22 Junho 2021 18:08
O que são imóveis comerciais (CRE)?
Imóveis comerciais (CRE) são imóveis usados exclusivamente para fins comerciais ou para fornecer um espaço de trabalho em vez de um espaço habitacional, o que, em vez disso, constituiria um imóvel residencial. Na maioria das vezes, os imóveis comerciais são alugados a inquilinos para a realização de atividades geradoras de renda. Essa ampla categoria de imóveis pode incluir de tudo, desde uma única loja até um grande shopping center.
Os imóveis comerciais incluem várias categorias, como varejistas de todos os tipos, escritórios, hotéis e resorts, shoppings, restaurantes e instalações de saúde.
Principais vantagens
- Os imóveis comerciais referem-se a propriedades usadas especificamente para fins comerciais ou de geração de receita.
- As quatro classes principais de imóveis comerciais incluem: escritórios; industrial; aluguel multifamiliar; e varejo.
- Os imóveis comerciais fornecem receita de aluguel, bem como o potencial de alguma valorização do capital para os investidores.
- Investir em imóveis comerciais geralmente requer mais sofisticação e maiores quantidades de capital dos investidores do que imóveis residenciais.
- Os fundos de investimento imobiliário negociados publicamente (REITs) são uma forma viável para os indivíduos investirem indiretamente em imóveis comerciais.
Noções básicas de imóveis comerciais
Os imóveis comerciais, juntamente com os imóveis residenciais, compreendem as duas categorias principais de propriedade imobiliária. Propriedades residenciais incluem estruturas reservadas para habitação humana e não para uso comercial ou industrial. Como o próprio nome indica, os imóveis comerciais são usados no comércio, e as propriedades de aluguel de várias unidades que servem como residências para os inquilinos são classificadas como atividade comercial para o proprietário.
Os imóveis comerciais são normalmente categorizados em quatro classes, dependendo da função:
- espaço de escritório;
- uso industrial;
- aluguel multifamiliar; e
- varejo.
As categorias individuais também podem ser classificadas posteriormente. O espaço de escritório, por exemplo, é frequentemente caracterizado como classe A, classe B ou classe C.
- A classe A representa os melhores edifícios em termos de estética, idade, qualidade da infraestrutura e localização.
- Os edifícios de classe B são geralmente mais antigos e não tão competitivos em termos de preço quanto os edifícios de classe A. Os investidores costumam direcionar esses edifícios para restauração.
- Os edifícios de classe C são os mais antigos, geralmente com mais de 20 anos, localizados em áreas menos atrativas e precisam de manutenção.
Observe que algumas autoridades de zoneamento e licenciamento dividem ainda mais as propriedades industriais – locais usados para a manufatura e produção de bens, especialmente bens pesados - mas a maioria os considera um subconjunto de imóveis comerciais.
Locações Comerciais
Algumas empresas são proprietárias dos edifícios que ocupam. No entanto, o caso mais típico é que o imóvel comercial seja alugado. Normalmente, um investidor ou grupo de investidores é dono do prédio e recebe o aluguel de cada empresa que ali opera. As taxas de arrendamento comercial – o preço para ocupar um espaço durante um período determinado – costumam ser cotadas em dólares anuais de aluguel por pé quadrado. Por outro lado, as taxas de imóveis residenciais são cotadas como uma soma anual ou aluguel mensal.
Os arrendamentos comerciais normalmente duram de um ano a 10 anos ou mais, com escritórios e espaços de varejo em média entre cinco e 10 anos. Isso pode ser contrastado com mais arrendamentos residenciais anuais ou mensais de curto prazo.
Em um estudo de 2017 conduzido pela empresa de analistas de mercado imobiliário CBRE Group, Inc., o analista Alex Krasikov descobriu que o prazo – duração – de um aluguel era proporcional ao tamanho do espaço sendo alugado. Além disso, os dados mostraram que os inquilinos celebrariam contratos de longo prazo para travar os preços em um ambiente de mercado em ascensão. Mas esse não é o único fator determinante. Alguns inquilinos com requisitos para grandes espaços entrarão em contratos de longo prazo devido à disponibilidade limitada de propriedade que corresponda às suas necessidades.
Existem quatro tipos principais de arrendamento de propriedade comercial, cada um exigindo diferentes níveis de responsabilidade do senhorio e do inquilino.
Gerenciando Imóveis Comerciais
A propriedade e a manutenção de imóveis comerciais alugados requerem uma gestão total e contínua por parte do proprietário. Os proprietários podem querer contratar uma empresa de administração de imóveis comerciais para ajudá-los a encontrar, administrar e reter inquilinos, supervisionar arrendamentos e opções de financiamento e coordenar a manutenção e a comercialização da propriedade. O conhecimento especializado de uma empresa de administração de imóveis comerciais é útil, pois as regras e regulamentos que regem essa propriedade variam de acordo com o estado, condado, município, setor e tamanho.
Freqüentemente, o proprietário deve encontrar um equilíbrio entre maximizar os aluguéis e minimizar as vagas e a rotatividade dos inquilinos. A rotatividade pode ser cara para os proprietários de CRE porque o espaço deve ser adaptado para atender às necessidades específicas de diferentes inquilinos – digamos, se um restaurante está se mudando para uma propriedade antes ocupada por um estúdio de ioga.
Investir em imóveis comerciais
Investir em imóveis comerciais pode ser lucrativo e servir como uma proteção contra a volatilidade do mercado de ações. Os investidores podem ganhar dinheiro com a valorização da propriedade quando vendem, mas a maioria dos retornos vem dos aluguéis dos inquilinos.
Investimento direto
Os investidores podem usar investimentos diretos onde se tornam proprietários por meio da posse da propriedade física. As pessoas mais adequadas para investimentos diretos em imóveis comerciais são aquelas que possuem um conhecimento considerável sobre o setor ou que podem empregar empresas que o tenham. Propriedades comerciais são um investimento imobiliário de alto risco e alta recompensa. É provável que esse investidor seja um indivíduo de alto patrimônio líquido, uma vez que o investimento em CRE requer uma quantidade considerável de capital.
O imóvel ideal está em uma área com baixa oferta de CRE e alta demanda, o que dará taxas de aluguel favoráveis. A força da economia local da região também afeta o valor da compra de CRE.
Investimento Indireto
Alternativamente, os investidores podem investir no mercado comercial indiretamente por meio da propriedade de vários títulos do mercado, como fundos de investimento imobiliário ( REITs ), fundos negociados em bolsa ( ETFs ) que investem em ações relacionadas a propriedades comerciais ou investindo em empresas que atendem para o mercado imobiliário comercial, como bancos e corretores de imóveis.
Vantagens de Imóveis Comerciais
Uma das maiores vantagens dos imóveis comerciais são as taxas de locação atraentes. Em áreas onde a quantidade de novas construções é limitada pelo terreno ou pela lei, os imóveis comerciais podem ter retornos impressionantes e fluxos de caixa mensais consideráveis. Os edifícios industriais geralmente são alugados a uma taxa mais baixa, embora também tenham custos gerais mais baixos em comparação com uma torre de escritórios.
Os imóveis comerciais também se beneficiam de contratos de arrendamento comparativamente mais longos com os inquilinos do que os imóveis residenciais. Essa longa duração do arrendamento dá ao proprietário do imóvel comercial uma considerável estabilidade de fluxo de caixa, desde que inquilinos de longo prazo ocupem o prédio.
Além de oferecer uma fonte de renda estável e rica, os imóveis comerciais oferecem potencial para valorização do capital, desde que a propriedade seja bem mantida e atualizada. E, como todas as formas de imóveis, é uma classe de ativos distinta que pode fornecer uma opção de diversificação eficaz para um portfólio equilibrado.
Desvantagens de Imóveis Comerciais
Regras e regulamentos são os principais obstáculos para a maioria das pessoas que desejam investir diretamente em imóveis comerciais. Os impostos, a mecânica de compra e as responsabilidades de manutenção de propriedades comerciais estão enterrados em camadas de linguagem jurídica. Esses requisitos mudam de acordo com o estado, município, indústria, tamanho, zoneamento e muitas outras designações. A maioria dos investidores em imóveis comerciais possui conhecimento especializado ou uma folha de pagamento de pessoas que o possuem.
Outro obstáculo é o aumento do risco gerado pela rotatividade dos inquilinos, especialmente relevante em uma economia em que fechamentos inesperados de varejo deixam propriedades vagas com pouco aviso prévio.
Com residências, os requisitos de instalações de um inquilino geralmente refletem os de inquilinos anteriores ou futuros. No entanto, com um imóvel comercial, cada inquilino pode ter necessidades muito diferentes que exigem uma reforma cara. O proprietário do edifício deve então adaptar o espaço para acomodar o comércio especializado de cada inquilino. Um imóvel comercial com baixa vacância, mas alta rotatividade de inquilinos, ainda pode perder dinheiro devido ao custo de reformas para os novos inquilinos.
Para quem deseja investir diretamente, comprar um imóvel comercial é uma proposta muito mais cara do que um imóvel residencial. Além disso, embora os imóveis, em geral, estejam entre as classes de ativos mais ilíquidas, as transações para edifícios comerciais tendem a se mover de maneira especialmente lenta.
Prós
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Proteger contra o mercado de ações
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Fonte de renda de alto rendimento
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Fluxos de caixa estáveis de inquilinos de longo prazo
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Potencial de valorização de capital
Contras
Perspectivas e previsões de imóveis comerciais
O mercado de imóveis comerciais dos EUA sofreu um grande golpe durante a recessão de 2008-2009, mas registrou ganhos anuais desde 2010. Esses ganhos ajudaram a recuperar quase todas as perdas da era da recessão.
O “2019 US Real Estate Market Outlook “, um relatório anual emitido pela CBRE, acredita que:
Embora esteja no final do ciclo econômico, as perspectivas permanecem muito boas para os quatro principais tipos de ativos imobiliários comerciais. Haverá uma valorização mínima dos valores, mas os retornos de renda devem permanecer saudáveis.
No entanto, outros indicadores sugerem que o mercado de imóveis comerciais atingiu o pico no ciclo de crescimento pós-recessão. De acordo com a imobiliária da Califórnia, Ten-X Growth, os preços dos imóveis comerciais encerraram 2018 com alta de apenas 1% em relação a 2017.
Um relatório da Ten-X observou que o total final de 2018 para propriedades comerciais confirma sua visão dos preços do ciclo econômico tardio. A pesquisa da empresa constatou que as vagas estão aumentando, o crescimento dos aluguéis está diminuindo e as taxas de juros do mercado estão subindo
Conforme relatado pela Forbes, o setor de varejo, em particular, provou ser um ponto problemático no mercado de imóveis comerciais mais amplo, à medida que fechamentos de lojas se intensificaram em 2017 e continuaram em 2018. Por exemplo, o popular shopping REIT Westfield Corporation viu seu preço de ações cair cerca de 30% entre meados de 2016 e o final de 2017, antes de reverter algumas perdas até janeiro de 2018. Unibail-Rodamco SE adquiriu a Westfield por US $ 15,8 bilhões, criando a Unibail-Rodamco-Westfield (URW).
A maioria das empresas, no entanto, afirma que o mercado imobiliário permanece saudável em geral. JP Morgan, em seu “2019 Commerical Real Estate Outlook”, amplamente ecoou a visão da CBRE, afirmando que 2018 foi o nono ano de aumentos nos aluguéis e avaliações de propriedades comerciais. Morgan prevê que esse ritmo diminuirá, mas continuará e não verá uma queda até depois de 2019.
Observe que a pandemia de COVID-19, até agora, não causou realmente uma queda substancial do valor dos imóveis, e os valores das propriedades permaneceram estáveis ou até aumentaram, de forma muito semelhante ao mercado de ações até o outono de 2020. Esta é uma diferença fundamental entre a queda econômica ocorrendo em 2020 e o que aconteceu uma década antes.