23 Junho 2021 9:45

Compreendendo o Índice de Habitação Case-Shiller

O Índice Case-Shiller, formalmente conhecido como Índice de Preços Domiciliares S & P / Case-Shiller, foi desenvolvido na década de 1980 por três economistas – Allan Weiss, Karl Case e Robert Shiller. Mais tarde, esses homens formaram uma empresa para vender suas pesquisas que rastreavam os preços dos imóveis nos Estados Unidos. Essa empresa foi comprada pela Fiserv, Inc., que tabula os dados por trás do índice distribuído pela Standard & Poor’s.

Na verdade, o Índice Case-Shiller não é apenas um índice, mas composto de vários índices:

  • Onove principais divisões do censo nos EUA
  • O índice composto de 10 cidades cobre Boston, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Angeles, Miami, Nova York, San Diego, San Francisco e Washington, DC.
  • O índice composto de 20 cidades inclui todas as cidades acima, além de Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland (Oregon), Seattle e Tampa.
  • Existem também 20 índices individuais de área metropolitana para todas as cidades listadas acima.

Cada um desses índices, com exceção do índice nacional, que é calculado trimestralmente e publicado na última terça-feira de fevereiro, maio, agosto e novembro, é publicado na última terça-feira de cada mês às 9h EST. Há um lapso de dados de dois meses, portanto, um relatório emitido em maio cobrirá apenas as vendas de casas até março.

Principais vantagens

  • O Índice Case-Shiller é composto de vários índices que rastreiam o valor de residências unifamiliares isoladas usando os métodos de vendas repetidas e independentes.
  • Outros índices – como o usado para avaliar condomínios – existem.
  • Um índice que rastreia os valores das propriedades no nível do condado pode oferecer informações locais mais relevantes para os compradores em potencial.
  • Todos os índices de preços de casas, especialmente o Case-Shiller, são barômetros não apenas do mercado imobiliário, mas também da saúde da economia em geral.

O que o índice faz e não rastreia

Cada índice mede as mudanças nos preços de método de venda repetida, que compara os preços de venda das mesmas propriedades ao longo do tempo. Nova construção é excluída. Como essas casas não foram vendidas anteriormente, não há como calcular como seus preços de venda mudaram até que eles tenham dois proprietários.

Os tipos de vendas rastreados pelos índices Case-Shiller são chamados de transações de venda sem restrições. Essas são transações em que a casa foi vendida pelo valor de mercado e os dados do preço de venda podem ser usados ​​para obter um instantâneo preciso do mercado imobiliário. Uma transação em que uma mãe vendesse sua casa para o filho por um preço favorável e abaixo do mercado não seria incluída em nenhum índice Case-Shiller. As vendas de execuções hipotecárias são incluídas nos índices porque uma venda entre um banco e um indivíduo é considerada uma venda imediata e uma venda repetida.

Condomínios e cooperativas não estão incluídos em nenhum dos principais índices. No entanto, existem índices de condomínio separados que rastreiam os preços dos condomínios em cinco mercados principais: Boston, Chicago, Nova York, Los Angeles e San Francisco.

Também excluídos do índice estão as propriedades cuja designação muda (por exemplo, uma propriedade que até recentemente era considerada uma casa, mas agora é um condomínio não seria incluída), as vendas imediatamente antes ou depois de uma propriedade ter sido alterada drasticamente (como um dois -casa remodelada em uma casa de cinco quartos), e transações que parecem ter erros de dados (uma casa vendida por $ 100.000 que foi mais tarde relatada como vendida por $ 10.000, por exemplo)

Por que os preços das casas são importantes

Mesmo que você não esteja comprando ou vendendo uma casa, os preços das casas são um indicador do desempenho da economia em geral. As pessoas se sentem confiantes de que agora é um bom momento para fazer um investimento grande e caro? Qual é o desempenho econômico de uma determinada região geográfica? Qual é o desempenho das empresas com grande participação no setor habitacional? O Índice Case-Shiller fornece uma visão de todos esses indicadores.

É até possível tirar proveito das mudanças nos preços das casas indiretamente, investindo em futuros e opções dos Índices de Preços de Casas S & P / Case-Shiller na Bolsa Mercantil de Chicago. Esse tipo de investimento é recomendado para empresas como incorporadoras imobiliárias e imobiliárias, bancos, credores hipotecários e fornecedores de residências, para ajudá-los a mitigar o risco de suas grandes participações no setor habitacional. Mesmo as empresas que pouco ou nada têm a ver com habitação podem querer investir nesses produtos para diversificar seu portfólio e gerenciar os riscos de investimento.

Finalmente, muitas pessoas investiram em suas casas tanto, senão mais, quanto em ações. Os movimentos dos preços das casas, portanto, têm um impacto significativo no valor total de suas carteiras.

Dois índices alternativos de preços de habitação nos EUA

Índice de preço da habitação (HPI)

A Agência Federal de Financiamento de Habitação (FHFA) dos Estados Unidos, estabelecida sob a Lei de Recuperação Econômica e Habitação de 2008,  publica o Índice de Preços da Casa (HPI) trimestral. O HPI cobre 400 áreas metropolitanas em todos os 50 estados e contém dados da década de 1970.

O FHFA HPI é um termo genérico para vários índices produzidos pelo FHFA e baseados em dezenas de milhões de vendas de casas. Will Doerner, economista supervisor da Divisão de Pesquisa e Estatística do FHFA, ressalta que, para destacar diferentes segmentos de mercado, o FHFA produz três tipos principais de índices: HPI Apenas Compra, HPI Todas as Transações e HPI de Dados Expandidos.

O HPI de todas as transações, por exemplo, inclui refinanciamentos, não apenas compras, enquanto o HPI anual inclui os dados mais granulares: até os níveis de código postal, condado e setor censitário. O Purchase Only HPI, por exemplo, é o mais citado na mídia. O HPI de dados expandidos inclui hipotecas FHA e informações de registros públicos, o que permite que os dados cubram todo o mercado de casas vendidas abaixo do limite de empréstimo em conformidade.

O FHFA também faz outros índices alternativos para profissionais e pesquisadores. O HPI Distress-Free exclui execuções hipotecárias e vendas a descoberto. O HPI anual oferece dados para níveis geográficos granulares, como mais de 2.000 condados, 19.000 CEPs e 50.000 setores censitários.

Índice de preços de imóveis de desempenho de empréstimos

O índice de preços de imóveis residenciais de desempenho de empréstimos, produzido pela CoreLogic, também usa dados de vendas repetidas, mas foi configurado para ser muito mais abrangente. O CoreLogic HPI cobre mais de 7.100 CEPs, 930-plus Core Based Statistical Areas (CBSA) e mais de 1.300 condados localizados em todos os 50 estados e no Distrito de Columbia, no momento da publicação. Embora haja um atraso de cinco semanas nos dados, o CoreLogic reconstrói seus conjuntos de dados nacionais do zero todos os meses.

Índices de preços de habitação estrangeira

Os Estados Unidos não são o único país que produz índices de preços de moradias.

  • O principal índice do Canadá é oNational Composite House Price Index, que também usa o método de venda repetida. Ele combina dados de vendas de casas unifamiliares em cidades como Vancouver, Calgary, Toronto, Ottawa, Montreal e Halifax.
  • O índice de preços da casa tsb permanente da Irlanda é produzido pela tsb Group Holdings, PLC, um provedor significativo de serviços financeiros de varejo no mercado bancário doméstico irlandês. Na verdade, o Grupo detém cerca de 15% dos empréstimos hipotecários residenciais do país.  Esse índice leva em consideração o tamanho, tipo, localização e outras características da casa antes de atribuir um valor a ela, usando uma técnica complexa conhecida como análise de regressão linear multivariada.
  • O principal índice do Reino Unido é oHalifax House Price Index, em homenagem a Halifax, uma divisão do Lloyd’s Banking Group e o maior credor hipotecário do Reino Unido. Este índice também usa uma análise de regressão linear multivariada.

The Bottom Line

O Índice Case-Shiller é um barômetro amplamente utilizado e respeitado do mercado imobiliário dos EUA e da economia em geral. Mas não é o único barômetro a ser observado. Para qualquer investimento imobiliário sério ou outro tipo de investidor, os índices habitacionais alternativos dos EUA, bem como os HPIs estrangeiros, também devem ser mantidos em mente.