Mortalidade Única Mensal (SMM)
O que é mortalidade mensal única?
A mortalidade mensal única (SMM) é uma medida da taxa de pré-pagamento de um título hipotecário (MBS). Como o termo sugere, a mortalidade mensal única mede o pré-pagamento em um determinado mês e é expressa como uma porcentagem.
Para investidores de títulos lastreados em hipotecas, o pré-pagamento de hipotecas é geralmente indesejável, uma vez que os juros futuros são perdidos; os investidores preferem uma mortalidade mensal única mais baixa ou em declínio em um MBS.
Principais vantagens
- A mortalidade mensal única (SMM) é uma forma de avaliar o risco de pré-pagamento de um título com garantia hipotecária.
- SMM é medido como uma porcentagem por mês de hipotecas no pool de MBS que serão pagas antecipadamente.
- O risco de pré-pagamento afeta a duração de um MBS e é a principal preocupação dos investidores lastreados em ativos.
Compreendendo a mortalidade mensal única (SMM)
A mortalidade mensal única às vezes é confundida com os pré-pagamentos de principal programados. Os registros do servicer para um MBS geralmente fornecem os reembolsos principais programados que são definidos para o pool quando o MBS é criado.
A mortalidade mensal única refere-se aos pagamentos antecipados de principal que ocorrem sobre esse valor, essencialmente tomando o principal total pago, subtraindo os pagamentos de principal programados e dividindo pelo saldo pendente que foi programado para o mês (em oposição ao real) para obter uma porcentagem de pré-pagamento.
Mortalidade Única Mensal e Risco de Pré-pagamento
A mortalidade mensal única irá flutuar de mês para mês de acordo com o refinanciamento do mutuário, pagamentos acelerados e assim por diante. O pré-pagamento atrapalha os retornos para os investidores MBS porque as hipotecas são normalmente pré-pagas usando um empréstimo de refinanciamento e isso acontece principalmente quando as taxas de juros caem. Portanto, embora um investidor em um MBS acredite ter travado um investimento de maior rendimento em um ambiente de baixa taxa, ele pode, na verdade, ter o tapete puxado para fora.
Como resultado, os investidores em títulos lastreados em hipotecas estão sempre preocupados com o risco de pré – pagamento de seus investimentos, e a mortalidade mensal única fornece a eles uma métrica para mostrar se os riscos estão aumentando, diminuindo ou se estabilizando.
SMM, taxa de pré-pagamento constante e rampas de pré-pagamento
A mortalidade mensal única pode ser anualizada na taxa de pré-pagamento constante (CPR), que fornece a porcentagem anual em vez de um instantâneo mensal. Os investidores em MBS podem alternar entre os dois em momentos importantes da vida útil de suas participações. Por exemplo, se as taxas de juros caírem ao longo de um período de tempo, um investidor MBS geralmente observará o SMM para ver se o esgotamento está se instalando ou não.
Da mesma forma, há os primeiros 30 meses de vida de um título com garantia hipotecária em que ele é considerado “na rampa” e durante os quais SMM e CPR devem aumentar antes de nivelar, uma vez que o MBS está “fora da rampa” após 30 meses. A ressalva com relação às rampas de pré-pagamento é que elas se baseiam no modelo PSA da década de 1980. Embora as linhas gerais desse modelo se sustentem – principalmente que existem duas fases para a vida útil de um MBS – o mercado de hipotecas é um lugar diferente agora, e a conscientização pública sobre refinanciamento e taxas de juros é mais onipresente do que quando o modelo PSA foi criado. Acredita-se que o comprimento das rampas seja muito menor agora, já que as pessoas estão mais propensas a refinanciar quando as taxas caem.