22 Junho 2021 23:49

Investir em uma propriedade ‘chave na mão’

No mercado imobiliário, há uma variedade de oportunidades de investimento. Dependendo da habilidade, capital, localização e / ou interesses do investidor, várias opções podem estar disponíveis. Investir em bens imóveis públicos vs. privados costuma ser uma consideração importante. Os investimentos públicos oferecem uma parcela de um pool muito grande para os acionistas. Os investimentos privados geralmente oferecem a chance de se envolver mais de várias maneiras. Consertar e inverter está se tornando mais popular no mercado privado, pois os empréstimos online fornecem acesso mais fácil ao capital, mas muitos investidores privados estão procurando algo mais rápido e fácil. Para esses investidores, as propriedades prontas para uso geralmente são a melhor escolha.

Principais vantagens

  • Os investimentos imobiliários chave na mão são uma das várias opções disponíveis para os investidores no mercado imobiliário privado.
  • Propriedades chave na mão estão prontas para alugar no momento da compra.
  • Com a devida diligência adequada, propriedades prontas para uso podem começar a gerar receita imediatamente, com muito pouco tempo e esforço exigido pelo proprietário.

Propriedades chave na mão requerem muito pouco tempo e esforço para serem alugadas. Embora nem sempre sejam a opção mais barata, o que torna esses imóveis únicos é que eles já foram reabilitados, geralmente por uma imobiliária especializada, pronta para uso, antes de serem colocados no mercado. Na verdade, muitas vezes já existe um locatário na casa quando a venda é fechada. Normalmente, essas mesmas empresas também oferecem   serviços de gestão de propriedades ao investidor. Isso significa que o gerente da propriedade é quem recebe a ligação quando o ar-condicionado quebra, não você.

Em qualquer caso, ter um imóvel alugado pode ser um grande investimento. Você obtém um fluxo constante de receita de aluguéis que ajuda a pagar os custos e a retornar o lucro. No entanto, a compra de qualquer tipo de propriedade e, especificamente, uma propriedade que você planeja alugar a terceiros, implicará em riscos. É por isso que é importante tomar algumas decisões acertadas nas áreas a seguir ao passar pela devida diligência de propriedade pronta para uso.

Conheça sua propriedade

Embora as casas prontas para uso geralmente exijam um pouco menos de tempo do que outros tipos de imóveis, os investidores não devem subestimar a quantidade de diligência necessária. A maior questão, claro, é se a propriedade em si tem um bom valor. Alguns investidores novatos ficam tão encantados com o termo “chave na mão” que presumem que todas as casas com esse rótulo são à prova de falhas. Infelizmente, esse não é o caso.

Os especialistas dizem que você deve sempre visitar a propriedade pessoalmente antes de fechar uma transação, mesmo que isso signifique voar para outra cidade. A propriedade imobiliária é uma compra e um investimento importantes, por isso é crucial saber exatamente o que você está comprando. Ver o imóvel de perto também lhe dá uma noção melhor da vizinhança, o que terá um impacto significativo na comercialização do imóvel a longo prazo.

Para aumentar a segurança, os investidores experientes dizem que é sempre uma boa ideia obter também uma inspeção profissional de propriedades. A empresa de reabilitação pode impressionar você com uma cozinha deslumbrante e banheiros totalmente renovados, mas você quer ter certeza de que as características menos visíveis da casa – o forno e o telhado, por exemplo – estão em boas condições.

Conheça o seu gerente de propriedade

Se a sua propriedade pronta para uso vier com um gerente de propriedade ou serviços de gerenciamento de propriedade, é importante entender seus termos. A administração de propriedades pode estar disponível para fornecer uma gama completa de serviços, como manutenção, coleta de aluguel e limpeza de edifícios. Alguns gerentes de propriedade também podem ser responsáveis ​​pelo preenchimento de vagas de inquilino, verificação de antecedentes e assinatura de contratos de arrendamento. Uma vez que os serviços de um gerente de propriedade geralmente variam, é importante saber exatamente pelo que ele é responsável e obter isso por escrito através de um contrato.

Ao considerar um gerente de propriedade associado a uma propriedade pronta para uso, aqui estão mais algumas perguntas a serem feitas:

  • Quanta experiência a empresa tem?
  • Em média, quanto tempo leva para encontrar um novo inquilino para as vagas?
  • A empresa fornece relatórios financeiros por meio de declarações mensais e anuais que podem ajudá-lo a rastrear receitas, despesas e receitas?
  • Quais são as taxas?

Conheça o seu acordo de propriedade

Pode haver uma variedade de maneiras de estruturar investimentos imobiliários, especialmente no mercado privado. Conhecer o seu acordo de propriedade geralmente será um fator na sua decisão geral de investimento. Existem várias estruturas que podem ser utilizadas. Grupos de investimento imobiliário (REIGs), parcerias e sociedades de responsabilidade limitada são algumas das opções. Nesses tipos de estruturas de negócios, a empresa geralmente tem a maior parte das responsabilidades e oferece muitos benefícios convenientes. Essas estruturas geralmente também passam pela receita para os proprietários como sócios. Isso significa que a receita pode ser relatada em um K-1.

Também podem existir acordos menos complexos. Em muitos casos, o financiador se torna o proprietário independente. A propriedade independente pode exigir gerenciamento pessoal ou a aquisição de serviços de terceiros para ajudar no gerenciamento de propriedades. Em alguns casos, os proprietários independentes podem tentar configurar contas de despesas separadas autorizadas para uso de gerenciamento de propriedade de terceiros.

De modo geral, é importante conhecer seu arranjo e estar confortável com as associações. Cada tipo de estrutura vem com suas próprias provisões, então você deve entender e concordar em todas as nuances antes de tomar uma decisão final.

Financiando Seu Investimento Turnkey

As taxas de juros estão sempre mudando com os diferentes tipos de ambientes econômicos. Financiar quando as taxas são as mais baixas é o ideal. Mesmo que você não chegue no melhor horário, sempre haverá opções para negociar a melhor tarifa. Os mutuários com a melhor pontuação de crédito terão a maior vantagem. O mercado de empréstimos hipotecários também oferece uma ampla variedade de produtos de empréstimo.

O Bankrate.com pode ser um ótimo lugar para verificar as taxas médias de todos os tipos de opções de empréstimos hipotecários. Nem todos os bancos oferecem todo tipo de empréstimo, mas aqui estão alguns a serem considerados:

  • 30 anos fixos
  • 20 anos fixos         
  • 15 anos fixos
  • 5/1 ARM
  • 7/1 ARM 
  • 10/1 ARM
  • Assuntos de Veteranos de 30 anos (VA)
  • Administração Federal de Habitação de 30 anos (FHA)
  • Jumbo fixo de 30 anos
  • Jumbo fixo de 15 anos

Quanto mais tempo o empréstimo for financiado, menores serão os pagamentos mensais, mas maiores serão os juros. Os empréstimos FHA oferecem taxas especiais para alguns mutuários qualificados.  Hipotecas de taxa ajustável (ARM) com intervalos especificados exigirão um pagamento fixo por um determinado período de tempo seguido por uma taxa variável que é redefinida em um cronograma depois disso.2 Os  empréstimos Jumbo destinam-se a valores relativamente mais elevados.


Obter uma pré-aprovação de um empréstimo hipotecário pode ser uma boa ideia para investidores que procuram financiar através de um empréstimo hipotecário.

Em junho de 2020, a taxa média anual de endividamento em uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos era de aproximadamente 3,18% contra 2,62% para um empréstimo hipotecário de taxa fixa de 15 anos.3  Empréstimos de assistência do governo, como aqueles garantidos por Veterans Affairs ou pela Federal Housing Administration, terão taxas de juros mais baixas para aqueles que se qualificarem.

Conheça as armadilhas

Embora possa parecer uma ótima maneira de gerar receita extra , é importante perceber que investir em imóveis não é para todos. Há sempre a ameaça de alguma calamidade imprevista, desde um  aumento repentino do  imposto sobre a propriedade até problemas crônicos de manutenção e acidentes (incêndio, queda de árvores etc.) Como tal, os compradores devem ter capital e dinheiro extras disponíveis para contar se ocorrer alguma surpresa ou emergência.

Investidores experientes também dizem que muitas vezes é melhor ver as propriedades prontas para uso como um empreendimento de longo prazo. Ao contrário das ações e de outros  investimentos relativamente  líquidos, os imóveis podem demorar um pouco para serem vendidos. Os valores dos imóveis também flutuam, portanto, vender para obter qualquer tipo de lucro pode não ser possível antes de alguns anos de pagamento da hipoteca.

The Bottom Line

Os imóveis chave na mão são  uma alternativa interessante  no mercado imobiliário. Eles requerem pouca renovação ou manutenção. Em geral, eles também estão disponíveis para os inquilinos imediatamente, o que significa fluxos de renda imediatos assim que as vagas forem preenchidas.

Sem dúvida, investir em imóveis nunca é um empreendimento isento de riscos. No entanto, com a devida diligência correta, as propriedades prontas para uso podem vir com baixos riscos e altos retornos.

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