Quanta hipoteca você pode pagar?
A compra de um imóvel com hipoteca costuma ser o investimento pessoal mais extenso que a maioria das pessoas faz. Quanto você pode emprestar depende de vários fatores, não apenas do que um banco está disposto a lhe emprestar. Você precisa avaliar não apenas suas finanças, mas também suas preferências e prioridades.
Aqui está tudo o que você precisa considerar para determinar quanto você pode pagar.
Principais vantagens
- A regra geral é que você pode pagar uma hipoteca de 2x a 2,5x sua renda bruta.
- Os pagamentos totais mensais da hipoteca são normalmente compostos de quatro componentes: principal, juros, impostos e seguro (conhecidos coletivamente como PITI).
- O índice inicial é a porcentagem de sua receita bruta anual destinada ao pagamento da hipoteca e, em geral, não deve exceder 28%.
- Seu índice de back-end é a porcentagem de sua receita bruta anual destinada ao pagamento de suas dívidas e, em geral, não deve exceder 43%.
Determinando o que é uma hipoteca acessível
De modo geral, a maioria dos proprietários em potencial pode financiar uma propriedade que custa entre duas e duas vezes e meia sua renda bruta anual. Segundo essa fórmula, uma pessoa que ganha $ 100.000 por ano só pode pagar uma hipoteca de $ 200.000 a $ 250.000. No entanto, esse cálculo é apenas uma orientação geral.
Em última análise, ao decidir sobre uma propriedade, você precisa considerar vários fatores adicionais. Em primeiro lugar, é uma boa ideia ter alguma compreensão do que seu credor acha que você pode pagar (e como ele chegou a essa estimativa). Em segundo lugar, você precisa ter alguma introspecção pessoal e descobrir em que tipo de casa você está disposto a morar se planeja morar na casa por um longo tempo e que outros tipos de consumo você está pronto para abandonar – ou não – para mora em sua casa.
Embora os imóveis tenham sido tradicionalmente considerados um investimento seguro de longo prazo, recessões e outros desastres (como a pandemia de COVID-19) podem testar essa teoria – e fazer com que os proprietários de imóveis pensem duas vezes.
Critérios dos credores
Embora cada credor hipotecário mantenha seus próprios critérios de acessibilidade, sua capacidade de comprar uma casa (e o tamanho e os termos do empréstimo que lhe será oferecido) sempre dependerá principalmente dos seguintes fatores.
Renda Bruta
Este é o nível de renda que um potencial comprador de uma casa obtém antes de descontar impostos e outras obrigações. Isso geralmente é considerado seu salário-base mais qualquer renda de bônus e pode incluir rendimentos de meio período, rendimentos de trabalho autônomo, benefícios da Previdência Social, invalidez, pensão alimentícia e pensão alimentícia.
Proporção de front-end
A renda bruta desempenha um papel vital na determinação do índice de ponta, também conhecido como índice hipoteca / renda. Essa proporção é a porcentagem de sua renda bruta anual que pode ser dedicada ao pagamento de sua hipoteca a cada mês. O valor total que compõe o pagamento mensal da hipoteca consiste em PITI : principal, juros, impostos e seguro (seguro de propriedade e seguro hipotecário privado, se exigido pela hipoteca).
Uma boa regra prática é que a proporção de front-end com base no PITI não deve exceder 28% de sua receita bruta. No entanto, muitos credores permitem que os devedores excedam 30% e alguns até permitem que os mutuários excedam 40%.
Razão de back-end
Também conhecido como índice dívida / renda (DTI), ele calcula a porcentagem de sua receita bruta necessária para cobrir suas dívidas. As dívidas incluem pagamentos com cartão de crédito, pensão alimentícia e outros empréstimos pendentes (automóveis, estudantes, etc.).
Em outras palavras, se você paga $ 2.000 por mês em serviços da dívida e ganha $ 4.000 por mês, sua proporção é de 50% – metade de sua renda mensal é usada para pagar a dívida.
No entanto, um índice de endividamento de 50% não vai levar você para acasa dos sonhos. A maioria dos credores recomenda que seu DTI não exceda 43% de sua receita bruta. Para calcular sua dívida mensal máxima com base nessa proporção, multiplique sua renda bruta por 0,36 e divida por 12.
A discriminação no crédito hipotecário é ilegal. Consumer Financial Protection Bureau ou aoDepartamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD)dosEstados Unidos.4
Sua pontuação de crédito
Se um lado da moeda de acessibilidade é renda, o outro lado é sua dívida.
Os credores hipotecários desenvolveram uma fórmula para determinar o nível de risco de um comprador em potencial. A fórmula varia, mas geralmente é determinada usando a pontuação de crédito do requerente . Os candidatos com uma pontuação de crédito baixa podem esperar pagar uma taxa de juros mais alta, também conhecida como taxa de porcentagem anual (APR), sobre o empréstimo. Se você quiser comprar uma casa logo, preste atenção em seus relatórios de crédito. Fique atento aos seus relatórios. Se houver entradas imprecisas, demorará algum tempo para que sejam removidas e você não vai querer perder aquela casa dos sonhos por causa de algo que não é sua culpa.
Como calcular um adiantamento
O pagamento inicial é a quantia que o comprador pode pagar do próprio bolso pela residência, usando dinheiro ou ativos líquidos. Os credores normalmente exigem um pagamento inicial de pelo menos 20% do preço de compra de uma casa, mas muitos permitem que os compradores comprem uma casa com porcentagens significativamente menores. Obviamente, quanto mais você pode investir, menos financiamento precisará e melhor olhará para o banco.
Por exemplo, se um comprador em potencial pode pagar 10% sobre uma casa de $ 100.000, o pagamento inicial é de $ 10.000, o que significa que o proprietário deve financiar $ 90.000.
Além do valor do financiamento, os credores também desejam saber por quantos anos o empréstimo hipotecário é necessário. Uma hipoteca de curto prazo tem pagamentos mensais mais altos, mas provavelmente é mais barata durante o empréstimo.
Os compradores de casas precisam pagar 20% de entrada para evitar o pagamento do seguro hipotecário privado.
Como os credores decidem
Muitos fatores diferentes influenciam a decisão do credor hipotecário sobre a acessibilidade do comprador, mas eles se resumem a renda, dívida, ativos e passivos. Um credor quer saber quanta receita um requerente ganha, quantas demandas existem sobre essa receita e o potencial para ambos no futuro – em resumo, qualquer coisa que possa prejudicar sua capacidade de receber o reembolso. A receita, a entrada e as despesas mensais geralmente são qualificadores básicos para o financiamento, enquanto o histórico de crédito e a pontuação determinam a taxa de juros do próprio financiamento.
Considerações pessoais para compradores de casas
Um credor poderia dizer que você pode pagar uma propriedade considerável, mas você pode? Lembre-se de que os critérios do credor consideram principalmente seu pagamento bruto e outras dívidas. O problema de usar a renda bruta é simples: você está faturando até 30% do seu salário – mas e quanto aos impostos, deduções do FICA e prêmios de seguro saúde? Mesmo se você receber um reembolso em sua declaração de impostos, isso não o ajudará agora – e quanto você receberá de volta?
É por isso que alguns especialistas financeiros acham que é mais realista pensar em termos de sua receita líquida (também conhecida como pagamento líquido) e que você não deve usar mais do que 25% de sua receita líquida no pagamento da hipoteca. Do contrário, embora você possa pagar a hipoteca mensalmente, pode acabar ficando ” pobre em casa “.
Os custos de pagamento e manutenção de sua casa podem ocupar uma porcentagem tão grande de sua renda – muito e acima da relação inicial nominal – que você não terá dinheiro suficiente para cobrir outras despesas discricionárias ou dívidas pendentes ou para economizar para a aposentadoria ou até mesmo um dia chuvoso. Ser ou não pobre em casa é principalmente uma questão de escolha pessoal; obter aprovação para uma hipoteca não significa que você pode pagar os pagamentos.
Considerações pré-hipoteca
Além dos critérios do credor, considere as seguintes questões ao contemplar sua capacidade de pagar uma hipoteca:
Renda
Você está contando com duas rendas para pagar as contas? Seu emprego é estável? Você pode encontrar facilmente outra posição que pague o mesmo, ou melhor, salários se você perder seu emprego atual? Se o cumprimento do seu orçamento mensal depende de cada centavo que você ganha, mesmo uma pequena redução pode ser um desastre.
Despesas
O cálculo do índice de back-end incluirá a maior parte das despesas com dívidas atuais, mas você deve considerar os custos futuros, como faculdade para seus filhos (se os tiver) ou seus hobbies quando se aposentar.
Estilo de vida
Você está disposto a mudar seu estilo de vida para conseguir a casa que deseja? Se menos viagens ao shopping e um pequeno aperto no orçamento não o incomodam, aplicar uma relação de back-end mais alta pode funcionar bem. Se você não pode fazer nenhum ajuste ou já tem vários saldos de conta de cartão de crédito, você pode querer jogar pelo seguro e adotar uma abordagem mais conservadora em sua busca por uma casa.
Personalidade
Não existem duas pessoas com a mesma personalidade, independentemente de sua renda. Algumas pessoas podem dormir profundamente à noite sabendo que devem US $ 5.000 por mês pelos próximos 30 anos, enquanto outras se preocupam com um pagamento da metade desse valor. A perspectiva de refinanciar a casa para pagar o pagamento de um carro novo enlouqueceria algumas pessoas, mas não preocuparia outras.
Custos além da hipoteca
Embora a hipoteca seja, sem dúvida, a responsabilidade financeira mais considerável da casa própria, há muitas despesas adicionais, algumas das quais não desaparecem mesmo depois de quitada a hipoteca. Os compradores inteligentes fariam bem em manter os seguintes itens em mente:
Impostos sobre a propriedade
se você possui uma casa, espera pagar impostos sobre a propriedade, e saber quanto você deve é uma parte importante do orçamento do comprador. A cidade, distrito ou condado estabelece o imposto sobre a propriedade com base na sua casa e no tamanho do lote e outros critérios, incluindo as condições imobiliárias locais e o mercado.
De acordo com a Tax Foundation, a alíquota média nacional efetiva para o imposto sobre a propriedade é de 1,1% do valor de avaliação da casa. Esse valor varia de acordo com o estado, e alguns estados oferecem impostos sobre a propriedade mais baixos do que outros. Por exemplo, a média de Nova York é de 1,4%, mas a de Oklahoma é de 0,88%. Você sempre terá que contabilizar o pagamento do imposto sobre a propriedade, mesmo quando a hipoteca estiver totalmente quitada.
Seguro residencial
Todo proprietário precisa de seguro residencial para proteger suas propriedades e posses contra desastres naturais e causados pelo homem, como tornados ou roubo. Se você estiver comprando uma casa, precisará definir o preço do seguro adequado para sua situação. A maioria das empresas hipotecárias não permite que você compre uma casa sem um seguro residencial que cubra o preço de compra da casa. Na verdade, talvez você precise mostrar um comprovante de seguro residencial para ser aprovado pelo credor hipotecário.
Em 2018, segundo as estatísticas mais recentes disponíveis do início de 2021, o prêmio médio para o tipo mais comum de seguro residencial nos Estados Unidos era de aproximadamente US $ 1.200. Mas o valor aumenta dependendo do tipo de seguro de que você precisa e do estado em que reside.
Manutenção
Mesmo que você construa uma nova casa, ela não permanecerá nova para sempre, nem os aparelhos caros e importantes, como fogões, lava-louças e geladeiras. O mesmo se aplica ao telhado da casa, fornalha, entrada de automóveis, carpete e até mesmo a pintura nas paredes. Se você não tiver casa suficiente quando fizer o primeiro pagamento da hipoteca, poderá se encontrar em uma situação difícil se suas finanças não tiverem melhorado no momento em que sua casa precisar de reparos significativos.
Serviços de utilidade pública
Calor, seguro, eletricidade, água, esgoto, remoção de lixo, televisão a cabo e serviços telefônicos custam caro. Essas despesas não estão incluídas no índice de front-end, nem são calculadas no índice de back-end. No entanto, eles são inevitáveis para a maioria dos proprietários.
Taxas de associação
Muitos condomínios e cooperativas e bairros fechados específicos ou comunidades planejadas avaliam as taxas de associação mensais ou anuais. Às vezes, essas taxas são inferiores a US $ 100 por ano; outras vezes, custam várias centenas de dólares por mês. Algumas comunidades incluem manutenção de gramado, remoção de neve, piscina comunitária e outros serviços.
Algumas taxas são usadas apenas para os custos de administração de funcionamento da comunidade. É importante lembrar que, embora um número crescente de credores inclua taxas de associação na proporção inicial, essas taxas provavelmente aumentarão com o tempo.
Móveis e Decoração
Antes de comprar uma casa nova, dê uma boa olhada no número de cômodos que precisarão ser mobiliados e no número de janelas que precisarão ser cobertas.
The Bottom Line
O custo de uma casa é a maior despesa pessoal que a maioria das pessoas irá enfrentar. Antes de assumir uma dívida tão grande, reserve um tempo para fazer as contas. Depois de calcular os números, considere sua situação e pense sobre seu estilo de vida – não apenas agora, mas nas próximas duas décadas. Antes de comprar sua nova casa, considere não apenas quanto custa para comprá-la, mas também como os pagamentos futuros da hipoteca afetarão sua vida e seu orçamento. Em seguida, obtenha estimativas de empréstimo para o tipo de casa que você espera comprar de vários credores diferentes para obter informações do mundo real sobre os tipos de negócios que você pode obter.