Maneiras de não ter hipotecas mais rápido

Alguns mutuários de hipotecas têm apenas duas coisas em mente: “Quanto posso pagar?” e “Quais serão meus pagamentos mensais?” Eles maximizam suas finanças em dívidas hipotecárias e usam uma hipoteca somente de juros ou de amortização negativa para minimizar seus pagamentos mensais. Em seguida, eles contam com a valorização do preço das casas para eclipsar os riscos associados a um saldo hipotecário constante ou crescente.

Em muitos casos, se esses proprietários têm sorte o suficiente para acumular algum patrimônio em suas casas, eles maximizam suas finanças novamente por meio de um empréstimo de hipoteca ou refinanciamentos de saque e, em seguida, usam o produto para fazer compras adicionais, pagar a dívida do consumidor, ou mesmo fazer investimentos adicionais. Parece arriscado? Isto é. Neste artigo, mostraremos como garantir que você tenha uma hipoteca que possa pagar e como construir capital pagando-a rapidamente.

Fazendo Mortgage Math Some Up

Cada hipoteca tem um cronograma de amortização.  Um cronograma de amortização é uma tabela que apresenta cada pagamento de hipoteca programado em uma ordem cronológica, começando com o primeiro pagamento e terminando com o pagamento final. (Para ler mais sobre amortizações, consulte Tomar uma decisão de hipoteca com base no risco.)

No plano de amortização, cada pagamento é dividido em um pagamento de juros e um pagamento de principal. No início do cronograma de amortização, uma grande porcentagem do pagamento total é de juros e uma pequena porcentagem do pagamento total é o principal. À medida que você paga sua hipoteca, o valor alocado para os juros diminui e o valor alocado para o principal aumenta.

O cálculo da amortização é mais facilmente compreendido dividindo-o em três partes:

Parte 1 – Coluna 5: Pagamentos mensais totais O cálculo do pagamento mensal total é mostrado pela fórmula abaixo.

Parte 2 – Coluna 6: Juros Periódicos

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figura 1

O cálculo dos juros periódicos cobrados é calculado conforme mostrado abaixo:

A taxa de juros periódica (Coluna 3) x o saldo principal restante (Coluna 4)

Nota: A taxa de juros mostrada na Coluna 3 é uma taxa de juros anual. Deve ser dividido por 12 (meses) para chegar à taxa de juros periódica.

Parte 3 – Coluna 7: Pagamentos do Principal O cálculo do pagamento periódico do principal é mostrado pela fórmula abaixo.

O pagamento total (Coluna 5) – o pagamento periódico de juros (Coluna 6)

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Figura 2

A Figura 2 mostra um cronograma de amortização para uma hipoteca de taxa fixa de 8% de 30 anos. Por uma questão de espaço, apenas os primeiros cinco e os últimos cinco meses são mostrados.

O cronograma de amortização demonstra como pagar um adicional de $ 300 a cada mês para o saldo principal da mesma hipoteca mostrada na Figura 1 encurtará a vida da hipoteca para cerca de 21 anos e 10 meses (262 meses no total versus 360) e reduzirá o valor total de juros pagos durante a vida da hipoteca por $ 209.948.

Como você pode ver, o saldo principal da hipoteca diminui em mais do que os US $ 300 extras que você paga a cada mês. Você economiza mais dinheiro, reduzindo os meses de juros cobrados no período restante.

Por exemplo, se um extra de $ 300 foi pago a cada mês durante 24 meses no início de uma hipoteca de 30 anos, o valor extra pelo qual o saldo principal é reduzido é maior que $ 7.200 (ou $ 300 x 24). O valor real economizado com o pagamento de $ 300 adicionais por mês até o final do segundo ano é de $ 7.430,42. Você economizou $ 200 nos primeiros dois anos da hipoteca – e os benefícios só aumentam à medida que se acumulam ao longo da vida da hipoteca!

Isso ocorre porque, quando os $ 300 extras são aplicados no saldo principal da hipoteca a cada mês, uma porcentagem maior do pagamento da hipoteca programada é aplicada ao saldo principal da hipoteca nos meses subsequentes. (Saiba mais sobre pagamentos de hipotecas em nosso tutorial Noções básicas de hipoteca.)

Os verdadeiros benefícios de fazer pagamentos acelerados de hipotecas

Os verdadeiros benefícios de fazer os pagamentos acelerados são medidos calculando o que é economizado versus o que é abandonado. Por exemplo, em vez de fazer um pagamento extra de $ 300 por mês para a hipoteca mostrada acima, os $ 300 poderiam ser usados ​​para fazer outra coisa. Isso é chamado de análise de custo-benefício.

Digamos que o consumidor com a hipoteca mostrada nos cronogramas de amortização acima esteja tentando decidir se fará os pagamentos de hipoteca acelerados de $ 300 por mês. O consumidor está considerando três opções, conforme mostrado abaixo. Para cada opção, calcularemos os custos versus os benefícios, ou o que pode ser economizado versus o que é abandonado. (Para o propósito deste exemplo, vamos supor que alavancar qualquer patrimônio da casa por meio de um empréstimo com o valor da casa não é uma opção. Também vamos ignorar a dedutibilidade fiscal dos juros da hipoteca, o que poderia alterar os números um pouco.)

As três opções do proprietário incluem:

1. Conseguir um empréstimo ao consumidor de US $ 14.000 por cinco anos a uma taxa de juros de 10% para comprar um barco.
2. Pagar uma dívida de cartão de crédito de US $ 12.000 a uma taxa anual de 15% (composta diariamente).
3. Investir no mercado de ações.

Opção 1: Comprar um barco A decisão de comprar um barco é uma questão de prazer e econômica. Um barco – assim como muitos outros “brinquedos” de consumo – é umativo que se deprecia. Adicionar dívida familiar para comprar um ativo ilíquido, depreciação acrescenta risco ao balanço patrimonial da família. Esse consumidor deve pesar a utilidade (prazer) obtida por possuir um barco e a verdadeira economia da decisão.

Podemos calcular que um empréstimo de $ 14.000 para o barco a uma taxa de juros de 10% e prazo de cinco anos terá pagamentos mensais de $ 297,46.

Repartição de custo-benefício Se o proprietário tivesse feito o pagamento antecipado de $ 300 nos primeiros cinco anos da hipoteca em vez de comprar um barco, isso teria encurtado a vida da hipoteca em 47 meses, economizando $ 2.935,06 por 47 meses, 313 meses no futuro. Usando uma taxa de desconto de 3% , tem um valor presente de $ 59.501. Além disso, se os pagamentos antecipados da hipoteca forem feitos, o saldo principal da hipoteca será reduzido em $ 21.599 adicionais ao final do período de cinco anos. Essa aposentadoria antecipada da dívida reduz o risco no balanço patrimonial das famílias. (Para saber mais sobre os efeitos da composição em seus empréstimos, consulte Compreendendo o valor do dinheiro no tempo.)

Ao decidir comprar o barco, o consumidor gasta $ 297,46 por mês durante cinco anos para possuir um barco de $ 14.000. Os $ 297 por mês durante 60 meses equivalem a um valor presente de $ 16.554.

Ao colocar os $ 300 na hipoteca, esse consumidor economizaria $ 59.501 ao longo da hipoteca. Comprar o barco significaria gastar $ 16.554 para pagar por um barco de $ 14.000 que provavelmente terá um valor de revenda depreciável.

Portanto, o consumidor deve se perguntar se o prazer de possuir o barco compensa a grande divisão da economia.

Opção 2: quitar uma dívida de cartão de crédito de $ 12.000 A composição diária dos juros do cartão de crédito torna esse cálculo complexo. Os juros do cartão de crédito são compostos diariamente, mas o consumidor provavelmente não fará pagamentos diários. No entanto, o cálculo de um cronograma de amortização diz que se o consumidor pagar cerca de R $ 300 por mês durante cinco anos, essa pessoa pode eliminar a dívida do cartão de crédito.

Como no primeiro exemplo, fazer pagamentos acelerados sobre a hipoteca de $ 300 por mês durante os primeiros cinco anos deixará o proprietário com um valor presente de economias de pagamento futuro de $ 59.501.

Ao pagar $ 300 por mês durante cinco anos para eliminar a dívida de cartão de crédito, o consumidor pode eliminar $ 12.000 em dívidas de cartão de crédito com uma taxa de juros anual de 15%.

Sabemos que se o consumidor fizer pagamentos acelerados da hipoteca, a dívida do cartão de crédito continuará a render juros e o saldo devedor aumentará a uma taxa crescente. Se aumentarmos $ 12.000 diariamente a uma taxa anual de 15% por 60 meses, obteremos $ 25.400. Se presumirmos que depois de fazer cinco anos de pagamentos de hipoteca acelerados, o consumidor poderia começar a pagar a dívida do cartão de crédito em $ 300 por mês, levaria mais de 50 anos a $ 300 por mês para pagar a dívida do cartão de crédito naquele apontar. Nesse caso, pagar primeiro a dívida do cartão de crédito é a escolha mais econômica.

Opção 3: Investir no mercado de ações Já mostramos que o consumidor economizará um valor presente de $ 59.501 fazendo pagamentos acelerados de hipoteca de $ 300 durante os primeiros cinco anos da hipoteca. Antes de compararmos a economia acelerada no pagamento de hipotecas com os retornos que podem ser obtidos no mercado de ações no mesmo período de tempo, devemos salientar que fazer quaisquer suposições sobre os retornos do mercado de ações é extremamente arriscado. Os retornos do mercado de ações são voláteis. O retorno médio anual histórico do índice S&P 500 é de cerca de 11%, mas em alguns anos ele está em alta e em alguns anos ele está em baixa.

Aplicar os $ 300 na hipoteca significa um valor presente de $ 59.501 de pagamentos futuros da hipoteca e uma redução de $ 21.599 no saldo principal da hipoteca durante os primeiros cinco anos da hipoteca. Isso reduz os riscos associados à dívida.

Se o consumidor decidir investir $ 300 mensais ao longo de um período de cinco anos no mercado de ações – assumindo um retorno médio anual de 11% – isso renderá um valor de portfólio total de $ 23.855, que tem um valor presente de $ 20.536 (com desconto de 3% ), que é muito menos do que o valor presente $ 59.501 realizados ao fazer pagamentos antecipados de hipotecas.

No entanto, se assumirmos que os $ 23.855 continuarão a ganhar um retorno anual de 11% além do mês 60 – até o mês 313, o ponto em que o pagamento da hipoteca seria eliminado – o valor total da carteira nesse ponto seria de $ 239.989. Isso é maior do que o valor presente das economias futuras no pagamento da hipoteca naquele momento futuro, que seria de $ 129.998.

Poderíamos concluir então que investir no mercado de ações no longo prazo pode fazer sentido mais economicamente – mas isso só seria um dado em um mundo perfeito.

The Bottom Line

Os proprietários precisam entender que quanto maior é o valor da hipoteca em comparação com o valor da casa, maior é o risco que assumiram. Eles também devem estar cientes de que a valorização do preço das casas não deve ser considerada para eclipsar os riscos da dívida hipotecária. Além disso, eles precisam entender que o pagamento da dívida hipotecária reduz o risco e pode ser uma vantagem econômica.

Um dos principais aspectos de fazer pagamentos acelerados de hipotecas é que cada redução em dólares no saldo do principal pendente de uma hipoteca reduz o valor dos juros pagos como parte dos futuros pagamentos programados e aumenta o valor do principal pago como parte desses mesmos pagamentos. Portanto, um cálculo simples que some o valor dos juros economizados em um período que termina antes do pagamento do empréstimo não captura com precisão todo o benefício de fazer pagamentos acelerados da hipoteca. Um cálculo do valor presente da economia de pagamento futura é uma análise mais precisa. Além disso, cada dólar do principal que é pago antecipadamente reduz o risco no balanço patrimonial da família.

Ainda está interessado em refinanciar sua hipoteca? Em seguida, verifique a verdadeira economia de refinanciar uma hipoteca e sonho americano ou pesadelo hipotecário?