É se tornar um senhorio mais problemas do que vale a pena?
O aluguel residencial é a maneira de ganhar dinheiro, ou pelo menos é o que algumas pessoas afirmam. Superficialmente, parece uma aposta infalível; na realidade, geralmente é mais uma dor de cabeça do que vale a pena. Os desafios começam cedo e quase sempre envolvem tempo e dinheiro. Vamos dar uma olhada em seis dos maiores.
Principais vantagens
- Investir em imóveis residenciais para aluguel pode ser uma forma lucrativa de aumentar sua riqueza, embora possa vir com muitas dificuldades.
- Os desafios de possuir um imóvel alugado incluem encontrar um imóvel adequado, preparar a unidade, encontrar bons inquilinos, problemas de manutenção, problemas que surgem e mudanças nas taxas de juros que afetam o preço do aluguel.
- Existem formas de facilitar o processo, como a compra de um imóvel básico, morar próximo à unidade e torná-lo um empreendimento em tempo integral.
- Contratar um gerente de propriedade pode diminuir o fardo de administrar um imóvel alugado, mas irá reduzir os lucros.
Desafio 1: Encontrar uma propriedade
Livros inteiros foram escritos sobre como encontrar um bom imóvel residencial para aluguel. Muito texto foi dedicado ao tema por causa de sua importância crítica. Compre um lugar muito caro e você nunca ganhará dinheiro. Mas tentar conseguir uma barganha também pode ser problemático. A compra de um fixador superior requer que você tenha as habilidades, tempo, ferramentas e dinheiro para fazer os reparos e renovações necessários.
Se você não tem pressa, essa pode ser uma maneira de conseguir uma pechincha sobre seu investimento; se você já tem um emprego de tempo integral e uma família, cada minuto gasto no conserto do aluguel é um minuto não gasto em uma atividade mais lucrativa ou divertida. No entanto, hoje em dia, existem empresas de gestão que podem fazer muito desse trabalho braçal – desde localizar uma propriedade até reabilitá-la – por você, por uma taxa, é claro.
Desafio 2: Preparando a Unidade
Colocar qualquer imóvel em condição de locação geralmente requer, no mínimo, carpete e tinta novos. Ambos os itens requerem tempo e dinheiro. Telas de janela, manchas de deck e manutenção do gramado são outras necessidades comuns. Cada vez que um inquilino sai, essas questões também precisam ser revisadas.
Desafio 3: Encontrar inquilinos
A Internet oferece uma maneira rápida e econômica de encontrar possíveis inquilinos. Claro, muitas vezes você obtém o que pagou. Exibir um anúncio em uma publicação de boa reputação geralmente gera uma classe melhor de respondentes. Em vez de universitários procurando economizar, você aumenta suas chances de conseguir famílias e adultos mais velhos responsáveis.
Executando um anúncio de um mês terá uma pequena mordida fora de sua carteira, embora, e devidamente triagem seus inquilinos, executando uma verificação de crédito e fundo da verificação terá outra mordida. O investimento compensa o tempo e o dinheiro, pois a verificação aumenta suas chances de conseguir inquilinos responsáveis. Os inquilinos responsáveis pagam o aluguel em dia, não abusam da propriedade e não exigem que você se envolva no processo de despejo caro e demorado.
Desafio 4: Aborrecimentos
Até mesmo grandes inquilinos e imóveis perfeitos para alugar vêm com uma série de aborrecimentos. Canos quebrados, ralos entupidos, molas de portas de garagem quebradas, animais de estimação e companheiros de quarto são apenas alguns dos desafios que surgem. Mesmo os bons inquilinos querem sua atenção total e imediata quando o esgoto está voltando para sua casa ou quando a empresa de cabo corta acidentalmente as linhas telefônicas.
Os maus inquilinos são um desafio ainda maior. Ligações diárias e aluguel atrasado ou não pago podem aumentar os aborrecimentos. O dia da mudança é outro momento desafiador. Danos em paredes, pisos, carpetes e outros componentes da casa podem levar a disputas e reparos caros. Uma vez que cada momento desperdiçado discutindo é um momento em que a casa fica vazia, muitas vezes é melhor você se arriscar e pagar pelos reparos você mesmo. Falando nisso: você provavelmente precisará a apólice regular do proprietário de sua casa não é suficiente – e esse é outro item na coluna de despesas contínuas.
Desafio 5: Manutenção
A manutenção dos principais componentes e amenidades é um item caro. Novos aparelhos custam centenas de dólares; um novo telhado ou entrada de automóveis pode custar milhares de dólares. Se o aluguel é de $ 500 por mês e o telhado é de $ 5.000, você pode perder dinheiro rapidamente. Adicione carpete, tinta e um fogão novo, assim como inquilinos que não ficam muito tempo, e a propriedade pode perder dinheiro por anos.
Desafio 6: Taxas de juros
O que as taxas de juros têm a ver com alguma coisa? Bastante. Quando as taxas caem, geralmente é mais barato comprar do que alugar e, portanto, a demanda por sua (s) unidade (s) pode cair. Reduzir o aluguel para se manter competitivo pode prejudicar bastante sua capacidade de ganhar dinheiro.
Como o dinheiro é feito
Com todos os desafios que precisam ser superados, o garotinho pode ganhar dinheiro com o aluguel de um imóvel? Sim, mas requer um plano. Quatro abordagens lucrativas são destacadas abaixo:
1. Live-In
Compartilhar o espaço através da compra de um duplex (ou outra estrutura facilmente divisível) é muitas vezes um empreendimento lucrativo. Como você está no local e planeja cuidar da propriedade de qualquer maneira, o dinheiro extra é um bônus. Claro, todos os desafios ainda se aplicam, e morar no local significa que você está sempre disponível e em contato próximo com os inquilinos. Planeje apropriadamente e selecione cuidadosamente.
2. Vá para o básico
Alugar um apartamento miserável sem boas comodidades, fazer a menor manutenção possível e não manter as aparências gera lucros. Se você não acredita, procure moradias fora do campus em qualquer cidade universitária do país. Não parece muito bom, mas uma propriedade básica e despojada (sem ventiladores de teto, ar-condicionado etc.) mantém o processo simples.
Quatro paredes e um piso fornecem um mínimo de requisitos de manutenção e poucas coisas que podem quebrar ou serem danificadas. Atrair inquilinos por meio de programas subsidiados pelo governo, como a seção 8 de habitação, fornece renda garantida. O desafio aqui tende a ser que, em troca de alguns dólares na mão, muitas vezes você recebe uma classe difícil de inquilinos e uma propriedade que fica muito desgastada.
3. Participações de longo prazo
Muitos investidores imobiliários dirão a você que basicamente empatam com o aluguel e as despesas. A abordagem deles é comprar um imóvel barato, deixar o aluguel dos inquilinos pagar a hipoteca e, então, vender em 30 anos, com sorte tirando vantagem de alguma valorização do preço.
Um imóvel alugado oferece a flexibilidade de quando vender um imóvel, evitando um mercado imobiliário fraco, alugando o imóvel e esperando para vendê-lo em um mercado em expansão.
Embora seja uma abordagem razoável, os lucros provavelmente serão pequenos e o imposto sobre ganhos de capital pode ser alto (considerando sua base de baixo custo ). E ainda requer tempo e esforço que poderia ter sido melhor gasto em outro lugar.
4. Trabalhe em tempo integral
Proprietários sérios fazem uma abordagem séria. Eles incorporam, compram vários edifícios e fazem eles próprios uma parte significativa do trabalho. É uma decisão de estilo de vida que requer muito tempo e energia, e uma estratégia de compra e venda para maximizar o prejuízo fiscal e as baixas contábeis e minimizar a receita.
Contratação de um gerente de propriedade
Um gerente de propriedade pode lidar com muitas das funções de administrar um imóvel alugado. Isso inclui marketing, seleção de inquilinos, manutenção, orçamento e cobrança de aluguéis. Você pode considerar a contratação de um gerente de propriedade se quiser delegar essas tarefas, embora isso reduza seus lucros.
Função do gerente de propriedade
Os gerentes de propriedade podem lidar com uma variedade de funções. O que é, exatamente, cabe a você negociar com seu gerente. É importante identificar qual será sua função e desenvolver uma lista de deveres e responsabilidades. Seu gerente de propriedade apenas encontrará inquilinos? Ou farão a manutenção do dia a dia e cobrarão o aluguel?
Um gerente de propriedade pode ser um contratante independente ou um funcionário. Você deve falar com seu contador para determinar a abordagem mais favorável e para determinar as obrigações específicas que você pode ter.
Você também pode contratar uma empresa de administração de imóveis; uma empresa com a qual você contrata para lidar diretamente com todos os aspectos do imóvel alugado. Isso pode ser caro, mas pode ser ideal se você tiver vários imóveis para alugar.
Selecionando um gerente de propriedade
Certifique-se de que qualquer gerente de propriedade que você está considerando atenda aos requisitos de licenciamento locais e nacionais apropriados.
Você pode procurar um gerente com experiência em publicidade, marketing, relações com inquilinos, cobrança de aluguel, orçamento, leasing e manutenção. Um bom gerente de propriedade também terá conhecimento sobre as leis locais e estaduais. Como proprietário do imóvel, você pode ser responsabilizado pelos atos de seu gerente, portanto, pode ser processado se seu gerente violar qualquer lei de habitação justa.
Depois de decidir sobre um gerente de propriedade e os termos do acordo, você deve redigir um contrato de administração de propriedade que identifique os deveres do gerente, a remuneração e as condições de rescisão.
The Bottom Line
Vale o esforço para se tornar um proprietário? Só você pode decidir. Apenas certifique-se de olhar antes de pular e entrar em seu novo empreendimento com expectativas realistas e um plano de jogo sólido.
Sabendo no que você está se metendo antes de fazê-lo, você estará mais bem preparado para o que encontrar e terá mais chances de aproveitar a experiência.