7 etapas para um ótimo negócio imobiliário comercial

Pergunte a qualquer profissional do setor imobiliário sobre os benefícios de investir em propriedades comerciais e você provavelmente irá desencadear um monólogo sobre como essas propriedades são um negócio melhor do que os imóveis residenciais. Os proprietários de propriedades comerciais adoram o fluxo de caixa adicional, as economias de escala benéficas, o campo de jogo relativamente aberto, o mercado abundante para administradores de propriedades boas e acessíveis e a chance de um retorno potencialmente maior dos imóveis comerciais.

Mas como você avalia as melhores propriedades? E o que separa os grandes negócios dos fracassados?

1. Aprenda o que os insiders sabem

Para ser um jogador no mercado imobiliário comercial, aprenda a pensar como um profissional. Por exemplo, saiba que credores de imóveis comerciais gostam de ver pelo menos 30% de redução antes de dar luz verde a um empréstimo.

2. Mapeie um plano de ação

Definir parâmetros é uma prioridade em um negócio imobiliário comercial. Por exemplo, pergunte a si mesmo quanto você pode pagar e, em seguida, procure hipotecas para ter uma noção de quanto você pagará ao longo da vida da hipoteca. O uso de ferramentas como calculadoras de hipotecas pode ajudá-lo a desenvolver boas estimativas do custo total de sua casa. 

Outras perguntas importantes a se fazer são: Quanto você espera ganhar com o negócio? Quem são os principais jogadores? Quantos inquilinos já estão a bordo e pagando aluguel? Quanto espaço de aluguel você precisa preencher?

3. Aprenda a reconhecer um bom negócio

Os melhores profissionais do mercado imobiliário sabem muito quando veem um. Qual é o segredo deles? Em primeiro lugar, eles têm uma estratégia de saída – os melhores negócios são aqueles em que você sabe que pode sair fora. Isso ajuda a ter um olhar de proprietário afiado – sempre procurando por danos que exijam reparos, saiba como avaliar o risco e certifique-se de usar a calculadora para garantir que a propriedade atenda aos seus objetivos financeiros.

4. Familiarize-se com as principais métricas de imóveis comerciais

As principais métricas comuns a serem usadas na avaliação de imóveis incluem:

• Net Operating Income (NOI): O NOI de um imóvel comercial é calculado avaliando a receita operacional bruta do primeiro ano da propriedadee, em seguida, subtraindo as despesas operacionais do primeiro ano. Você quer ter um NOI positivo.
• Cap Rate : “cap” de uma propriedade imobiliária – ou capitalização – taxa, é usado para calcular o valor das propriedades de produção de renda. Por exemplo, um complexo de apartamentos de cinco unidades ou mais, prédios de escritórios comerciais e shoppings menores são bons candidatos para uma determinação de limite máximo. As taxas máximas são usadas para estimar o valor presente líquido de lucros futuros ou fluxo de caixa; o processo também é chamado de capitalização de lucros.
• Dinheiro em dinheiro : Os investidores em imóveis comerciais que contam com financiamento para comprar suas propriedades costumam aderir à fórmula dinheiro em dinheiro para comparar o desempenho no primeiro ano de propriedades concorrentes. Cash-on-cash leva em consideração o fato de que o investidor em questão não exige 100% em dinheiro para comprar o imóvel, mas também leva em conta o fato de que o investidor não ficará com todo o NOI porque ele ou ela deve usar algum para fazer pagamentos de hipotecas. Para descobrir dinheiro sobre dinheiro, os investidores imobiliários devem determinar o valor necessário para investir para comprar a propriedade ou seu investimento inicial.

5. Procure por vendedores motivados

Como qualquer empresa, os clientes impulsionam o mercado imobiliário. Seu trabalho é encontrá-los – especificamente aqueles que estão prontos e ansiosos para vender abaixo do valor de mercado. O fato é que nada acontece ou mesmo importa no mercado imobiliário até que você encontre um negócio, que geralmente vem acompanhado de um vendedor motivado. Alguém com um motivo urgente para vender abaixo do valor de mercado. Se o seu vendedor não estiver motivado, ele não estará tão disposto a negociar.

6. Descubra a arte da “agricultura” de bairro

Uma excelente forma de avaliar um abrindo casas, conversando com outros proprietários do bairro e procurando por vagas.

7. Use uma abordagem de “três frentes” para avaliar as propriedades

Seja adaptável ao pesquisar grandes negócios. Use a internet, leia os anúncios classificados e alugue cachorros para encontrar os melhores imóveis para você. Os cães pássaros imobiliários podem ajudá-lo a encontrar oportunidades de investimento valiosas em troca de uma taxa de referência.

The Bottom Line

Em geral, encontrar e avaliar propriedades comerciais não se trata apenas de cultivar bairros, conseguir um ótimo preço ou enviar sinais de fumaça para trazer os vendedores até você. No cerne da ação está a comunicação humana básica. É sobre construir relacionamentos e empatia com os proprietários, para que eles se sintam à vontade para falar sobre os bons negócios – e fazer negócios com você.