Abordagem de Avaliação
Qual é a abordagem de avaliação?
A abordagem de avaliação descreve o processo de estimar o valor de um ativo, com base em fatores como seu custo, a receita que gera e seu valor justo de mercado (FMW) em comparação com o de ativos semelhantes. O valor de avaliação resultante é essencialmente uma suposição educada que tenta prever o preço que um ativo provavelmente alcançaria em um mercado livre. Embora as avaliações sejam normalmente realizadas em conjunto com a venda de um item, elas também podem ser realizadas para fins de seguro ou tributação.
Principais vantagens
- A abordagem de avaliação é um procedimento para determinar o valor de um ativo usando uma avaliação, em vez de depender de preços de transação de mercado.
- Geralmente é realizada em conjunto com a venda de um ativo, ou para fins de seguro ou tributação.
- Um valor em dólares é atribuído com base em fatores como o custo do ativo, a receita que ele gera e seu valor justo de mercado em comparação com o de ativos semelhantes.
- As avaliações são essencialmente palpites fundamentados quanto ao preço que os ativos alcançariam em um mercado livre.
Compreendendo a abordagem de avaliação
A abordagem de avaliação é usada para determinar o valor de ativos de alto valor, como propriedades imobiliárias, objetos de arte, joias, veículos, interesses financeiros em campos de petróleo e outros ativos alternativos. Os valores desses itens são difíceis de quantificar porque eles não mudam de mãos com freqüência suficiente para gerar os preços de mercado atuais de maneira confiável, como fazem as ações negociadas em bolsa e outros títulos. Conseqüentemente, o valor de tais itens deve ser estimado por pessoas qualificadas, conhecidas como avaliadores.
Requisitos de abordagem de avaliação
As avaliações só são consideradas legítimas se conduzidas por partes desinteressadas que são certificadas e licenciadas por conselhos reguladores estaduais. Os avaliadores devem atender às diretrizes dos Padrões Universais de Prática de Avaliação Profissional (USPAP) e ser aprovados nos cursos acadêmicos relevantes. Os avaliadores devem possuir conhecimento especializado em suas áreas de especialidade. Caso em questão: um anel de diamante só deve ser avaliado por um joalheiro experiente, e não por um analista imobiliário.
As três abordagens de avaliação para imóveis
Os imóveis normalmente são avaliados se estiverem sendo vendidos ou se o proprietário procurar refinanciar a hipoteca existente de sua propriedade. Uma avaliação visa determinar o valor de uma propriedade que reflete sua condição, idade, localização e outras características relevantes. Essa ação ajuda a desestimular os bancos de emprestar mais dinheiro aos mutuários do que o valor das propriedades.
Estimar o valor de um imóvel é necessário para vários empreendimentos, incluindo financiamento, análise de investimento, seguro de propriedade, listas de vendas e tributação.
Os avaliadores contam com os três métodos a seguir para estabelecer os valores das propriedades imobiliárias:
- Comparação de vendas. Este é o método mais comum, em que os avaliadores avaliam uma propriedade com base nos preços de venda recentes de propriedades semelhantes no mesmo bairro. Para isso, pelo menos trêspropriedades comparáveis devem ser relatadas no último ano, em um mercado aberto e competitivo.
- Abordagem de custos. Essa prática opera sob a premissa de que o valor de um imóvel deve ser igual ao custo de construção de um edifício equivalente, levando-se em consideração o custo do terreno e as despesas de construção, menos depreciação. Afinal, seria economicamente ilógico para o comprador de uma casa pagar mais por uma propriedade do que custaria construir uma estrutura semelhante do zero.
- Abordagem de renda. Às vezes referido como a “abordagem de capitalização de renda”, estima o valor de uma propriedade com base na renda que gera. É calculado pegando a receita operacional líquida (receita que a propriedade gera menos despesas operacionais) e dividindo-a pela taxa de capitalização – a taxa de retorno esperada.