Execução de hipoteca voluntária
O que é o encerramento voluntário?
Uma execução hipotecária voluntária é um procedimento de execução hipotecária iniciado por um mutuário que não consegue continuar a fazer os pagamentos do empréstimo de uma propriedade, em uma tentativa de evitar mais pagamentos e prevenir o encerramento involuntário e o despejo. Os mutuários podem escolher esta opção se a hipoteca estiver significativamente submersa.
Isso é diferente de uma execução hipotecária involuntária, que é iniciada pela instituição de crédito a fim de tomar posse de uma propriedade para recuperar as perdas do credor e é normalmente a última opção para os mutuários incapazes de pagar seus empréstimos. Os mutuários podem solicitar a execução voluntária de um banco ou outra instituição de crédito para propriedades residenciais e comerciais.
Existem vários termos semelhantes que podem ser usados para execuções hipotecárias voluntárias, incluindo inadimplência estratégica, desistência, jingle mail e execução hipotecária amigável.
Principais vantagens
- Uma execução hipotecária voluntária é iniciada por um devedor que não pode mais fazer pagamentos de empréstimos sobre uma propriedade e busca evitar a execução hipotecária pelo credor.
- O encerramento voluntário pode ser prejudicial para as classificações de crédito do mutuário, mas geralmente não é tão financeiramente prejudicial quanto um encerramento involuntário.
- A crise das hipotecas subprime no final dos anos 2000, quando muitas hipotecas submergiram, levou a um aumento significativo no número de execuções hipotecárias voluntárias.
Compreendendo a execução hipotecária voluntária
A execução hipotecária voluntária é extremamente prejudicial para as classificações de crédito do mutuário e pode dificultar o aluguel ou a compra de uma casa e a obtenção de empréstimos aprovados por anos, mas não é tão prejudicial financeiramente quanto uma execução hipotecária involuntária. Portanto, pode ser uma opção econômica para alguns mutuários que, em vez de se esforçarem para fazer os pagamentos todos os meses, concluem que não podem continuar a fazer os pagamentos.
Muitos devedores planejam uma execução hipotecária voluntária abrindo novos cartões de crédito e fazendo novos empréstimos para automóveis e hipotecas antes que sua classificação de crédito caia. Os credores muitas vezes concordam com o pedido do mutuário de execução hipotecária voluntária porque isso pode tornar o processo de retomada de propriedades e cobrança de dívidas muito mais rápido e econômico do que uma execução hipotecária involuntária.
As razões para a exclusão voluntária incluem uma perda repentina e inesperada de emprego (como durante a pandemia do coronavírus), a percepção de que se está vivendo além de suas possibilidades e as mudanças no mercado imobiliário junto com taxas de juros variáveis (se um mutuário tiver uma taxa ajustável hipoteca, ou ARM, por exemplo).
Uma ação em vez de execução hipotecária é um dos tipos mais comumente usados de execução hipotecária voluntária. As regras, leis e penalidades para execuções hipotecárias voluntárias variam amplamente por instituição de crédito e estado.
Prós e contras da execução hipotecária voluntária
Se você está considerando iniciar uma execução hipotecária voluntária, é importante considerar cuidadosamente as vantagens e desvantagens de tomar tal medida. Você precisa equilibrar isso contra o efeito em seu crédito, a perda de sua casa, quanto alívio financeiro ele oferece e quaisquer alternativas que você ainda possa ter. Se você não conseguir modificar o empréstimo ou fazer uma venda a descoberto, por exemplo, uma ação em vez de execução hipotecária pode ter menos impacto em seus relatórios de crédito do que uma execução hipotecária involuntária.
Cortando suas perdas
Uma vantagem, especialmente se sua casa estiver muito debaixo d’água, é que você pode cortar suas perdas quando parar de fazer pagamentos. No entanto, alguns estados permitem que os credores busquem os tomadores de empréstimo por uma “deficiência” – a diferença entre o valor que você ainda deve no empréstimo e o preço de venda da execução hipotecária – por meio de um julgamento de deficiência. Certifique-se de conhecer as leis de seu estado sobre esse assunto.
Reduzindo Seu Crédito
Sua pontuação de crédito será um grande golpe se você executar a hipoteca. As repercussões: é provável que seja mais difícil conseguir um novo crédito – digamos, para um empréstimo de carro ou um novo cartão de crédito – e as taxas de juros que lhe serão oferecidas serão mais altas.
Encontrando uma Nova Moradia
Você precisará encontrar outro lugar para morar, e os proprietários podem se recusar a alugar para você ou cobrar uma quantia mensal mais alta. E se você estiver pensando em comprar, talvez não consiga obter uma hipoteca por alguns anos. A Fannie Mae, por exemplo, aplica um período de espera de quatro anos antes de conceder uma nova hipoteca após uma escritura no lugar da execução hipotecária.
Prós
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É uma liberação mais rápida e menos complicada da dívida do que uma execução hipotecária involuntária e uma oportunidade de cortar suas perdas.
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Uma ação em vez de execução hipotecária pode ter menos impacto em sua pontuação de crédito do que uma execução hipotecária involuntária.
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Há menos estigma social associado do que com uma execução hipotecária involuntária.
Contras
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Você ainda pode estar sujeito a um julgamento de deficiência.
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Sua pontuação de crédito será prejudicada e conseguir um novo crédito (um empréstimo de carro, um cartão de crédito) pode ser mais difícil e vir com taxas de juros mais altas.
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Embora haja menos estigma, os empregadores ainda podem considerá-lo inelegível para determinados empregos.
Exemplo: Execuções hipotecárias voluntárias e a crise imobiliária de 2007-2009
Antes da bolha imobiliária americana e da crise das hipotecas subprime no final dos anos 2000, a execução hipotecária voluntária era uma opção raramente usada por mutuários que lutavam para pagar seus pagamentos de empréstimos imobiliários; no entanto, tornou-se muito mais amplamente usado nos anos desde então. Em 2007 e 2008, os preços das moradias despencaram, muitas vezes apresentando quedas de dois dígitos no valor.
No início de 2010, aproximadamente 25% de todas as hipotecas estavam submersas, o que significa que o valor devido pela hipoteca era superior ao valor da casa. De acordo com alguns relatórios, as execuções hipotecárias voluntárias mais do que dobraram de 2007 a 2008 e representaram mais de 25% de todas as inadimplências em 2009. As execuções hipotecárias voluntárias permaneceram comuns na última década, pois os valores das casas ainda não aumentaram o suficiente para libertar muitos mutuários do ônus do patrimônio líquido negativo.