oseguro hipotecário de cerca de 0,85% ao ano para empréstimos de 30 anos menores ou iguais a $ 625.000 é exigido para esses empréstimos quando um pagamento inicial tão baixo é feito. Parte ou todo o custo do seguro é dedutível de impostos se a renda bruta ajustada da família (AGI) do mutuário não for superior a $ 109.000. A dedução é totalmente eliminada para contribuintes com um AGI acima de US $ 109.000 (ou US $ 54.500 para casais que entram separadamente).
Os credores também preferem trabalhar com empréstimos em conformidade, uma vez que podem ser facilmente agrupados em pacotes de investimento e vendidos no mercado hipotecário secundário. Esse processo libera a capacidade de uma instituição financeira de emitir mais empréstimos e emprestar mais dinheiro aos compradores de casas.
Empréstimos conformes vs. empréstimos não conformes
Hipotecas que excedem o limite de empréstimo conforme são classificados como não-conformes ou jumbo hipotecas. Como a Fannie Mae e a Freddie Mac só compram empréstimos conformes para reembalar no mercado secundário, a demanda por empréstimos não conformes é muito menor. Os termos e condições das hipotecas inadimplentes podem variar amplamente de credor para credor, mas as taxas de juros e o pagamento mínimo de entrada para empréstimos jumbo são geralmente mais altos porque representam um risco maior para o credor. Além de mais dinheiro envolvido, o empréstimo não pode ser garantido por empresas patrocinadas pelo governo.
Os compradores de casas que precisam de uma hipoteca que ultrapasse os limites do empréstimo podem contornar o problema contratando duas hipotecas menores, em vez de um único empréstimo gigantesco.
Empréstimos em conformidade vs. empréstimos convencionais
Empréstimos conformes são freqüentemente confundidos com empréstimos / hipotecas convencionais. Embora os dois tipos se sobreponham, eles não são iguais. Uma hipoteca convencional é uma categoria muito mais ampla. É qualquer empréstimo oferecido por um credor privado, ao contrário de uma agência governamental como a FHA ou o Departamento de Assuntos de Veteranos dos Estados Unidos (VA), ou apoiado pela Fannie Mae ou Freddie Mac, que é onde qualquer sobreposição – e confusão – surge.
O tamanho do empréstimo não afeta sua convencionalidade, apenas sua conformidade. Com efeito, embora todos os empréstimos conformes sejam convencionais, nem todos os empréstimos convencionais são qualificados como conformes.
Considerações especiais para empréstimos em conformidade
O FHFA, que define o limite de empréstimo em conformidade com uma base anual, tem supervisão regulatória para garantir que Fannie Mae e Freddie Mac cumpram seus estatutos e missões de promover a propriedade de uma casa para americanos de baixa renda e classe média. O FHFA usa o aumento / diminuição percentual de outubro a outubro nos preços médios da habitação na Pesquisa Mensal das Taxas de Juro (MIRS) para ajustar os limites de empréstimo em conformidade para o ano subsequente.
Para realizar esta pesquisa, FHFA pede a uma amostra de credores hipotecários que relate os termos e condições de todos os empréstimos não agrícolas com amortização total, com amortização total e que fecharam durante os últimos cinco dias úteis do mês. A pesquisa fornece informações mensais sobre taxas de juros, termos de empréstimos e preços de casas por tipo de propriedade, tipo de empréstimo (taxa fixa ou taxa ajustável) e tipo de credor, bem como informações sobre empréstimos de taxa fixa de 15 e 30 anos.