Usando suas economias em um adiantamento de hipoteca

Hoje em dia, é surpreendentemente fácil para os consumidores com crédito abaixo da média comprar uma casa com muito menos do que os tradicionais 20% de entrada. Existem hipotecas FHA, que exigem apenas 3,5% para baixo.  E para aqueles que se qualificam, os empréstimos imobiliários VA permitem que os compradores financiem o preço total de sua casa. 

As hipotecas convencionais com baixos pagamentos iniciais também são relativamente fáceis de obter. Freddie Mac, que compram hipotecas de credores norte-americanos, reduziram as exigências para o pagamento mínimo de entrada para 3% para compradores de casas pela primeira vez e devedores de baixa renda que se qualifiquem.3  Ao fazer isso, eles abriram a porta para que os bancos competissem por compradores de casas sem dinheiro.

Embora seja possível comprar uma casa com muito pouco para baixo, se é uma boa ideia é outra questão. Faz sentido aumentar a economia até que você possa colocar mais dinheiro no fechamento? E quanto de suas economias você deve investir em habitação? Aqui estão alguns fatores a serem considerados. 

Menor adiantamento: maiores custos de longo prazo

Talvez a primeira coisa a se pensar com relação aos empréstimos com pagamento reduzido é que, com poucas exceções, eles custarão mais a longo prazo. Como você está financiando mais do preço da casa, seus pagamentos de juros ao longo da vida do empréstimo serão consideravelmente mais altos

Por exemplo, se você comprar uma casa de $ 200.000 com 5% de entrada em vez de 20%, pagará cerca de $ 35.000 a mais em juros ao longo de um empréstimo de 30 anos. Obviamente, você também pagará mais para cobrir o principal do empréstimo. 

Considerando o quão incrivelmente baixas são as taxas de juros de hoje, isso por si só não pode impedi-lo de comprar uma casa mais cedo ou mais tarde. A maior preocupação é adicionar às suas despesas os prêmios de seguro hipotecário que você normalmente terá de desembolsar se comprar uma casa ou condomínio com menos de 20% de entrada. O objetivo desses pagamentos é cobrir a perda do credor se você deixar de pagar o empréstimo.

Existem dois tipos básicos de seguro hipotecário. Se você contrair umempréstimo da FHA, os credores privados fornecem os fundos para a compra de sua casa e o governo atua como sua seguradora. Se a casa valer menos que $ 625.000, o prêmio anual do seguro hipotecário (MIP) é de 0,80% ou 0,85%, dependendo do valor financiado. Você também terá que pagar um prêmio inicial de 1,75%, o que equivale a pouco mais de $ 3.000 para um empréstimo de $ 180.000. 

Se você obtiver uma hipoteca convencional, deverá pagar algo chamado seguro hipotecário privado, ou PMI. Normalmente, custa entre 0,3% e 1,15% ao ano, embora neste caso não haja nenhuma taxa inicial.

Um compromisso de adiantamento

A perspectiva de um seguro hipotecário significa que você deve esperar até poder pagar 20% do custo total da casa? Não necessariamente.

Para começar, em algumas cidades mais caras, a espera nem sempre é realista. Se você mora em uma parte do país onde até mesmo casas modestas custam US $ 400.000, você terá que conseguir US $ 80.000 antes de entrar no mercado. E se você mora em uma área onde comprar é mais barato do que alugar, pode haver um desincentivo extra para ficar à margem até que você economize o suficiente para evitar o seguro hipotecário.

Para algumas pessoas, a melhor opção pode ser encontrar um meio-termo entre uma entrada mínima e os 20% tradicionais. Por exemplo, se você contrair um empréstimo FHA e apostar 10%, seu seguro hipotecário será cancelado após 11 anos;caso contrário, você continuará pagando a totalidade do empréstimo.  Você pode refinanciar posteriormente para se livrar do seguro? Certo. Mas não há garantia de que as taxas de juros estarão em ou perto de seus mínimos históricos quando você fizer isso.

Além disso, o prêmio do seguro hipotecário cai quando você dá uma entrada maior. Quando você faz uma hipoteca de 15 anos, por exemplo, se você pode pagar 10% adiantado, o pagamento anual cai de 0,70% para 0,45%. 

Embora os detalhes sejam um pouco diferentes com o PMI, a mesma lógica se aplica. Quanto maior for o seu pagamento inicial, menos você terá que pagar em prêmios. Uma vantagem do PMI, porém, é que, de acordo com a lei federal, você pode cancelá-lo assim que atingir o patrimônio líquido de 20% em sua casa.

Se o banco mantém a hipoteca de seus livros – isto é, não a vende para uma entidade como a Fannie Mae ou Freddie Mac – pode não exigir seguro algum. No entanto, os bancos costumam cobrar uma taxa inicial ou uma taxa de juros mais alta se você optar por um empréstimo de baixa entrada para ajudar a mitigar o risco que estão assumindo. Mesmo meio ponto percentual adicional pode custar vários milhares de dólares a mais em um período de 30 anos. O efeito geral é o mesmo: quando você deposita mais, pode pedir emprestado por menos.            

Risco de ficar debaixo d’água

Outra armadilha de estabelecer o mínimo necessário ao comprar uma casa é que você terá menos proteção se o mercado imobiliário cair. Com apenas 3% ou 4% de entrada, você pode facilmente acabar devendo mais ao banco do que vale a pena sua casa. Isso é exatamente o que aconteceu com muitos proprietários de casas durante o colapso habitacional de 2007-2008.

Se você ficar debaixo d’água em sua casa e inesperadamente perder o emprego, por exemplo, você não terá mais a opção de pedir um empréstimo contra sua propriedade para pagar despesas ou a capacidade de vender a casa sem pagar uma grande quantia em dinheiro ao credor. Embora você não esteja totalmente protegido, mesmo que diminua 10% ou 15%, está se dando uma margem muito maior, caso os preços das casas piorem.

Manter uma almofada de poupança

Economizar para comprar uma casa é uma meta importante da vida. Mas, ao montar o pagamento da entrada, certifique-se de não ficar com pouco dinheiro. Não só é bom ter um fundo de emergência (idealmente seis meses de custo de vida), você também precisará de fundos sobressalentes para as despesas inesperadas que a compra de uma casa freqüentemente acarreta.

Estabeleça um orçamento rígido antes de começar a procurar uma casa, para que saiba quanto pode gastar. E faça o que puder para aumentar suas reservas de caixa assim que se instalar e terminar de pintar e substituir tapetes e armários. Além disso, lembre-se de que as pessoas dizem que é bom morar em uma casa um pouco antes de fazer reformas que não são obrigatórias antes de você se mudar.

The Bottom Line

Os empréstimos com pagamento inicial reduzido podem ser uma boa escolha para alguns proprietários? Absolutamente. Mas calcule os custos de longo prazo do seguro hipotecário ou a taxa de juros mais alta que você pagará para ter certeza de que vale a pena.