Zombie Foreclosure
O que é um encerramento de zumbi?
Uma execução hipotecária zumbi ocorre quando uma casa é deixada desocupada por proprietários que não pagaram suas hipotecas e acreditam incorretamente que devem se mudar imediatamente após receber um aviso de execução hipotecária. Equivocadamente, eles pensam que o credor executor agora é responsável pela propriedade, embora os proprietários ainda detenham o título da propriedade.
Digamos que o credor não conclua o processo de execução hipotecária e venda a casa. Então, a propriedade permanece desocupada e sem cuidados. Como resultado, muitas vezes fica em mau estado, criando preocupações de segurança e resultando em uma aparência que pode diminuir o valor da propriedade na comunidade circundante.
Principais vantagens
- A execução hipotecária zumbi é o abandono de uma propriedade por proprietários que não pagaram sua hipoteca, receberam um aviso de execução hipotecária e acreditam erroneamente que o credor é o responsável pela propriedade.
- Até que o processo de execução hipotecária seja concluído, o proprietário continua a deter o título da propriedade e é responsável por sua manutenção.
- Uma execução hipotecária zumbi pode criar problemas para um bairro inteiro porque uma casa desocupada e sem vigilância pode diminuir o valor dos imóveis.
Como funciona uma execução hipotecária zumbi
A execução hipotecária zumbi resulta de um mal-entendido do processo de encerramento por parte do proprietário. Durante uma execução hipotecária normal, os proprietários recebem notificação da instituição detentora da hipoteca inadimplente de que a casa está entrando em execução hipotecária.
Depois que este aviso é emitido, há um período de espera obrigatório durante o qual os proprietários podem retirar a casa da execução hipotecária pagando uma grande quantia em dinheiro. O pagamento exigido pode variar de alguns pagamentos atrasados até o valor total que o proprietário deve em mora ou o saldo total da hipoteca.
Se os proprietários não pagarem a quantia total, o processo continua e um tribunal decidirá que a casa pertence ao credor. É somente após esse ponto, quando a casa passa a ser legalmente propriedade do credor, que os proprietários são obrigados a desocupar a propriedade. Até que uma execução hipotecária seja concluída, o proprietário continua a deter o título da propriedade.
No quarto trimestre de 2020, as execuções de zumbis aumentaram para 3,8% de todas as execuções, mas, no geral, caíram mais da metade desde 2016, de acordo com a ATTOM Data Solutions.
Às vezes, um credor decidirá não concluir uma execução hipotecária – um dos motivos pode ser que é muito caro pagar por reparos e impostos atrasados que são devidos sobre a propriedade. O credor não terá o título da casa, mas não tem a obrigação de notificar o proprietário disso. Nessa circunstância – quando o título de uma casa em execução hipotecária zumbi permanece em nome do proprietário original (que muitas vezes não sabe que a execução hipotecária não foi concluída) – é conhecido como título zumbi.
Como as execuções hipotecárias em zumbis afetam os proprietários de casas
A execução hipotecária zumbi agrava uma situação ruim – inadimplência em uma hipoteca – e a torna um problema para toda a vizinhança, não apenas para o proprietário. Um proprietário que deixa uma propriedade ao receber um aviso de execução hipotecária está abandonando a propriedade sem compreender as ramificações jurídicas e financeiras do aviso ou de suas ações. O proprietário de uma execução hipotecária zumbi provavelmente ainda é responsável pela manutenção, conservação, taxas de associação de proprietários (HOA) e impostos sobre a propriedade. Esses requisitos não terminam apenas porque alguém abandonou sua casa. Eventualmente, as autoridades locais podem tentar recuperar impostos ou taxas não pagos, ou cobrar do proprietário despesas de manutenção.
Para se proteger contra o impacto de uma casa que cai em execução hipotecária zumbi, os proprietários que não cumpriram suas hipotecas e estão enfrentando a execução hipotecária devem permanecer na residência até que chegue um aviso oficial para desocupar. Depois, eles devem fazer o acompanhamento para se certificar de que o título da propriedade não está mais em seu nome.