Zoneamento
O que é zoneamento?
Zoneamento se refere a leis ou regulamentos municipais ou locais que governam como os bens imóveis podem ou não ser usados em certas áreas geográficas. Por exemplo, as leis de zoneamento podem limitar o uso comercial ou industrial da terra, a fim de evitar que petróleo, manufatura ou outros tipos de negócios sejam construídos em bairros residenciais.
Essas leis podem ser modificadas ou suspensas se a construção de uma propriedade servir para ajudar a comunidade a avançar economicamente.
Principais vantagens
- O zoneamento permite que os governos locais regulem quais áreas sob sua jurisdição podem ter imóveis ou terrenos usados para fins específicos.
- Exemplos de classificações de zoneamento incluem residencial, comercial, agrícola, industrial ou hotel / hotelaria, entre outras designações mais específicas.
- As leis de zoneamento podem ser alteradas por um governo local, desde que estejam dentro dos estatutos estaduais e federais, e um determinado lote de terreno pode ser zoneado novamente com base na consideração.
Como funciona o zoneamento
O zoneamento descreve quais tipos de uso operacional e de desenvolvimento da terra são permitidos em uma determinada área. Os municípios tendem a dividir distritos e bairros de acordo com um plano diretor. Isso pode ser feito para promover o desenvolvimento econômico, controlar o fluxo do tráfego, gerenciar os níveis de ruído, reservar espaço para morar para os residentes e proteger certos recursos.
Exemplos de classificações de zoneamento incluem industrial, industrial leve, comercial, comercial leve, agrícola, residencial unifamiliar, residencial com várias unidades e escolas.
O governo local pode proibir o uso de propriedades residenciais para fins comerciais para manter a atividade comercial confinada a partes específicas da cidade. Esse zoneamento pode levar a conflitos se os residentes contestarem o uso designado.
As leis de zoneamento também podem regular os detalhes da construção em bairros específicos. Por exemplo, o zoneamento pode limitar a altura máxima dos edifícios em uma determinada área, independentemente do tipo de construção permitido. Arranha-céus ou escritórios podem ser proibidos em determinados terrenos por meio de zoneamento, independentemente de os edifícios cumprirem as leis.
A presença de restrições de zoneamento pode influenciar os preços na compra de um imóvel. Os imóveis podem ser vendidos com um prêmio com base em quantos limites foram estabelecidos pelo município.
Em 1926, a Suprema Corte decidiu que os decretos de zoneamento devidamente elaborados eram um exercício válido do poder de governo dos estados. O zoneamento se tornou constitucional pela Suprema Corte dos Estados Unidos como resultado do caso Village of Euclid v. Ambler Realty Co., 272 US 365, 395 (1926).
Teoria Econômica do Zoneamento
De acordo com o teorema do economista ganhador do Prêmio Nobel Ronald Coase, na ausência de custos de transação, as questões e disputas sobre o uso da terra e o desenvolvimento poderiam ser resolvidas de forma otimizada sem regulamentação governamental. De acordo com as premissas do Teorema de Coase, como um dado pedaço de terra deve ser usado e que tipo de atividades devem ser permitidas poderia simplesmente ser negociado entre as partes envolvidas para alcançar um resultado economicamente eficiente.
O teorema de Coase ilustra por que, no mundo real, onde os custos de transação ocorrem e as negociações sem atrito entre as partes interessadas são improváveis, regulamentações de uso da terra, como zoneamento e outras soluções impostas pelo governo, são a norma.
Críticas à Lei de Zoneamento
Os críticos das leis de zoneamento afirmam que a prática cria e amplia a disparidade de qualidade de vida entre os grupos socioeconômicos.
Por exemplo, um município pode manter leis de zoneamento que restringem o desenvolvimento industrial e comercial pesado a áreas adjacentes a bairros de baixa renda. Os efeitos de tais políticas permitiriam que as partes mais ricas da cidade evitassem o ruído e a poluição associados.
Considerações Especiais
Alterações nas leis de zoneamento são possíveis mesmo sem a revogação total da legislação em vigor. Um desenvolvedor ou proprietário pode solicitar variações que permitiriam certas exceções aos regulamentos de zoneamento. Isso permitiria que a propriedade fosse usada de maneiras geralmente não permitidas – por exemplo, o proprietário de um negócio baseado em casa pode solicitar uma variação para permitir que as operações continuem.
Os candidatos às variações podem ser solicitados a explicar por que a variação é necessária e como a mudança não causará perturbação significativa ou prejuízo para a comunidade circundante.