Os meandros dos negócios imobiliários financiados pelo vendedor
Quando se trata de financiamento de imóveis residenciais, a maioria das transações segue um processo familiar. O vendedor encontra um comprador disposto com a renda necessária, histórico de empregos e pontuação de crédito para se qualificar para uma hipoteca, e uma instituição de crédito coloca o dinheiro para financiar o negócio.
Mas e se o financiamento tradicional não estiver disponível e o comprador e o vendedor ainda quiserem prosseguir com a venda em particular? Insira o que é conhecido como financiamento do vendedor. Como o termo indica, quem está vendendo a casa financia a compra.
Principais vantagens
- Nas transações imobiliárias residenciais, uma opção é o financiamento do vendedor, em que o vendedor financia a compra para o comprador.
- As transações financiadas pelo vendedor podem ser mais rápidas e mais baratas do que as convencionais.
- Os compradores precisam confirmar que o vendedor é livre para financiar (eles não têm hipoteca ou o credor hipotecário permite) e devem estar preparados para fazer um pagamento inicial.
- O financiamento do vendedor normalmente é executado por um período mais curto do que uma hipoteca tradicional.
- Ambas as partes da transação devem contratar profissionais para orientar e redigir o contrato e a nota promissória.
Como funciona o financiamento do vendedor?
Um banco não está envolvido em uma venda financiada pelo vendedor; o comprador e o vendedor decidem por si próprios. Eles redigem uma nota promissória estabelecendo a taxa de juros, o cronograma de pagamentos do comprador ao vendedor e as consequências caso o comprador não cumpra essas obrigações. Ao contrário de uma venda envolvendo uma hipoteca, não há transferência do principal do comprador para o vendedor, mas apenas um acordo sobre o reembolso dessa quantia ao longo do tempo.
Com apenas dois atores principais envolvidos, o financiamento do proprietário pode ser mais rápido e barato do que vender uma casa da maneira habitual. Não há espera pelo oficial de empréstimo do banco, subscritor e departamento jurídico, e os compradores muitas vezes podem entrar em uma casa por menos dinheiro.
As vantagens do financiamento do vendedor
Esta alternativa ao financiamento tradicional pode ser útil em determinadas situações ou em locais onde é difícil obter hipotecas. Em condições tão restritas, o financiamento do vendedor fornece aos compradores acesso a uma forma alternativa de crédito.
Os vendedores, por sua vez, geralmente podem vender mais rápido e sem ter que fazer reparos caros que os credores normalmente exigem. Além disso, como o vendedor está financiando a venda, a propriedade pode exigir um preço de venda mais alto.
Custos de fechamento mais baixos
Os custos de fechamento são realmente mais baixos para uma venda financiada pelo vendedor. Sem a participação de um banco, a transação evita o custo de hipotecas ou pontos de desconto, bem como taxas de originação e uma série de outras cobranças que os credores costumam extrair durante o processo de financiamento. Há também uma maior flexibilidade, pelo menos ostensivamente, sobre as cláusulas do empréstimo, desde a entrada exigida e a taxa de juros até o prazo do contrato.
O financiamento do vendedor normalmente é executado apenas por um prazo razoavelmente curto, como cinco anos, com um pagamento inicial vencendo no final desse período. A teoria – ou a esperança, pelo menos – é que o comprador acabará por refinanciar esse pagamento com um credor tradicional, munido de uma melhor credibilidade e tendo acumulado algum patrimônio na casa.
Financiamento do vendedor para compradores
Apesar de todas as vantagens potenciais do financiamento do vendedor, as transações que o utilizam apresentam riscos e realidades para ambas as partes. Aqui está o que os compradores devem considerar antes de finalizar um negócio financiado pelo vendedor.
Não espere melhores condições do que com uma hipoteca
À medida que os termos de um negócio financiado pelo vendedor são acertados, a flexibilidade frequentemente encontra a realidade. O vendedor digere suas necessidades e riscos financeiros, incluindo a possibilidade de o comprador não pagar o empréstimo, com a perspectiva de um processo de despejo potencialmente caro e confuso.
O resultado pode ser preocupante para o comprador. É possível, por exemplo, que você obtenha uma taxa de juros mais favorável do que os bancos estão oferecendo, mas é mais provável que você pague mais, talvez vários pontos percentuais adicionais acima da taxa vigente.
Como comprador, você provavelmente terá que fornecer uma entrada que seja comparável em tamanho àquela de uma hipoteca típica – ou seja, 20% ou mais do valor da propriedade.
Você pode precisar se vender para o vendedor
É inteligente ser transparente e direto sobre os motivos pelos quais você não se qualificou para uma hipoteca tradicional. Algumas dessas informações podem surgir de qualquer maneira quando o vendedor verifica seu histórico de crédito e outros dados de fundo, incluindo seu emprego, ativos, reivindicações financeiras e referências.
Mas certifique-se também de apontar quaisquer restrições à sua capacidade de tomar empréstimos que possam não surgir durante a devida diligência do vendedor. Um comprador potencial com crédito sólido e uma entrada considerável em mãos pode ter iniciado recentemente um novo negócio e, portanto, não conseguir se qualificar para um empréstimo por até dois anos.
Esteja preparado para propor financiamento ao vendedor
Os proprietários de casas que oferecem financiamento ao vendedor geralmente anunciam abertamente esse fato na esperança de atrair compradores que não se qualificam para hipotecas. Se você não vir uma menção ao financiamento do vendedor, porém, não custa perguntar. No entanto, em vez de perguntar se o financiamento pelo proprietário é uma opção, você pode apresentar uma proposta específica. Você poderia dizer, por exemplo: “Minha oferta é o preço total com 20% de redução, financiamento do vendedor de $ 350.000 a 6%, amortizado em 30 anos com um empréstimo balão de cinco anos . Se eu não refinanciar em dois ou três anos, Vou aumentar a taxa para 7% no quarto e no quinto ano. “
Confirme se o vendedor está livre para financiar a venda
O financiamento do vendedor é mais simples quando o vendedor é o proprietário total; uma hipoteca realizada sobre a propriedade apresenta complicações extras. O pagamento por uma pesquisa de título na propriedade confirmará que ela está corretamente descrita na escritura e está livre de hipoteca ou gravames fiscais.
De acordo com Jason Burkholder, um corretor de imóveis da Weichert Realtors em Lancaster, Pensilvânia, “A maioria das hipotecas tem uma cláusula de ‘vencimento na venda’ que proíbe o vendedor de vender a casa sem pagar a hipoteca. Portanto, se um vendedor financiar o proprietário e o a hipoteca apurou que considerará a casa ‘vendida’ e exigirá o pagamento imediato da dívida, o que permite ao credor executar a hipoteca. “
Financiamento de vendedor para vendedores
Lembre-se dessas dicas e realidades se estiver pensando em financiar a venda de uma casa.
Você não precisa necessariamente financiar a venda por muito tempo
Como vendedor, você pode, a qualquer momento, vender a nota promissória a um investidor ou credor, a quem o comprador então envia os pagamentos. Isso pode acontecer no mesmo dia do fechamento, para que o vendedor possa receber o dinheiro imediatamente.
Em outras palavras, os vendedores não precisam ter dinheiro, nem precisam se tornar credores. Esteja ciente, entretanto, que provavelmente você terá que aceitar menos do que o valor total da nota para vendê-la, reduzindo assim o seu retorno sobre a propriedade. As notas promissórias sobre propriedades costumam ser vendidas por 65% a 90% do valor de face, de acordo com a Amerinote Xchange, empresa especializada emfinanciamento no mercado secundário.
Torne o financiamento do vendedor parte de seu argumento de venda para vender a propriedade
Como o financiamento do vendedor é relativamente raro, promova o fato de que você o está oferecendo, começando com a lista de propriedades. Adicionar as palavras “financiamento do vendedor disponível” ao texto alertará os compradores em potencial e seus agentes de que a opção está em jogo.
Quando os compradores em potencial visualizarem sua casa, forneça mais detalhes sobre os acordos de financiamento. Prepare um folheto informativo que descreva os termos do financiamento.
Os vendedores devem fornecer uma explicação geral do que é o financiamento do vendedor, uma vez que muitos compradores não estão familiarizados com ele.
Procure aconselhamento fiscal e considere a ajuda com serviços de empréstimo
Como os negócios financiados pelo vendedor podem representar complicações fiscais, contrate um planejador financeiro ou especialista em impostos como parte de sua equipe para a venda. Além disso, a menos que você tenha experiência e se sinta confortável como credor, considere contratar uma empresa de serviços de empréstimo para coletar pagamentos mensais, emitir extratos e realizar as outras tarefas envolvidas na administração de um empréstimo.
Como Estruturar um Acordo de Financiamento de Vendedor
Ambas as partes em um negócio financiado pelo vendedor devem contratar um advogado imobiliário ou agente imobiliário para redigir e revisar o contrato de venda e a nota promissória, juntamente com as tarefas relacionadas. Tente encontrar profissionais com experiência em transações imobiliárias financiadas pelo vendedor – e que tenham experiência onde você mora, se possível, uma vez que alguns regulamentos relevantes (como aqueles que regem os pagamentos iniciais) variam de acordo com a jurisdição.
Os profissionais também podem ajudar o comprador e o vendedor a decidir sobre o acordo específico que melhor se adapta a eles e às circunstâncias da venda. Se não for um negócio financiado pelo vendedor, o investidor imobiliário e corretor de imóveis Don Tepper ressalta que “existem dezenas de outras maneiras de comprar”, além de um acordo hipotecário tradicional. Esses acordos, observa Tepper, incluem opção de arrendamento, compra de arrendamento, contrato de terra, contrato de escritura, compartilhamento de capital e hipotecas finais. “A maioria dos compradores e corretores de imóveis não sabe como nenhum desses funciona”, diz ele.
The Bottom Line
O financiamento do vendedor é uma boa opção? Por mais incomum e desconhecido que seja para a maioria das pessoas, o financiamento do vendedor pode ser uma opção útil em um mercado imobiliário desafiador. No entanto, o acordo gera alguns riscos especiais para compradores e vendedores, e é aconselhável contratar ajuda profissional para mitigá-los e permitir que o processo seja executado sem problemas.