Vendas a descoberto vs. Foreclosures: Qual é a diferença?
Vendas a descoberto vs. execuções hipotecárias: uma visão geral
Tornar-se proprietário é um sonho para muitas pessoas. Exige muita economia e muita disciplina e nunca é demais ter uma ótima pontuação de crédito. Mas, às vezes, existem fatores que podem transformar o sonho de uma pessoa em pesadelo. Você pode perder seu emprego ou outra renda na família, as taxas de juros podem disparar ou você acaba tendo que contrair mais dívidas. Então, o que você faz para se manter sob controle?
Existem duas opções que você tem como proprietário de uma casa se atrasar os pagamentos da hipoteca, se tiver uma casa submersa – ou ambas: uma venda a descoberto ou uma execução hipotecária. Existem diferentes razões pelas quais um proprietário optaria por uma venda a descoberto em vez de um encerramento. O proprietário é forçado a se separar da casa em ambos os casos, mas o cronograma e outras consequências são diferentes em cada situação.
Uma venda a descoberto é um processo voluntário que acontece quando o proprietário vende a propriedade por um valor muito inferior ao devido na hipoteca. Portanto, o proprietário pode acabar vendendo uma casa por $ 175.000, embora ainda haja $ 200.000 na hipoteca. O valor restante do empréstimo – neste caso, os $ 25.000 – menos quaisquer custos e taxas associados à venda são a deficiência. A execução hipotecária, por outro lado, é involuntária. Nesse caso, o credor apreende legalmente a casa depois que o devedor deixa de fazer os pagamentos. Esta é a última opção para o credor, uma vez que a casa é usada como garantia da nota.
Principais vantagens
- As vendas a descoberto e as execuções hipotecárias podem fazer com que os proprietários deixem de pagar suas hipotecas.
- As vendas a descoberto são voluntárias e exigem a aprovação do credor.
- As execuções hipotecárias são involuntárias, onde o credor toma medidas legais para assumir o controle e vender a propriedade.
- Os proprietários que usam vendas a descoberto são responsáveis por quaisquer deficiências pagáveis ao credor.
- As vendas a descoberto permitem que as pessoas recomprem outra casa, enquanto as execuções hipotecárias afetam a pontuação de crédito do tomador.
Venda a descoberto
Antes que o processo de venda a descoberto possa começar, o credor que detém a hipoteca deve assinar a decisão de executar uma venda a descoberto. Além disso, o credor – normalmente um banco – precisa de documentação que explique por que uma venda a descoberto faz sentido. Isso ocorre porque há uma chance de que a instituição de crédito perca muito dinheiro no processo.
Se aprovado para venda a descoberto, o comprador negocia primeiro com o proprietário antes de solicitar a aprovação do banco para a compra. É importante observar que nenhuma venda a descoberto pode ocorrer sem a aprovação do credor.
Depois que a venda a descoberto é aprovada e aprovada, o credor recebe o produto da venda. No entanto, o proprietário da casa ainda é obrigado a pagar a deficiência – ou seja, o que sobrar do empréstimo.
Execução de hipoteca
Ao contrário de uma venda a descoberto, as execuções hipotecárias são iniciadas apenas pelos credores. Os hipotecários que atrasarem seus pagamentos – de três a seis meses – podem estar sujeitos à execução hipotecária por seus credores, a menos que atualizem seus empréstimos. Os procedimentos de execução hipotecária variam em cada estado, incluindo os tipos de notificações que o credor deve fornecer, bem como as opções que o proprietário tem para atualizar o empréstimo. As leis também estipulam quanto tempo um banco tem para vender o imóvel.
O credor inicialmente toma medidas legais para assumir o controle da propriedade e forçar a venda da casa. Ao fazer isso, o credor se move contra os devedores inadimplentes, na esperança de fazer o bem em seu investimento inicial da hipoteca. Além disso, ao contrário da maioria das vendas a descoberto, muitas execuções hipotecárias ocorrem quando o proprietário abandonou a casa. Se os ocupantes ainda não deixaram a casa, eles são despejados pelo credor no processo de execução hipotecária.
Quando o credor tem acesso à casa, ele solicita sua própria avaliação e prossegue com a venda da casa. As execuções hipotecárias normalmente não levam tanto tempo para serem concluídas quanto uma venda a descoberto, porque o credor está preocupado em liquidar o ativo rapidamente. As casas hipotecadas também podem ser leiloadas em vendas de fiduciários, onde os compradores licitam casas em um processo público.
As vendas a descoberto não prejudicam a classificação de crédito de uma pessoa, enquanto as execuções hipotecárias podem permanecer no relatório de crédito de uma pessoa por sete anos.
Considerações Especiais
Vendas a descoberto e execuções hipotecárias têm consequências para os proprietários. Ambos exigem que os proprietários desistam de suas propriedades – bem antes de estarem prontos para isso. Mas é aí que as semelhanças terminam.
As vendas a descoberto tendem a ser transações demoradas e que exigem muita papelada – às vezes levando até um ano inteiro para serem processadas. O processo de encerramento, por outro lado, tende a ser muito rápido. Conforme mencionado acima, os bancos normalmente querem vender o imóvel rapidamente para recuperar o máximo de dinheiro possível.
Embora as vendas a descoberto não sejam prejudiciais para a classificação de crédito do proprietário, as execuções hipotecárias são. Um proprietário que passou por uma venda a descoberto pode, com certas restrições, ser elegível para comprar outra casa imediatamente. Uma execução hipotecária, porém, é mantida no relatório de crédito de uma pessoa por sete anos. Na maioria das circunstâncias, os proprietários que experimentam a execução hipotecária precisam esperar um mínimo de cinco anos para comprar outra casa.