Casa de férias ou investimento gerador de renda?
O sonho americano de comprar uma casa passou por muitas mudanças nos últimos 50 anos, expandindo-se para casas de segunda ou de férias. Mas essas cabanas à beira do lago, as cabanas nas montanhas e as cabanas na praia costumam ficar vazias 90% do ano, enquanto seus proprietários estão reservando o tempo para as próximas férias – e pagando a conta da hipoteca e dos impostos sobre a propriedade.
Há, é claro, uma alternativa para deixar sua casa de férias acumular poeira quando você não puder estar lá: alugue-a para outras pessoas que desejam aproveitar um tempo longe do trabalho. Embora o aluguel possa ser lucrativo, você precisa considerar as implicações fiscais.
Principais vantagens
- O IRS considera uma segunda casa uma propriedade de investimento se você passar menos de duas semanas nela e tentar alugá-la pelo resto do tempo.
- As perdas com aluguel só podem ser baixadas contra receitas de outros aluguéis, uma parceria privada que você não opera ou uma S-corporation.
- O tempo que você possui uma casa de férias afeta os impostos sobre ganhos de capital que você paga.
- Se você possui uma segunda casa com o propósito de alugá-la e tem um AGI abaixo de $ 150.000, comece a gerenciá-la ativamente.
Oferecendo uma segunda casa
Comprar e manter uma primeira casa e muitas vezes mais, mas sem as baixas contábeis do IRS.
Se você está pensando em comprar uma segunda casa, um dos primeiros passos é decidir se vai financiar a compra com uma hipoteca ou se vai pagar à vista. Para ajudá-lo a decidir, use uma calculadora de hipotecas para pesquisar taxas de juros de credores na área onde está localizada sua propriedade de férias. Então, depois de reunir as estimativas do custo total dos pagamentos mensais da hipoteca, analise suas finanças para ver se faz mais sentido fazer uma hipoteca ou pagar em dinheiro.
Se você está decidido a obter uma casa de férias, mas não tem capital para uma compra totalmente em dinheiro, esteja ciente de que o IRS fechou a lacuna em que você poderia usar uma segunda hipoteca para comprar uma propriedade de investimento separada e ainda deduzir seu pagamentos como juros hipotecários pessoais. Se você pretende pedir uma segunda casa, terá que fazer outra hipoteca que permita juros dedutíveis do imposto de renda.
7,4 milhões
O número de casas nos EUA, equivalente a 5,6% do estoque total de moradias, que se qualificam para a dedução do imposto de hipoteca de segunda casa, de acordo com a National Association of Home Builders e o Census Bureau.
O IRS sobre investimentos em casas de férias
Se você possui uma casa e a aluga por menos de 15 dias, não é necessário informar a renda. No entanto, o IRS considera uma segunda casa uma propriedade de investimento se você passar menos de duas semanas nela e tentar alugá-la pelo resto do tempo. É importante lembrar que a demanda por sua cabana no bosque só pode vir nos horários de pico – o mesmo período em que você provavelmente gostaria de usar o imóvel.
As segundas residências parecem ser uma mancha cinzenta para o IRS. Todas as perdas com aluguel são “perdas passivas” ou ” perdas por hobby “. Eles só podem ser baixados contra a receita de outras atividades passivas, como outros aluguéis, uma parceria privada que você não ajuda a operar ou uma S-corporation. As perdas passivas que você não pode usar são transportadas até que você venda a casa de férias. Ao vender a propriedade, você pode usar as perdas anteriores para compensar quaisquer ganhos. Se você tiver perdas passivas adicionais após a venda, pode reivindicá-las contra a receita regular.
De acordo com a orientação mais recente do IRS para o ano fiscal de 2019, você pode deduzir até $ 25.000 por ano, se:
- Sua renda bruta ajustada é inferior a $ 100.000
- Você participa ativamente da gestão da propriedade
Esta redução de impostos desaparece em $ 150.000 de renda bruta ajustada (AGI), embora a maioria das pessoas que podem comprar uma segunda casa terá um AGI muito acima desses números. Se o seu AGI estiver entre $ 100.000 e $ 150.000, você se qualifica para a metade da dedução. A participação ativa é o maior desafio. Você pode usar a dedução anual se você ou seu cônjuge quiser se tornar um profissional imobiliário qualificado e gerenciar ativamente a propriedade, contabilizando as perdas passivas. Esteja avisado, no entanto, o IRS provavelmente não vai acreditar que você tem um emprego de tempo integral e trabalha como gerente de propriedade. Você precisará de um diário detalhado sobre por que, quando, onde e o que está fazendo como administrador de propriedade para provar seu caso e fazer a dedução.
A maioria das pessoas que possuem uma segunda casa ficaria melhor ao classificá-los como propriedade de uso misto para fins fiscais e alugá-los apenas por 14 noites isentas de impostos em um determinado ano.
Vender uma casa de férias
Propriedades em áreas de férias populares geralmente tendem a ter uma valorização acima da média, então em algum momento você pode querer sacar e vender. O tempo que você possui uma casa de férias afeta o imposto sobre ganhos de capital. Se você vender antes de um ano, estará sujeito à taxa de ganhos de capital de curto prazo. Se você vender depois de um ano, seu imposto federal será calculado com base na taxa de ganhos de capital de longo prazo.
Você pode, no entanto, se esquivar um pouco se estiver disposto a se mudar completamente. Se você vender sua residência principal com a dedução isenta de impostos de $ 250.000 por pessoa e se mudar para a casa de férias e declarar sua nova residência principal, poderá usar a isenção de $ 250.000 ($ 500.000 para casais) novamente – desde que viva em a antiga casa de férias por dois anos. Infelizmente, essa estratégia costuma ser prática apenas para autônomos ou aposentados. Existem também outras restrições ao uso da exclusão de ganhos de capital para casas de férias que foram convertidas em residência principal.
Quase 60% dos americanos possuem algum tipo de seguro de vida de acordo com os últimos números de 2018.
Se você decidir que deseja se tornar um proprietário de segunda residência e tiver um AGI abaixo de US $ 150.000, sua melhor ação pode ser envolver-se ativamente na administração de sua própria propriedade.
Dicas para o segundo proprietário
Se você possui uma segunda casa com o objetivo de alugá-la e tem um AGI abaixo de $ 150.000, então entre lá e comece a gerenciá-la ativamente. Isso significa que você não poderá usar um agente para localizar inquilinos. Você providenciará os reparos pessoalmente, mas haverá perdas passivas para amortizar.
Se o gerenciamento ativo não for atraente para você ou se o seu AGI for muito alto, passe mais tempo na cabana e transforme-a em uma propriedade de uso misto em vez de uma propriedade de investimento. Isso significa que os impostos mudam com a mudança de designação – principalmente que você não pode usar perdas passivas. Mas você poderá reivindicar uma porcentagem dos juros da hipoteca e do imposto sobre a propriedade como deduções do imposto de renda.