Hipoteca de 15 anos vs. 30 anos: Qual é a diferença?
Hipoteca de 15 anos vs. 30 anos: uma visão geral
Uma variedade desconcertante de hipotecas pode estar disponível, mas para a maioria dos compradores de casas, na prática, há apenas uma. A hipoteca de taxa fixa de 30 anosé praticamente um arquétipo americano, a torta de maçã dos instrumentos financeiros.É o caminho que gerações de americanos seguiram para adquirir uma casa própria pela primeira vez.
Mas muitos desses compradores poderiam ter sido mais bem atendidos se tivessem optado por uma hipoteca de taxa fixa de 15 anos.
Os empréstimos são estruturalmente semelhantes – a principal diferença é o prazo. Enquanto uma hipoteca de 30 anos pode tornar seus pagamentos mensais mais acessíveis, uma hipoteca de 15 anos geralmente custa menos a longo prazo.
Principais vantagens
- A maioria dos compradores de casas escolhe uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos, mas uma hipoteca de 15 anos pode ser uma boa escolha para alguns.
- Uma hipoteca de 30 anos pode tornar seus pagamentos mensais mais acessíveis.
- Embora os pagamentos mensais de uma hipoteca de 15 anos sejam mais altos, o custo do empréstimo é menor no longo prazo.
Como os termos de hipoteca afetam o custo
Uma hipoteca é simplesmente um tipo específico de empréstimo a prazo – garantido por um imóvel. Para um empréstimo a prazo, o mutuário paga juros calculados anualmente sobre o saldo pendente do empréstimo. Tanto a taxa de juros quanto o pagamento mensal são fixos.
Como o pagamento mensal é fixo, a parte que vai pagar os juros e a parte que vai pagar o principal variam com o tempo. No início, como o saldo do empréstimo é muito alto, a maior parte do pagamento é de juros. Mas, à medida que o saldo fica menor, a parcela dos juros do pagamento diminui e a parcela destinada ao principal aumenta.
Um empréstimo de curto prazo significa um pagamento mensal mais alto, o que torna a hipoteca de 15 anos menos acessível. Mas o prazo mais curto torna o empréstimo mais barato em várias frentes. Na verdade, durante toda a vida de um empréstimo, uma hipoteca de 30 anos acabará custando mais do que o dobro da opção de 15 anos.
Como os empréstimos de 15 anos são menos arriscados para os bancos do que os de 30 anos – e porque custa menos aos bancos fazer empréstimos de curto prazo do que os de longo prazo – uma hipoteca de 30 anos normalmente vem com uma taxa de juros mais alta.
Hipoteca de 30 anos
Em uma hipoteca de 30 anos, é claro, esse saldo encolhe muito mais lentamente – na verdade, o comprador está tomando emprestado a mesma quantidade de dinheiro por mais do que o dobro do tempo. Na verdade, é mais do que o dobro em vez de apenas o dobro porque, para uma hipoteca de 30 anos, o saldo principal não diminui tão rapidamente quanto para um empréstimo de 15 anos.
Quanto mais alta for a taxa de juros, maior será a diferença entre as duas hipotecas. Quando a taxa de juros é de 4%, por exemplo, o devedor na verdade paga quase 2,2 vezes mais juros para tomar emprestado o mesmo valor do principal em 30 anos em comparação com um empréstimo de 15 anos.
A principal vantagem de uma hipoteca de 30 anos é o pagamento mensal relativamente baixo. E mesmo que a acessibilidade não seja um problema, existem outras vantagens:
- O pagamento mais baixo pode permitir que o mutuário compre mais casa do que seria capaz de pagar com um empréstimo de 15 anos, uma vez que o mesmo pagamento mensal permitiria ao mutuário fazer um empréstimo maior em 30 anos.
- O pagamento mais baixo permite que o mutuário acumule economias.
- O pagamento mais baixo libera fundos para outras metas.
90%
A porcentagem de compradores de casas que escolheram uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos em 2019, de acordo com Freddie Mac.
Hipoteca de 15 anos
Os consumidores pagam menos em uma hipoteca de 15 anos – algo emtornode um quarto de um por cento a um por cento (ouponto) a menos, e ao longo das décadas isso pode realmente somar.
As agências apoiadas pelo governo que apóiam a maioria das hipotecas, como Freddie Mac, impõem taxas adicionais, chamadas de ajustes de preços de empréstimos, que tornam as hipotecas de 30 anos mais caras.
Essas taxas geralmente se aplicam a mutuários com menor pontuação de crédito, pagamentos menores ou ambos. A Federal Housing Administration também cobra prêmios de seguro hipotecário mais elevados para os mutuários de 30 anos.
“Alguns dos ajustes de preço do nível de empréstimo que existem em 30 anos não existem em 15 anos”, diz James Morin, vice-presidente sênior de empréstimos de varejo da Norcom Mortgage em Avon, Connecticut. A maioria das pessoas, de acordo com Morin, inclua esses custos em suas hipotecas como parte de uma taxa mais alta, em vez de pagá-los imediatamente.
Imagine, então, um empréstimo de $ 300.000, disponível a 4% por 30 anos ou a 3,25% por 15 anos. O efeito combinado da amortização mais rápida e da taxa de juros mais baixa significa que tomar emprestado o dinheiro por apenas 15 anos custaria $ 79.441, em comparação com $ 215.609 em 30 anos, ou quase dois terços menos.
Claro, há um problema. O preço de economizar tanto dinheiro a longo prazo é um desembolso mensal muito maior – o pagamento do empréstimo hipotético de 15 anos é de $ 2.108, $ 676 (ou cerca de 38%) a mais do que o pagamento mensal do empréstimo de 30 anos ($ 1.432 )
Para alguns especialistas, poder pagar o pagamento mais alto inclui ter um fundo para dias chuvosos guardado. O que muitos planejadores financeiros gostam na hipoteca de 15 anos é que ela é efetivamente “poupança forçada” na forma de capital em um ativo que normalmente se valoriza (embora, como as ações, as casas aumentem e caiam no valor).
Se um investidor puder pagar o pagamento mais alto, é de seu interesse optar pelo empréstimo mais curto, especialmente se estiver se aproximando da aposentadoria, quando ficarão dependentes de uma renda fixa.
Considerações Especiais
Existem alguns casos em que um mutuário pode ter um incentivo para investir o dinheiro extra gasto a cada mês em uma hipoteca de 15 anos em outro lugar, como em uma conta 529 para mensalidades universitárias ou em um plano 401 (k) com imposto diferido, especialmente se o empregador iguala as contribuições do mutuário. E com as taxas de hipoteca tão baixas, um investidor experiente e disciplinado poderia optar pelo empréstimo de 30 anos e colocar a diferença entre os pagamentos de 15 e 30 anos em títulos de maior rendimento.
Usando o exemplo anterior, se o pagamento mensal de um empréstimo de 15 anos fosse de $ 2.108 e o pagamento mensal do empréstimo de 30 anos fosse de $ 1.432, um mutuário poderia investir essa diferença de $ 676 em outro lugar. O cálculo retroativo é quanto (ou se) o retorno sobre o investimento externo, menos o imposto sobre ganhos de capital devido, excede a taxa de juros sobre a hipoteca após contabilizar a dedução dos juros da hipoteca. Para alguém na faixa de 24% de imposto, a dedução pode reduzir a taxa de juros efetiva da hipoteca de, por exemplo, 4% para 3%.
Em termos gerais, o tomador do empréstimo sai na frente se o retorno do investimento após os impostos for maior do que o custo da hipoteca menos a dedução dos juros.
Essa jogada, no entanto, exige uma propensão ao risco, de acordo com Shashin Shah, um planejador financeiro certificado em Dallas, Texas, porque o tomador do empréstimo terá que investir em ações voláteis.
“Atualmente não há investimentos em renda fixa que gerariam um retorno alto o suficiente para fazer esse trabalho”, diz Shah. Esse risco nem sempre compensa se coincidir com o tipo de queda brusca do mercado de ações que ocorreu durante a pandemia de COVID-19. Também exige disciplina para investir sistematicamente o equivalente a esses diferenciais mensais e tempo para focar nos investimentos, que, acrescenta, falta à maioria das pessoas.
O seguro hipotecário privado é exigido pelos credores quando você dá uma entrada inferior a 20% do valor da casa.
Uma opção do melhor dos dois mundos
A maioria dos mutuários evidentemente também carece – ou pelo menos pensa que não tem – dos recursos para fazer os pagamentos mais altos exigidos por uma hipoteca de 15 anos. Mas há uma solução simples para capturar grande parte das economias da hipoteca mais curta: basta fazer os pagamentos maiores de um cronograma de 15 anos em sua hipoteca de 30 anos, supondo que a hipoteca não tenha penalidade de pré-pagamento.
O mutuário tem o direito de direcionar os pagamentos extras para o principal e, se os pagamentos forem consistentes, a hipoteca será liquidada em 15 anos. Se os tempos ficarem apertados, o mutuário sempre pode voltar aos pagamentos normais e mais baixos do cronograma de 30 anos. No entanto, um mutuário que acelera os pagamentos também terá seus juros sujeitos à taxa relativamente mais alta de 30 anos, quando poderia ter sido melhor pagar a hipoteca em 15 anos, de qualquer forma, com a taxa mais baixa oferecida no empréstimo mais curto.
The Bottom Line
A decisão entre uma hipoteca de 30 ou 15 anos afetará suas finanças nas próximas décadas, portanto, analise os números antes de decidir qual é a melhor. Se o seu objetivo é pagar a hipoteca mais cedo e você pode arcar com pagamentos mensais mais elevados, um empréstimo de 15 anos pode ser uma escolha melhor. O pagamento mensal mais baixo de um empréstimo de 30 anos, por outro lado, pode permitir que você compre mais uma casa ou libere fundos para outras metas financeiras.