O jeito REIT

A abundância de veículos de investimento por aí cria um desafio para o investidor médio que tenta entender do que se trata. As ações são o pilar do investimento, os títulos sempre foram o lugar seguro para estacionar seu dinheiro, as opções aumentaram a alavancagem para os especuladores e os fundos mútuos são considerados um dos veículos mais fáceis para os investidores. Um tipo de investimento que não se enquadra nessas categorias e é frequentemente esquecido é o fundo de investimento imobiliário, ou REIT.

O que é um REIT?

Uma empresa fiduciária REIT que acumula uma reserva de dinheiro, por meio de uma oferta pública inicial (IPO), que é então usada para comprar, desenvolver, administrar e vender ativos imobiliários. O IPO é idêntico a qualquer outra oferta de segurança com muitas das mesmas regras relativas a prospectos, requisitos de relatórios e regulamentos; no entanto, em vez de comprar ações de uma única empresa, o proprietário de uma unidade REIT está comprando uma parte de um conjunto gerenciado de imóveis. Esse pool de bens imóveis então gera renda por meio do aluguel, arrendamento e venda de propriedades e as distribui diretamente ao titular do REIT em uma base regular.

Tipos de REITs

REITs, como a maioria dos investimentos, vêm em uma variedade de sabores. Esses fundos possuem classificações que indicam o tipo de negócio que realizam e podem ser classificados de acordo com a forma como suas ações são compradas e vendidas.

REITs de ações  é a forma mais comum de empresa. Essas entidades compram, possuem e administram imóveis geradores de renda. As receitas vêm principalmente de aluguéis e não da revenda das propriedades do portfólio.

Os REITs de hipoteca, também conhecidos como mREITs, emprestam dinheiro a proprietários e operadores imobiliários. O empréstimo pode ser feito diretamente por meio de hipotecas e empréstimos ou indiretamente por meio da aquisição de  títulos lastreados em hipotecas  (MBS). MBS são investimentos que detêm pools de hipotecas emitidas por empresas patrocinadas pelo governo (GSEs). Seus ganhos vêm principalmente da  margem líquida de juros – o spread entre os juros que ganham em empréstimos hipotecários e o custo de financiamento desses empréstimos. Devido ao foco centrado em hipotecas deste REIT, eles são potencialmente sensíveis a aumentos das taxas de juros.

As empresas híbridas de REITs  mantêm propriedades físicas de aluguel e empréstimos hipotecários em suas carteiras. Dependendo do foco de investimento declarado da entidade, eles podem pesar o portfólio para mais propriedades ou mais hipotecas.

Vantagens

Quando você compra uma ação de um REIT, está essencialmente comprando um ativo físico com uma expectativa de vida longa e potencial de renda por meio do aluguel e da valorização da propriedade. Isso contrasta com as ações ordinárias, nas quais os investidores estão comprando o direito de participar da lucratividade da empresa por meio da propriedade. Ao adquirir um REIT, não se está apenas adquirindo uma participação real na propriedade da propriedade por meio de aumentos e diminuições de valor, mas também participamos da receita gerada pela propriedade. Isso cria uma espécie de rede de segurança para os investidores, pois eles sempre terão direitos sobre a propriedade subjacente ao fundo, enquanto desfrutam dos benefícios de sua renda.

Outra vantagem que este produto oferece ao investidor médio é a capacidade de investir em imóveis sem as grandes necessidades de capital e mão de obra normalmente associadas. Além disso, como os fundos deste trust são reunidos, uma maior diversificação é gerada, já que as empresas de trust podem comprar numerosas propriedades e reduzir os efeitos negativos dos problemas com um único ativo. Os investidores individuais que tentam imitar um REIT precisam comprar e manter um grande número de propriedades de investimento, e isso geralmente envolve uma quantidade substancial de tempo e dinheiro em um investimento que não é facilmente liquidado. Ao comprar um REIT, o investimento de capital é limitado ao preço da unidade, a quantidade de trabalho investido é limitada à quantidade de pesquisa necessária para fazer o investimento certo e as ações têm liquidez nas bolsas de valores regulares.

A vantagem final, e provavelmente a mais importante, que os REITs fornecem é a necessidade de distribuiraos acionistascerca de 90% de sua receita tributável anual, criada por imóveis geradores de receita.  Este montante é dedutível no nível corporativo e geralmente tributado no nível pessoal. Assim, ao contrário dos dividendos, existe apenas um nível de tributação para as distribuições pagas aos investidores. Essa alta taxa de distribuição significa que o titular de um REIT está participando fortemente da lucratividade da administração e da propriedade dentro do trust, ao contrário da propriedade de ações ordinárias em que a empresa e seu conselho decidem se o excesso de caixa é ou não distribuído ao acionista. 

Escolhendo o REIT certo

Como acontece com qualquer investimento, você deve fazer sua lição de casa antes de decidir qual REIT comprar. Existem alguns sinais óbvios que você deve observar antes de tomar uma decisão:

1. Gerenciamento É sempre importante, ao comprar um fundo fiduciário ou conjunto de ativos gerenciados, compreender e conhecer o histórico dos gerentes e de sua equipe. A lucratividade e a valorização dos ativos estão intimamente associadas à capacidade do gestor de escolher os investimentos certos e decidir sobre as melhores estratégias. Ao escolher em qual REIT investir, certifique-se de conhecer a equipe de gestão e seu histórico. Verifique para ver como eles são compensados. Se for baseado no desempenho, é provável que eles também estejam zelando pelos seus melhores interesses.

2. Diversificação REITs são relações de confiança focadas na propriedade de propriedade. Como os mercados imobiliários variam de acordo com a localização e o tipo de propriedade, é crucial que o REIT que você decidir comprar seja devidamente diversificado. Se o REIT for fortemente investido em imóveis comerciais e houver uma queda nas taxas de ocupação, você terá grandes problemas. A diversificação também significa que o fundo tem acesso suficiente ao capital para financiar iniciativas de crescimento futuro e se alavancar adequadamente para o aumento dos retornos.

3. Lucros O item final que você deve considerar antes de comprar em um REIT específico são os fundos das operações e o dinheiro disponível para distribuição. Esses números são importantes, pois medem o desempenho geral do REIT, que por sua vez se traduz no dinheiro que está sendo transferido para os investidores. Tenha cuidado para não usar os números de receita regulares gerados pelo REIT, pois eles incluirão qualquer depreciação da propriedade e, portanto, alterarão os números. Esses números só são úteis se você já olhou atentamente para os outros dois sinais, uma vez que é possível que o REIT possa estar tendo retornos anômalos devido às condições do mercado imobiliário ou à sorte da administração na escolha de investimentos.

The Bottom Line

Com tantas maneiras diferentes de investir seu dinheiro, é importante que qualquer decisão que você tome seja bem informada. Isso se aplica a ações, títulos, fundos mútuos, REITs ou qualquer outro investimento. No entanto, os REITs têm alguns recursos interessantes que podem se encaixar bem em seu portfólio.