O investimento imobiliário é seguro?
O mercado imobiliário é um investimento arriscado? Desde 2013, o setor imobiliário é classificado como a escolha de investimento principal para a maioria (35%) dos americanos, de acordo com a pesquisa anual de Economia e Finanças Pessoais da Gallup, realizada no início de abril de 2020. Isso coloca o setor imobiliário à frente de ações e fundos mútuos (21%), contas de poupança (17%), ouro (16%) e títulos (8%) como o investimento mais favorecido.
Pode ser a melhor escolha de investimento, mas é seguro investir em imóveis? Como qualquer investimento, o investimento imobiliário apresenta riscos. Aqui estão sete riscos de investimento imobiliário a serem observados quando você estiver pensando em comprar uma propriedade de investimento.
Principais vantagens
- Investir em imóveis pode ser lucrativo, mas é importante entender os riscos.
- Os principais riscos incluem locais ruins, fluxo de caixa negativo, muitas vagas e inquilinos problemáticos.
- Outros riscos a serem considerados são a falta de liquidez, problemas estruturais ocultos e a natureza imprevisível do mercado imobiliário.
1. O mercado imobiliário é imprevisível
Antes da Grande Recessão de 2008, muitos investidores (erroneamente) acreditavam que o mercado imobiliário só poderia se mover em uma direção – para cima. O pressuposto básico era que, se você comprasse uma propriedade hoje, poderia vendê-la por muito mais no futuro.
Embora os valores dos imóveis tendam a subir com o tempo, o mercado imobiliário é imprevisível – e seu investimento pode se depreciar. Oferta e demanda, economia, dados demográficos, taxas de juros, políticas governamentais e eventos imprevistos, todos desempenham um papel nas tendências imobiliárias, incluindo preços e taxas de aluguel. Você pode diminuir o risco de ser pego pelo lado errado de uma tendência por meio de uma pesquisa cuidadosa, due diligence e monitoramento de seus ativos imobiliários.
O mercado imobiliário não é um investimento para definir e esquecer. Você deve monitorar seus investimentos e ajustar suas estratégias de entrada e saída conforme necessário.
2. Escolha de um local ruim
A localização deve ser sempre sua primeira consideração ao comprar uma propriedade de investimento. Afinal, você não pode mover uma casa para um bairro mais desejável – nem pode mover um prédio de varejo de um shopping abandonado.
Em última análise, a localização determina os fatores que determinam sua capacidade de obter lucro – a demanda por propriedades para aluguel, tipos de propriedades com maior demanda, conjunto de inquilinos, taxas de aluguel e o potencial de valorização. Em geral, a melhor localização é aquela que vai gerar o maior retorno do investimento. No entanto, você precisa fazer algumas pesquisas para encontrar os melhores locais.
3. Fluxo de caixa negativo
O fluxo de caixa em um investimento imobiliário é o dinheiro que sobra depois de pagar todas as despesas, impostos e pagamentos de hipotecas. O fluxo de caixa negativo acontece quando o dinheiro que entra é menor do que o que sai – ou seja, você está perdendo dinheiro.
A discriminação no crédito hipotecário é ilegal. Consumer Financial Protection Bureau ou ao Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos Estados Unidos.
Os principais motivos para o fluxo de caixa negativo incluem:
- Alta vaga
- Muita manutenção
- Custos de financiamento elevados
- Não cobrando aluguel suficiente
- Não usando a melhor estratégia de aluguel
A melhor maneira de reduzir o risco de fluxo de caixa negativo é fazer sua lição de casa antes de comprar. Reserve um tempo para calcular com precisão (e realisticamente) suas receitas e despesas previstas – e faça a devida diligência para se certificar de que a propriedade está em uma boa localização.
4. Altas taxas de vacância
Se você possui uma casa unifamiliar ou um prédio de escritórios, você precisa preencher essas unidades com inquilinos para gerar renda de aluguel. Infelizmente, sempre existe o risco de uma alta taxa de vacância em investimentos imobiliários. As vagas altas são especialmente arriscadas se você contar com a renda do aluguel para pagar a hipoteca, seguro, impostos sobre a propriedade, manutenção e assim por diante.
A principal forma de evitar o risco de altas taxas de vacância é comprar um imóvel para investimento com alta demanda, em (você adivinhou) uma boa localização. Você também pode diminuir o risco de vaga se:
- Defina o preço de suas taxas de aluguel dentro da faixa de mercado para a área
- Anuncie, comercialize e promova sua propriedade, estando ciente de onde seu inquilino-alvo pode procurar informações sobre a propriedade (por exemplo, métodos tradicionais? Online?)
- Comece a procurar novos inquilinos assim que um atual avisar que está se mudando
- Certifique-se de que sua propriedade esteja limpa, arrumada e bem mantida
- Ofereça incentivos e recompensas para manter os inquilinos felizes
- Liste sua propriedade com um corretor imobiliário
- Desenvolva uma reputação de ser bom e alugar propriedades de qualidade (pense em: comentários do Airbnb)
5. Inquilinos problemáticos
Para evitar o risco de vacância, você deseja manter suas propriedades de investimento cheias de inquilinos. Mas isso pode criar outro risco: inquilinos problemáticos. Um mau inquilino pode acabar sendo mais um dreno financeiro (e uma dor de cabeça) do que não ter nenhum inquilino. Problemas comuns com inquilinos incluem aqueles que:
- Não pague em dia ou não pague nada (o que pode levar a um processo de despejo longo / caro)
- Jogue a propriedade no lixo
- Não relate problemas de manutenção até que seja tarde demais
- Hospedar companheiros de quarto extras (humanos ou animais)
- Ignore suas responsabilidades de inquilino