Fundo de investimento imobiliário cativo
O que é um Fundo de Investimento Imobiliário Cativo?
Um fundo de investimento imobiliário cativo é simplesmente um fundo de investimento imobiliário (REIT) com controle acionário de uma única empresa. Uma empresa que possui imóveis associados ao seu negócio pode achar vantajoso agrupar as propriedades em um REIT para os incentivos fiscais especiais. Essa estratégia de redução de impostos pode ser usada por varejistas e bancos com muitas lojas ou agências.
Principais vantagens
- Um REIT cativo é qualquer REIT com mais de 50% de participação acionária por uma única empresa.
- REITs cativos geralmente são subsidiárias.
- Como REITs, os REITs cativos desfrutam de todas as vantagens fiscais de um REIT padrão.
- De forma abrangente, a contabilidade REIT cativa pode ser complexa para uma empresa controladora e a subsidiária REIT cativa.
- Os profissionais de contabilidade e impostos devem garantir que estão em total conformidade com todas as leis federais e estaduais que abrangem os REITs cativos.
Compreendendo Trusts de Investimento Imobiliário Cativo
Um fundo de investimento imobiliário cativo pode ser criado para aproveitar as vantagens de incentivos fiscais oferecidos por um fundo de investimento imobiliário (REIT). As empresas podem optar por desenvolver ou assumir o controle acionário de um REIT para obter o status de cativo. O status de controle ou cativo é definido como mais de 50% da participação com direito a voto de um REIT.
As empresas que constroem um REIT cativo para gerenciar suas próprias propriedades imobiliárias normalmente os caracterizam como REITs de aluguel ou hipoteca. Os REITs hipotecários (mREITs) fornecem capital hipotecário para a promessa de renda recíproca, que muitas vezes é a base para a receita de um REIT. As empresas também podem usar fundos de investimento imobiliário cativo transferindo imóveis para um REIT e, em seguida, alugando as propriedades desses REITs.
Trusts de investimento imobiliário
Um REIT cativo é um REIT com controle acionário de uma única empresa. Além disso, REITs cativos são simplesmente REITs. Uma entidade pode ser classificada como REIT se cumprir certos requisitos do Internal Revenue Service e do Título 26 do Internal Revenue Code. Os REITs podem ser trusts, associações ou corporações – mas, independentemente disso, todos devem optar por ser tributados como corporações.
O Código da Receita Federal permite que todos os REITs distribuam toda a sua renda aos acionistas. Isso torna os REITs semelhantes às sociedades sob o código tributário, uma vez que as sociedades geralmente não têm renda e distribuem toda a sua renda por meio de um K-1.
Os REITs devem atender a vários requisitos para se qualificar para as deduções fiscais de distribuição de renda que caracterizam os REITs em geral. Especificamente, uma empresa deve atender aos seguintes requisitos para se qualificar como REIT:
- Tributável como uma empresa
- Pague pelo menos 90% do lucro tributável na forma de dividendos aos acionistas a cada ano
- Obtenha pelo menos 75% da receita bruta de aluguéis, juros sobre hipotecas que financiam propriedades ou vendas de imóveis
- Investir pelo menos 75% dos ativos totais em imóveis, dinheiro ou títulos do Tesouro dos EUA
- Ter pelo menos 100 acionistas (as empresas controladoras podem nomear executivos como acionistas para atender a este requisito)
Se uma entidade atender aos requisitos do REIT, ela deve pagar pelo menos 90% de sua receita aos acionistas e, portanto, pode considerar a distribuição da receita como uma dedução. Qualquer saldo remanescente após a distribuição necessária é tributado à taxa de imposto corporativa necessária.
Contabilidade subsidiária
REITs cativos são considerados subsidiárias e, portanto, sua propriedade deve ser contabilizada de alguma forma nas finanças da empresa controladora. Geralmente, existem três maneiras de contabilizar as subsidiárias e a propriedade da subsidiária nas demonstrações financeiras de uma empresa controladora. As empresas podem relatar demonstrações financeiras consolidadas ou podem contabilizar a propriedade pelo método da equivalência patrimonial ou pelo método do custo.
De acordo com os Princípios Contábeis Geralmente Aceitos (GAAP), as empresas têm a opção de criar demonstrações financeiras consolidadas que integrem todos os aspectos das finanças de uma subsidiária se a empresa controladora possuir mais de 50% dos direitos de propriedade. Normalmente, não é benéfico ou aplicável para uma empresa-mãe incluir um REIT cativo no relatório das demonstrações financeiras consolidadas. Isso se deve aos benefícios fiscais que o REIT cativo obtém por conta própria, que geralmente são a razão de sua criação. Portanto, a propriedade cativa de REIT é normalmente contabilizada nas finanças da controladora por meio do método de equivalência patrimonial ou do método de custo.
Benefícios fiscais REIT cativos
Pode haver vários benefícios fiscais associados aos impostos REIT cativos. A tributação federal de REITs é discutida no Código da Receita Federal, Título 26, mas os estados também podem ter suas próprias regras fiscais para REITs que podem aumentar ou diminuir os benefícios fiscais.
Em geral, a empresa-mãe de um REIT cativo pode deduzir os custos de pagamento de aluguel ou hipoteca que paga ao REIT cativo, o que reduz sua renda tributável. Isso não é necessariamente um grande benefício, porque normalmente seria deduzido essas despesas de qualquer maneira. Ainda assim, pode criar algumas vantagens úteis no processamento de pagamentos, etc. Uma das maiores vantagens é que a empresa-mãe recebe uma parte da distribuição de dividendos do REIT cativo, que pode ser potencialmente tributado a uma taxa mais baixa.
O REIT cativo goza de todos os benefícios fiscais do status REIT. Ele pode deduzir 90% ou mais de sua receita que distribui aos acionistas. Ele também paga a taxa de imposto federal sobre qualquer renda remanescente.
Leis que regem REITs cativos
Como as subsidiárias cativas do REIT podem criar várias vantagens, existem algumas disposições federais e estaduais que as visam. Em geral, a maior parte da legislação define cativo como controle acionário de 50%. As leis federais exigem que todos os tratamentos sejam justos e estejam de acordo com as avaliações de propriedades e negociações em condições de mercado.
Alguns estados têm seus próprios requisitos especiais. Em alguns casos, existem limitações que podem eliminar as táticas de evasão fiscal de forma abrangente. Em geral, os profissionais de contabilidade e impostos devem garantir que os REITs cativos e a contabilidade cativa REIT estejam em conformidade com todas as leis federais e estaduais.