Zombie Title
O que é um título de zumbi?
Um título zumbi é um título de propriedade imobiliária que permanece com o proprietário que está erroneamente com a impressão de que a propriedade foi perdida para a execução hipotecária e que, como resultado, o título foi transferido para o credor. Os títulos zumbis são o resultado de credores que iniciam procedimentos de execução hipotecária emitindo um aviso de execução hipotecária e, em seguida, o descartando inesperadamente.
Se o proprietário não souber da demissão por execução hipotecária, ele ficará com um título de zumbi. Um credor pode decidir encerrar a execução hipotecária por uma série de razões, incluindo um excedente de estoque ou custos injustificáveis.
Um título de zumbi pode representar um risco financeiro significativo para o proprietário, que continua a ser mostrado no título de propriedade, uma vez que permanece responsável por impostos sobre a propriedade e violações do código.
Principais vantagens
- Um título de zumbi é aquele que permanece com o proprietário quando uma execução hipotecária é cancelada, mas o proprietário não tem conhecimento da demissão. Assim, o título permanece com o proprietário desprevenido.
- O credor pode optar por não obter o título da propriedade hipotecada se os custos associados à venda da propriedade (decorrentes de impostos não pagos, ônus e multas) ou responsabilidade potencial forem muito altos, e pode ir embora em vez de obter o título.
- Os títulos zumbis surgem porque uma instituição financeira não tem obrigação de obter o título legal de uma propriedade em execução hipotecária e não pode (ou pode ser incapaz de) entrar em contato com o proprietário se dispensar a execução hipotecária.
Compreendendo o título de zumbi
Os títulos de zumbis costumam ser o resultado de confusão por parte dos proprietários em relação às regras de execução hipotecária. O proprietário de uma casa inadimplente pode abandonar a propriedade e se mudar ao receber um aviso de execução hipotecária do credor. O credor irá avaliar a propriedade antes da venda da execução hipotecária. Se a propriedade estiver em mau estado e precisar de um desembolso substancial para reparos e impostos não pagos antes de ser vendida, o credor pode optar por não obter o título, com base na premissa de que não há sentido em jogar dinheiro bom atrás do ruim. Se o credor cancela ou rejeita o processo de execução hipotecária, o proprietário fica com um título de zumbi.
Os títulos de zumbis surgem por dois motivos. Em primeiro lugar, um credor ou instituição financeira não tem a obrigação de obter o título legal de uma propriedade em execução hipotecária, mesmo que o proprietário tenha inadimplido o empréstimo. Se os custos de venda da propriedade ou a responsabilidade potencial associada à propriedade forem muito altos, o credor pode desistir em vez de assumir o título da propriedade. Em segundo lugar, o credor também não é obrigado a deixar o proprietário saber se ele decidiu indeferir a execução hipotecária; mesmo que o credor decida informar o proprietário, ele pode não ter um endereço ou informações de contato do proprietário que agora mora em outro lugar.
Um proprietário nesta situação, sem saber, ainda terá o título da propriedade, junto com todos os custos e responsabilidades associados de possuir uma casa, sem nenhum dos benefícios inerentes. A propriedade não muda até que o nome de outra pessoa esteja no título.
A crise de empréstimos hipotecários de 2007-2008 resultou em milhões de proprietários enfrentando a execução hipotecária. Enquanto a maioria dessas execuções hipotecárias foi realizada, muitas foram deixadas penduradas no meio do processo ou demitidas inesperadamente, resultando em dezenas de milhares de proprietários de casas, sem saber, segurando títulos de zumbis nos anos após a crise financeira.
À medida que o mercado imobiliário dos EUA se fortalecia gradualmente, o número de RealtyTrac, no final do segundo trimestre de 2016, as casas de zumbis desocupadas nos EUA somavam pouco mais de 19.000, uma redução de 30% em relação ao ano anterior e representando 4,7% de todas as propriedades residenciais em execução hipotecária.
De acordo com o provedor de dados de propriedade ATTOM Data Solutions, de aproximadamente 288.000 casas que estavam em processo de execução hipotecária durante o quarto trimestre de 2019, pouco mais de 8.500 ou 2,96% estavam vazias como execuções de zumbis.
Impacto financeiro para credores e proprietários de casas
Quais são as implicações financeiras para o credor? Um relatório da Reuters cita um documento do Federal Reserve de 2010 que afirma que, ao se afastar de tais hipotecas, os bancos podem pelo menos colher os benefícios fiscais, de seguro e contábeis decorrentes de tais perdas. Um credor também pode vender a dívida não paga a cobradores de dívidas para recuperar todo ou parte do empréstimo.
Embora o impacto financeiro de títulos zumbis em instituições financeiras com muito dinheiro possa ser limitado, eles podem levar a problemas financeiros significativos, e muitas vezes catastróficos, para proprietários de casas que pensavam que haviam se mudado e mudado. Um título de zumbi representa um golpe duplo para um proprietário que já está financeiramente estressado devido à falência e pode se deparar com uma conta pesada de impostos atrasados e violações do código, assim como eles estão se recuperando financeiramente.
Uma casa desocupada, por exemplo, pode facilmente cair em ruínas. Não apenas o proprietário permanece responsável pelos impostos sobre a propriedade, mas também pode ser responsabilizado pelo governo local pela manutenção e reparos na propriedade. Se a casa estiver abandonada e precisar ser demolida, esses custos deverão ser arcados pelo proprietário do imóvel zumbi.
O dono da casa também tem que lidar com uma série de problemas que surgem em relação a uma propriedade abandonada. Isso pode variar de questões de incômodo público decorrentes da propriedade que desenvolve infestações de pragas ou que está sendo usada para atividades criminosas, a complicações decorrentes de invasores ilegais ou usucapião.
Propriedades abandonadas também têm um impacto negativo no valor de outras casas na vizinhança. Reclamações de vizinhos e residentes da área sobre casas abandonadas e abandonadas muitas vezes obrigam o município local a intervir e realizar a manutenção básica, como aparar quintais com vegetação alta ou remoção de lixo, uma vez que nem o credor nem o proprietário ausente assumirão a responsabilidade pela manutenção da propriedade.
Os custos de manutenção de terceiros e as penalidades cobradas por violações de código podem aumentar com o tempo. Se esses custos não forem pagos, o proprietário pode incorrer em penalidades e taxas e até mesmo enfrentar uma ação legal. Além disso, os detentores de títulos de zumbis podem ter seus salários e restituições de impostos enfeitados e seu crédito destruído, resultando em mais problemas financeiros no futuro. Muitos proprietários não percebem que possuem títulos de zumbis até serem perseguidos por agentes de hipotecas, cobradores de dívidas e governos locais.
Os compradores que involuntariamente compram casas com títulos de zumbis também podem ser deixados no limbo legal, já que o proprietário anterior pode não ser capaz de transferir o título para o comprador devido aos ônus sobre a propriedade decorrentes de impostos e multas não pagos. O caveat emptor deve ser o principal princípio orientador antes de comprar uma casa, a maior decisão de compra para a maioria das pessoas.
Alguns profissionais do setor imobiliário aconselham que o único recurso do proprietário é continuar permanecendo na casa durante o processo de execução hipotecária, para mantê-la segura e bem mantida. Em qualquer caso, os proprietários podem se proteger contra títulos de zumbis acompanhando o processo de execução da hipoteca até a conclusão, bem como certificando-se de que o título de sua casa seja legalmente transferido para outra parte.