Fundos Ajustados de Operações – AFFO
O que são fundos ajustados de operações – AFFO?
Os fundos ajustados de operações (AFFO) referem-se à medida de desempenho financeiro usada principalmente na análise de fundos de investimento imobiliário (REITs). O AFFO de um REIT, embora sujeito a vários métodos de cálculo, é geralmente igual aos fundos de operações do trust (FFO) com ajustes feitos para despesas de capital recorrentes usadas para manter a qualidade dos ativos subjacentes do REIT. O cálculo considera o ajuste ao linear GAAP de aluguel, custos de leasing e outros fatores materiais.
principais conclusões
- Os fundos ajustados de operações (AFFO) são uma medida financeira usada para estimar o valor de um fundo de investimento imobiliário (REIT).
- O AFFO é baseado em fundos de operações (FFO), mas é considerado preferível, porque leva os custos em consideração, estimando com mais precisão os valores presentes do REIT e a capacidade de pagar dividendos.
- Embora não exista nenhuma medida oficial, uma fórmula AFFO segue as linhas de AFFO = FFO + aumentos de aluguel – despesas de capital – valores de manutenção de rotina.
Compreendendo os fundos ajustados de operações – AFFO
Independentemente de como os profissionais da indústria escolhem calcular os fundos ajustados das operações (AFFO), é considerada uma medida mais precisa do fluxo de caixa residual para os acionistas do que o simples FFO. Embora o FFO seja comumente usado, ele não deduz as despesas de capital necessárias para manter o portfólio existente de propriedades, portanto, não mede o verdadeiro fluxo de caixa residual. Os analistas profissionais preferem o AFFO porque leva em consideração os custos adicionais incorridos pelo REIT – e também fontes de receita adicionais, como aumentos de aluguel. Assim, fornece um número base mais preciso ao estimar os valores presentes e um melhor preditor da capacidade futura do REIT de pagar dividendos. Esta é uma medida não GAAP.
Cálculo de fundos ajustados de operações – AFFO
Antes de calcular o AFFO, um analista deve primeiro determinar os fundos de operações (FFO) do REIT. O FFO mede o fluxo de caixa de uma lista específica de atividades. O FFO reflete o impacto da atividade de leasing e aquisição do REIT, bem como os custos de juros. O FFO leva em consideração a receita líquida do REIT, incluindo ganhos de capital das vendas de propriedades. Os motivos pelos quais esses ganhos não estão incluídos é que eles são eventos únicos e geralmente não têm um efeito de longo prazo no potencial de ganhos futuros do REIT.
A fórmula para FFO é:
FFO = lucro líquido + amortização + depreciação – ganhos de capital com vendas de propriedades
Uma vez que o FFO é determinado, o AFFO pode ser calculado. Embora não haja uma fórmula oficial, os cálculos para AFFO normalmente seriam algo como:
AFFO = FFO + aumento de aluguel – despesas de capital – valores de manutenção de rotina
As métricas tradicionais usadas na avaliação de ações, como lucro por ação (EPS) e relação preço / lucro (P / L), não são confiáveis para estimar o valor de um REIT.
Exemplo de um Fundo Ajustado de Operações –
Cálculo AFFO
Como exemplo do cálculo AFFO, suponha o seguinte: um REIT teve $ 2 milhões de receita líquida no último período de relatório. Durante esse tempo, ela ganhou $ 400.000 com a venda de uma de suas propriedades e perdeu $ 100.000 com a venda de outra. Ele relatou $ 35.000 de amortização e $ 50.000 de depreciação. Durante o período, os aumentos líquidos de aluguel foram de $ 40.000; os gastos de capital foram de $ 75.000 e a manutenção de rotina totalizaram $ 30.000.
Dada esta informação, o FFO pode ser calculado como:
FFO = $ 2.000.000 + $ 35.000 + $ 50.000 – ($ 400.000 – $ 100.000) = $ 1.785.000
A partir disso, o AFFO é calculado como:
AFFO = FFO + $ 40.000 – $ 75.000 – $ 30.000 = $ 1.785.000 – $ 65.000 = $ 1.720.000