22 Junho 2021 13:31

A hipoteca reversa: uma ferramenta de aposentadoria

Se você possui sua própria casa e tem pelo menos 62 anos de idade, uma hipoteca reversa oferece a oportunidade de converter parte de sua casa em dinheiro. Em termos mais básicos, uma hipoteca reversa permite que você contraia um empréstimo contra o patrimônio líquido de sua casa, onde você não precisa pagar o empréstimo durante sua vida, desde que esteja morando na casa e não a tenha vendido.

Se você deseja aumentar a quantidade de dinheiro disponível para financiar sua aposentadoria, mas não gosta da ideia de fazer pagamentos de um empréstimo, uma hipoteca reversa é uma opção que vale a pena considerar. No entanto, também existem alguns riscos, custos e armadilhas que você deve conhecer.

Principais vantagens

  • Uma hipoteca reversa permite que os proprietários mais velhos convertam o valor de sua casa em dinheiro.
  • A casa serve como garantia e os reembolsos só são exigidos quando o proprietário se muda ou em caso de morte.
  • Existem vários tipos de hipotecas reversas, otimizadas para diferentes propósitos ou objetivos.
  • Existem também várias opções diferentes sobre como receber o dinheiro da hipoteca reversa.

Como eles trabalham 

Com uma hipoteca reversa, o credor faz pagamentos ao proprietário com base em uma porcentagem do valor da casa. Quando o proprietário morre ou se muda da propriedade, uma das três coisas pode acontecer:

  1. O proprietário ou herdeiros podem vender a casa para pagar o empréstimo.
  2. O proprietário ou herdeiros podem refinanciar o empréstimo existente para manter a casa.
  3. O credor pode ser autorizado a vender a casa para liquidar o saldo do empréstimo.

Embora existam vários tipos de hipotecas reversas, incluindo aquelas oferecidas por credores privados, eles geralmente compartilham os seguintes recursos:

  • Os proprietários mais velhos recebem empréstimos maiores do que os mais jovens. Casas mais caras se qualificam para empréstimos maiores.
  • Uma hipoteca reversa deve ser a dívida principal contra a casa. Outros credores devem ser reembolsados ​​ou concordar em subordinar seus empréstimos ao titular da hipoteca principal.
  • As taxas de financiamento podem ser incluídas no custo do empréstimo.
  • O credor pode solicitar o reembolso no caso de o proprietário deixar de manter a propriedade, deixar de manter a propriedade segurada, deixar de pagar seus  impostos sobre a propriedade, declarar  falência, abandonar a propriedade ou cometer fraude. O credor também pode solicitar o reembolso se a casa for condenada ou se o proprietário adicionar um novo proprietário ao título da propriedade, sublocar a totalidade ou parte da propriedade, alterar a classificação de zoneamento da propriedade ou contrair empréstimos adicionais contra a propriedade.


A discriminação no crédito hipotecário é ilegal. Consumer Financial Protection Bureau ou ao Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos Estados Unidos. 

Empréstimos HECM 

As hipotecas reversas existem desde a década de 1960, mas a hipoteca reversa mais comum é uma hipoteca de conversão de patrimônio líquido com seguro federal (HECM). Essas hipotecas foram oferecidas pela primeira vez em 1989 e são fornecidas pelo Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos Estados Unidos.

Os HECMs são as únicas hipotecas reversas emitidas pelo governo federal, o que limita os custos para os tomadores de empréstimo e garante que os credores cumprirão as obrigações. A principal desvantagem dos HECMs é que o valor máximo do empréstimo é limitado.

Empréstimos não HECM

Hipotecas reversas não HECM estão disponíveis em uma variedade de instituições de crédito. A principal vantagem dessas hipotecas reversas é que elas oferecem empréstimos em montantes superiores ao limite do HEMC. Uma das desvantagens dos empréstimos não HECM é que eles não são segurados pelo governo federal e podem ser significativamente mais caros do que os empréstimos HECM.

Custo total do empréstimo anual

Embora a taxa de juros de uma hipoteca HECM seja definida pelo governo e o custo de originação de um empréstimo HECM seja limitado a 2% do valor da casa, o custo total do empréstimo ainda pode variar de acordo com o credor. Além disso, ao procurar um credor, os mutuários devem considerar os custos de fechamento de terceiros, o seguro hipotecário e a taxa de serviço.

Para ajudar os mutuários na comparação dos custos da hipoteca, o Truth in Lending Act federal  exige que os fornecedores de hipotecas apresentem aos mutuários uma divulgação de custos na forma do custo total anual do empréstimo ( TALC ). Use este número ao comparar empréstimos de fornecedores diferentes; apenas tenha em mente que os custos reais de uma hipoteca reversa dependerão em grande parte das opções de renda selecionadas.

Opções de renda

As hipotecas reversas da HECM oferecem a mais ampla variedade de opções de geração de receita, incluindo pagamentos de quantia total, linhas de crédito, adiantamentos mensais em dinheiro ou qualquer combinação destes.

A linha de crédito é talvez a característica mais interessante de um empréstimo HECM porque a quantidade de dinheiro disponível para o mutuário aumenta com o tempo na quantidade de juros. Os empréstimos não HECM oferecem menos opções de renda.

Taxa de juros

A taxa de juros das hipotecas reversas HECM está vinculada à taxa de um ano do título do Tesouro dos Estados Unidos. Os mutuários têm a opção de selecionar uma taxa de juros que pode mudar a cada ano ou uma que pode mudar a cada mês.

Uma taxa ajustável anual muda pela mesma taxa que qualquer aumento ou redução na taxa de um ano dos títulos do Tesouro dos EUA. Essa taxa ajustável anual é limitada a 2% ao ano ou 5% ao longo da vida do empréstimo. Uma hipoteca de taxa ajustável mensal (ARM) começa com uma taxa de juros mais baixa do que a ARM e se ajusta a cada mês. Ele pode subir ou descer 10% ao longo da vida do empréstimo.

Como as hipotecas reversas podem ajudar: um estudo de caso

Quase metade dos idosos com 70 anos ou mais que têm cartão de crédito não paga seu saldo integralmente a cada mês, mas hipotecas reversas podem ajudar com esse problema.

Em ” How Home Equity Extraction e Reverse Mortgages Afetam os Resultados de Crédito de Famílias Seniores “, um documento de trabalho financiado pela Administração da Previdência Social dos Estados Unidos e publicado em setembro de 2016 pelo Michigan Retirement Research Center da Universidade de Michigan, pesquisadores Stephanie Moulton, Donald Haurin, Samuel Dodini e Maximilian D. Schmeiser descobriram que a dívida rotativa do cartão de crédito cai quando os idosos contraem hipotecas reversas.

Execuções hipotecárias e inadimplências no pagamento de dívidas também se tornam menos comuns, pelo menos nos três anos após a hipoteca reversa. Os idosos que passaram por um choque de crédito nos dois anos anteriores à hipoteca reversa foram os que mais se beneficiaram. (Os pesquisadores definiram um “choque de crédito” como uma queda na pontuação de crédito de 25 pontos ou mais.) Esses idosos podem não ter se qualificado para outro tipo de empréstimo imobiliário por causa de seu crédito; a qualificação para uma hipoteca reversa não depende da pontuação de crédito do idoso.

O estudo descobriu que os mutuários de hipotecas reversas reduziram suas dívidas de cartão de crédito mais do que os mutuários que fizeram outros tipos de empréstimos de home equity (empréstimos de home equity fechados, linhas de crédito de home equity ( refinanciamentos de saque. As somas iniciais e o aumento do fluxo de caixa mensal proporcionado por hipotecas reversas ajudaram os idosos a pagar suas dívidas de cartão de crédito.

De acordo com o estudo, os idosos que inicialmente retiraram US $ 10.000 usando uma hipoteca reversa reduziram sua dívida de cartão de crédito em US $ 2.364 no primeiro ano após tomarem esse empréstimo. Os empréstimos adicionais resultaram em pagamentos mínimos de dívidas adicionais: para cada $ 10.000 adicionais retirados antecipadamente, os idosos pagaram outros $ 166 e para cada $ 100 adicionais no fluxo de caixa mensal gerado pela hipoteca reversa, os idosos pagaram mais $ 45 em dívidas durante todo o ano



É importante notar que este estudo abrange os mutuários que fizeram uma hipoteca reversa entre 2008 e 2011, um período particularmente precário na história financeira recente. Um estudo semelhante conduzido durante um período de prosperidade econômica pode ter descobertas diferentes.

Idosos que consideram uma hipoteca reversa como uma solução para dívidas de cartão de crédito devem avaliar se o valor do valor da casa que perderão nas taxas de hipoteca reversa e juros vale a pena em termos do valor dos juros do cartão de crédito que economizarão. Este é um cálculo complexo que é melhor executado por um contador ou planejador financeiro. Um conselheiro de hipoteca reversa pode não ter conhecimento suficiente para responder a esta pergunta.

The Bottom Line

Fazer um empréstimo contra a sua casa é uma decisão importante que afetará suas finanças atuais e os bens que você deixar para seus herdeiros. Existem custos substanciais envolvidos, incluindo originação de empréstimos, serviços e juros.

Você também precisa lembrar que, com uma hipoteca reversa, sua dívida aumenta com o tempo devido aos juros do empréstimo. Se você mudar de ideia sobre o empréstimo ou precisar sair do imóvel por motivos de saúde, o produto da venda do imóvel será usado para pagar a hipoteca reversa. Dependendo do tamanho do empréstimo e do valor da propriedade, pode haver pouco ou nenhum dinheiro remanescente após o reembolso do empréstimo.

Antes de contrair uma hipoteca reversa, você deve pesquisar o assunto exaustivamente, comparar os custos de uma variedade de credores e ler todos os documentos de divulgação. Embora investir os rendimentos de uma hipoteca reversa geralmente não seja aconselhável devido à necessidade de recuperar os custos do empréstimo mais os juros, a receita de uma hipoteca reversa pode fornecer uma oportunidade para redirecionar outros elementos de sua carteira de investimento. Antes de assumir a hipoteca, considere o fluxo de caixa que a hipoteca reversa fornecerá e analise as implicações que essa nova fonte de receita terá em sua estratégia geral de investimento.