Hipoteca envolvente
O que é uma hipoteca envolvente?
Uma hipoteca envolvente é um tipo de empréstimo júnior que envolve ou inclui a nota atual devida sobre a propriedade. O empréstimo geral consistirá no saldo do empréstimo original mais um valor para cobrir o novo preço de compra do imóvel. Essas hipotecas são uma forma de financiamento secundário. O vendedor do imóvel recebe uma nota promissória com garantia, que é um IOU legal detalhando o valor devido. Uma hipoteca envolvente também é conhecida como empréstimo final, hipoteca de substituição, contrato de venda, transporte de volta ou hipoteca com tudo incluído.
Principais vantagens
- As hipotecas envolventes são usadas para refinanciar uma propriedade e são empréstimos júnior que incluem a nota atual sobre a propriedade, mais um novo empréstimo para cobrir o preço de compra da propriedade.
- Wraparounds são uma forma de financiamento secundário e do vendedor em que o vendedor detém uma nota promissória garantida.
- Tende a ocorrer uma confusão quando uma hipoteca existente não pode ser paga.
- Com uma hipoteca abrangente, um credor cobra um pagamento da hipoteca do mutuário para pagar a nota original e obter uma margem de lucro.
Como funciona uma hipoteca envolvente
Freqüentemente, uma hipoteca abrangente é um método de refinanciar uma propriedade ou de financiar a compra de outra propriedade quando uma hipoteca existente não pode ser quitada. O valor total de uma hipoteca abrangente inclui o valor não pago da hipoteca anterior mais os fundos adicionais exigidos pelo credor. O mutuário faz os pagamentos maiores do novo empréstimo abrangente, que o credor usará para pagar a nota original e obter uma margem de lucro. Dependendo da redação dos documentos do empréstimo, o título pode ser imediatamente transferido para o novo proprietário ou pode permanecer com o vendedor até a liquidação do empréstimo.
Uma hipoteca abrangente é uma forma de financiamento do vendedor que não envolve uma hipoteca bancária convencional, com o vendedor no lugar do banco.
Uma vez que o envoltório é uma hipoteca júnior, qualquer reclamação superior ou sênior terá prioridade. Em caso de inadimplência, a hipoteca original receberia todo o produto da liquidação do imóvel até que seja totalmente quitado.
As hipotecas envolventes são uma forma de financiamento do vendedor em que, em vez de solicitar uma hipoteca bancária convencional, o comprador assina uma hipoteca com o vendedor. O vendedor então assume o lugar do banco e aceita os pagamentos do novo proprietário do imóvel. A maioria dos empréstimos financiados pelo vendedor incluirá um spread sobre a taxa de juros cobrada, dando ao vendedor lucro adicional.
Hipoteca Wraparound vs. Segunda Hipoteca
As hipotecas envolventes e as segundas hipotecas são formas de financiamento do vendedor. Uma segunda hipoteca é um tipo de hipoteca subordinada feita enquanto uma hipoteca original ainda está em vigor. A taxa de juros cobrada para a segunda hipoteca tende a ser mais alta e o valor emprestado será menor do que o da primeira hipoteca.
Uma diferença notável entre a segunda hipoteca e a segunda hipoteca está no que acontece com o saldo devedor do empréstimo original. Uma hipoteca envolvente inclui a nota original incluída no novo pagamento da hipoteca. Com uma segunda hipoteca, o saldo da hipoteca original e o novo preço se combinam para formar uma nova hipoteca.
Exemplo de uma hipoteca envolvente
Por exemplo, o Sr. Smith possui uma casa com um saldo hipotecário de $ 50.000 com juros de 4%. O Sr. Smith vende a casa por $ 80.000 para a Sra. Jones, que obtém uma hipoteca do Sr. Smith ou de outro credor com juros de 6%. A Sra. Jones faz pagamentos ao Sr. Smith, que usa esses pagamentos para pagar sua hipoteca original de 4%.
O Sr. Smith obtém lucro com a diferença entre o preço de compra e a hipoteca original devida e com o spread entre as duas taxas de juros. Dependendo da papelada do empréstimo, a propriedade da casa pode ser transferida para a Sra. Jones. No entanto, se ela não pagar a hipoteca, o credor ou um reclamante sênior pode executar e reclamar a propriedade.