Como analisar REITs (fundos de investimento imobiliário)
22 Junho 2021 13:12
Como analisar REITs (fundos de investimento imobiliário)
Um fundo de investimento imobiliário (REIT) é uma empresa que possui, opera ou financia propriedades geradoras de renda. Por lei, 90% dos lucros de um REIT devem ser distribuídos como dividendos aos acionistas. Aqui, damos uma olhada em REITs, suas características e como avaliar um REIT.
Principais vantagens
Os REITs devem pagar pelo menos 90% da receita como dividendos aos acionistas.
Os índices de valor contábil são inúteis para REITs; em vez disso, cálculos como o valor patrimonial líquido são métricas melhores.
As análises de cima para baixo e de baixo para cima devem ser usadas para REITs, onde os fatores de cima para baixo incluem o crescimento da população e do emprego, enquanto os aspectos de baixo para cima incluem renda de aluguel e fundos de operações.
O que se qualifica como um REIT?
A maioria dos REITs aluga espaço e coleta aluguéis e, em seguida, distribui essa receita como dividendos aos acionistas. Os REITs de hipoteca (também chamados de mREITs) não possuem imóveis e, em vez disso, financiam imóveis. Esses REITs obtêm receita com os juros de seus investimentos, que incluem hipotecas, títulos lastreados em hipotecas e outros ativos relacionados.
Para sequalificar como REIT, uma empresa deve cumprir certas disposições do Código da Receita Federal (IRC). Especificamente, uma empresa deve atender aos seguintes requisitos para se qualificar como REIT:
Investir pelo menos 75% dos ativos totais em imóveis, dinheiro ou títulos do Tesouro dos EUA
Ganhe pelo menos 75% da receita bruta de aluguéis, juros sobre hipotecas que financiam imóveis ou vendas de imóveis
Pague um mínimo de 90% do lucro tributável na forma de dividendos aos acionistas a cada ano
Ser uma entidade tributável como uma empresa
Ser administrado por um conselho de diretores ou curadores
Ter pelo menos 100 acionistas após seu primeiro ano de existência
Ter no máximo 50% de suas ações detidas por cinco ou menos pessoas físicas
Por ter o status REIT, uma empresa evita o imposto de renda corporativo. Uma empresa normal obtém lucro e paga impostos sobre todo o seu lucro e, em seguida, decide como alocar seus lucros após os impostos entre dividendos e reinvestimento. Um REIT simplesmente distribui todos ou quase todos os seus lucros e pode pular a tributação.
Tipos de REITs
Existem vários tipos diferentes de REITs. Os REITs de ações tendem a se especializar na posse de certos tipos de edifícios, como apartamentos, shoppings regionais, prédios de escritórios ou instalações de hospedagem / resort. Alguns são diversificados e alguns desafiam a classificação – por exemplo, um REIT que investe apenas em campos de golfe.
O outro tipo principal de REIT é um REIT de hipoteca. Esses REITs fazem empréstimos garantidos por imóveis, mas geralmente não possuem ou operam imóveis. REITs de hipotecas requerem uma análise especial. São empresas financeiras que utilizam diversos instrumentos de hedge para administrar sua exposição à taxa de juros.
Enquanto um punhado de REITs híbridos executam operações imobiliárias e negociam empréstimos hipotecários, a maioria dos REITs é do tipo patrimônio – os REITs que se concentram no negócio de “ativos tangíveis” de operações imobiliárias. Quando você lê sobre REITs, normalmente está lendo sobre REITs de ações. Como tal, concentraremos nossa análise em REITs de ações.
Como analisar REITs
REITs são ações que pagam dividendos e se concentram no mercado imobiliário. Se você busca renda, deve considerá-la junto com fundos de títulos de alto rendimento e ações que pagam dividendos. Como ações que pagam dividendos, os REITs são analisados da mesma forma que outras ações. Mas existem algumas grandes diferenças devido ao tratamento contábil da propriedade.
Métricas tradicionais como lucro por ação (EPS) e P / L não são maneiras confiáveis de avaliar REITs. FFO e AFFO são métricas melhores.
Vamos ilustrar com um exemplo simplificado. Suponha que um REIT compre um prédio por $ 1 milhão. As regras contábeis exigem que nosso REIT cobre a depreciação do ativo. Vamos supor que distribuímos a depreciação por 20 anos em linha reta. Cada ano deduzimos $ 50.000 em despesas de depreciação ($ 50.000 por ano x 20 anos = $ 1 milhão).
Vejamos o balanço simplificado e a demonstração de resultados acima. No ano 10, nosso balanço patrimonial carrega o valor do edifício em $ 500.000 (ou seja, o valor contábil ), que é o custo original de $ 1 milhão menos $ 500.000 de depreciação acumulada (10 anos x $ 50.000 por ano). Nossa demonstração de resultados deduz $ 190.000 de despesas de $ 200.000 de receitas, mas $ 50.000 de despesa é um encargo de depreciação.
FFO
No entanto, nosso REIT não gasta realmente esse dinheiro no ano 10 – a depreciação é um encargo não monetário. Portanto, adicionamos de volta o encargo de depreciação ao lucro líquido para produzir os fundos das operações (FFO). A ideia é que a depreciação reduz injustamente nosso lucro líquido porque nosso prédio provavelmente não perdeu a metade de seu valor nos últimos 10 anos. O FFO corrige essa distorção presumida, excluindo o encargo de depreciação. O FFO também inclui alguns outros ajustes.
AFFO
Devemos observar que o FFO fica mais próximo do fluxo de caixa do que do lucro líquido, mas não captura o fluxo de caixa. Principalmente, observe no exemplo acima que nunca contamos o $ 1 milhão gasto para adquirir o edifício (o gasto de capital). Uma análise mais precisa incorporaria despesas de capital. A contagem das despesas de capital dá um valor conhecido como FFO ajustado (AFFO).
Valor patrimonial líquido
Nosso balanço patrimonial hipotético pode nos ajudar a entender a outra métrica REIT comum, o valor líquido do ativo (NAV). No ano 10, o valor contábil de nosso prédio era de apenas $ 500.000 porque metade do custo original foi depreciado. Portanto, o valor contábil e os índices relacionados, como preço para valor contábil – muitas vezes duvidosos em relação à análise geral de ações – são praticamente inúteis para REITs. O NAV tenta substituir o valor contábil de uma propriedade por uma estimativa melhor do valor de mercado.
O cálculo do NAV requer uma avaliação um tanto subjetiva das participações do REIT. No exemplo acima, vemos que o edifício gera $ 100.000 em receitas operacionais ($ 200.000 em receitas menos $ 100.000 em despesas operacionais). Um método seria capitalizar a receita operacional com base em uma taxa de mercado. Se pensarmos que a taxa de capitalização atual do mercado para este tipo de edifício é 8%, então nossa estimativa do valor da construção se torna $ 1,25 milhão ($ 100.000 em receita operacional / taxa de capitalização de 8% = $ 1.250.000).
Esta estimativa do valor de mercado substitui o valor contábil do edifício. Em seguida, deduziríamos a dívida hipotecária (não mostrada) para obter o valor líquido do ativo. Os ativos menos a dívida são iguais ao patrimônio líquido, onde o ‘líquido’ no NAV significa o líquido da dívida. A etapa final é dividir o NAV em ações ordinárias para obter o NAV por ação, que é uma estimativa do valor intrínseco. Em teoria, o preço cotado da ação não deve se afastar muito do NAV por ação.
Análise de cima para baixo vs. análise de baixo para cima
Ao escolher ações, às vezes você ouve falar de análises de cima para baixo versus de baixo para cima. De cima para baixo começa com uma perspectiva econômica e aposta em temas ou setores (por exemplo, um envelhecimento demográfico pode favorecer as empresas farmacêuticas). Bottom-up enfoca os fundamentos de empresas específicas. Os estoques REIT claramente requerem análises de cima para baixo e de baixo para cima.
De uma perspectiva de cima para baixo, os REITs podem ser afetados por qualquer coisa que afete o fornecimento e a demanda de propriedade. O crescimento da população e do emprego tende a ser favorável para todos os tipos de REIT. As taxas de juros são, em resumo, um saco misturado.
Um aumento nas taxas de juros geralmente significa uma economia em melhora, o que é bom para os REITs, pois as pessoas estão gastando e as empresas alugando mais espaço. O aumento das taxas de juros tende a ser bom para os REITs de apartamentos, pois as pessoas preferem permanecer como locatários, em vez de comprar novas casas. Por outro lado, os REITs muitas vezes podem tirar proveito das taxas de juros mais baixas, reduzindo suas despesas com juros e, assim, aumentando sua lucratividade.
Como os REITs compram imóveis, você pode observar níveis mais altos de dívida do que outros tipos de empresas. Certifique-se de comparar o nível de endividamento de um REIT com as médias da indústria ou índices de endividamento dos concorrentes.
As condições do mercado de capitais também são importantes, nomeadamente a procura institucional de ações REIT. No curto prazo, essa demanda pode sobrecarregar os fundamentos. Por exemplo, as ações REIT tiveram um desempenho muito bom em 2001 e no primeiro semestre de 2002, apesar dos fundamentos sem brilho, porque o dinheiro estava fluindo para toda a classe de ativos.
No nível REIT individual, você deseja ver fortes perspectivas de crescimento na receita, como receita de aluguel, receita de serviço relacionada e FFO. Você quer ver se o REIT tem uma estratégia única para melhorar a ocupação e aumentar seus aluguéis.
Economias de escala
Os REITs normalmente buscam o crescimento por meio de aquisições e ainda buscam realizar economias de escala, assimilando propriedades administradas de forma ineficiente. Economias de escala seriam realizadas por uma redução nas despesas operacionais como uma porcentagem da receita. Mas as aquisições são uma faca de dois gumes. Se um REIT não puder melhorar as taxas de ocupação e / ou aumentar os aluguéis, ele pode ser forçado a aquisições imprudentes para estimular o crescimento.
Como a dívida hipotecária desempenha um grande papel no valor patrimonial, vale a pena examinar o balanço patrimonial. Alguns recomendam olhar para a alavancagem, como o índice dívida / patrimônio líquido. Mas, na prática, é difícil dizer quando a alavancagem se tornou excessiva. É mais importante pesar a proporção da dívida com taxas fixas e flutuantes. No atual ambiente de baixa taxa de juros, um REIT que usa apenas dívida de taxa flutuante será prejudicado se as taxas de juros subirem.
Impostos REIT
A maioria dos dividendos REIT não é o que o IRS considera dividendos qualificados, então eles são geralmente tributados a uma taxa mais alta. Dependendo da sua faixa de imposto, os dividendos qualificados são tributados em 0%, 15% ou 20%. No entanto, com REITs, a maioria dos dividendos são tributados como renda ordinária – até 37% para 2020.
Em geral, os dividendos do REIT são tributados como renda ordinária. Como tal, é recomendável que você mantenha REITs em uma conta com vantagens fiscais, como um IRA ou um 401 (k).
No entanto, pode haver boas notícias aqui. Uma vez que os REITs são negócios de repasse, quaisquer dividendos que não contam como dividendos qualificados podem ser elegíveis para a dedução de 20% da receita de negócios qualificada (QBI). Por exemplo, se você tiver $ 1.000 em dividendos ordinários do REIT, poderá dever impostos sobre apenas $ 800 deles.
The Bottom Line
REITs são empresas imobiliárias que devem pagar altos dividendos para usufruir dos benefícios fiscais do status REIT. A renda estável que pode exceder os rendimentos do Tesouro se combina com a volatilidade dos preços para oferecer um potencial de retorno total que rivaliza com as ações de pequena capitalização. A análise de um REIT exige que os investidores entendam as distorções contábeis causadas pela depreciação e prestem muita atenção às influências macroeconômicas.