Você deve comprar uma casa em leilão?
Principais vantagens:
- Comprar uma casa em leilão é mais arriscado do que comprar pelo processo normal. É vital ser bem informado sobre como funcionam os leilões de imóveis.
- Você pode encontrar leilões de casas por meio de governos locais, agentes imobiliários e sites online como RealtyTrac.com e Auction.com.
- Muitas vezes, as propriedades do leilão não permitem uma inspeção residencial ou qualquer forma legal de ver o interior pessoalmente. Se você não pode correr o risco de comprar um imóvel em más condições, opte por leilões que lhe permitam inspecionar o imóvel antes de licitar.
- Revise e entenda todas as regras do leilão e faça a devida diligência em qualquer propriedade em que esteja interessado – por exemplo, verifique se há reivindicações, garantias e ocupantes antes de fazer o lance.
Como funciona a compra de uma casa em leilão
Os benefícios de comprar em leilão incluem expandir suas opções e, possivelmente, comprar com desconto. Você pode enfrentar menos competição para comprar uma casa de leilões em comparação com a compra da maneira tradicional, mas também estará lidando com um grupo diferente de compradores em potencial – geralmente, investidores experientes.
Talvez o maior risco de comprar em leilão seja que você terá um conhecimento limitado das propriedades à venda, tornando um erro caro uma possibilidade real. Além disso, como em qualquer compra de imóvel, você precisará ler, entender e assinar muitos papéis (de preferência com a ajuda de um advogado do setor imobiliário).
A tradição imobiliária é rica em histórias de casas compradas em leilão por um valor bem abaixo do mercado, e essas pechinchas existem. No entanto, os leilões costumam ser uma maneira mais arriscada de adquirir uma propriedade do que comprá-la pelo processo normal. Essa realidade torna de vital importância estar bem informado sobre como funcionam os leilões de imóveis e ser prudente sobre as propriedades que você considera licitar.
“Muitas pessoas acreditam incorretamente que as casas de leilão são um bom negócio”, diz John Myers, um agente imobiliário e corretor qualificado da Myers & Myers Real Estate em Albuquerque, NM “Algumas casas de leilão são um bom negócio, e outras podem ser grandes erro.”
Para ajudá-lo a evitar cometer um grande erro, aqui estão os conceitos básicos de leilões de propriedades residenciais, para que você possa decidir se essa opção pode funcionar para você – se deseja morar na propriedade ou usá-la puramente como um investimento.
Como as casas acabam em um leilão
Existem duas maneiras comuns pelas quais uma casa pode acabar sendo leiloada.
Leilões de execução hipotecária
Quando o proprietário de uma casa não paga a hipoteca há pelo menos alguns meses, ele pode entrar em inadimplência e acabar na execução hipotecária. Quando isso acontece, o banco registra uma notificação de inadimplência no cartório do condado. Se o proprietário não pagar o saldo devido – ou renegociar a hipoteca com o credor – o credor pode colocar a casa em leilão e forçar o proprietário a não pagar. Esses leilões de execução hipotecária são realizados por curadores contratados pelo banco .
Leilões padrão de imposto de propriedade
Outra maneira de uma casa acabar no leilão é quando o proprietário não paga os impostos sobre a propriedade avaliados. Nestes casos, é a autoridade fiscal não paga, e não o banco, que confisca a propriedade. O leilão de garantia fiscal resultante é conduzido por um xerife local, escrivão ou pelo escritório de controladoria do condado ou da autoridade tributária local.
Participando do Leilão
Independentemente do tipo de leilão, esses eventos podem ocorrer em locais físicos, como tribunais do governo local e salas de conferência de hotéis, e esses leilões pessoais são concluídos rapidamente. Os leilões de imóveis também acontecem cada vez mais online, podendo durar dias ou semanas.
A compra de casas em leilão tem sido e continuará a ser popular, de acordo com Earl White, cofundador da House Heroes LLC, uma empresa de investimentos imobiliários da Flórida que compra casas, condomínios e terrenos baldios residenciais. “Os ocupantes proprietários com orçamento limitado e os profissionais do setor imobiliário migram para fontes onde há menos concorrência”, diz ele. “Naturalmente, as propriedades em leilão geram menos ofertas, resultando em um preço de venda mais baixo. No entanto, os leilões de execução hipotecária não oferecem os descontos que existiam durante o tempo da crise [imobiliária]. ”
White continua a explicar que quando menos propriedades estão disponíveis, os compradores ficam altamente motivados por causa da valorização da casa e das taxas de hipoteca favoráveis. Ele diz que os leilões online aumentaram a concorrência e elevaram os preços.
Localizando Leilões de Imóveis
Uma maneira de encontrar leilões é entrar em contato diretamente com os governos locais ou visitando seus sites para obter informações e, em seguida, fazer o acompanhamento por telefone para confirmar os detalhes. Outra é por meio de sites como RealtyTrac.com e Auction.com. No entanto, as informações online nem sempre são precisas.
Podem ser listadas propriedades que estão em pré-encerramento, porque o proprietário está atrasado nos pagamentos. Essas propriedades nunca podem ser colocadas à venda porque seus proprietários atualizam os pagamentos ou chegam a um acordo com seus credores.
Corretores e agentes imobiliários locais também podem ser recursos valiosos. Infelizmente, você pode não achá-los dispostos a ajudar, porque os agentes e corretores não ganham comissões automaticamente em leilões ao vivo. No entanto, esses corretores de imóveis podem ganhar comissões por meio de leilões online.
Dados de serviço de listagem múltipla
Os relatórios do serviço de listagem múltipla direta (MLS) são muito mais valiosos para os compradores em potencial do que as listagens online, de acordo com White, porque contêm os dados completos da listagem, incluindo fotos e, mais importante, comentários não públicos do corretor. “Comentários não públicos são importantes porque especificam informações críticas que afetam o preço de venda e os dias no mercado”, diz White. Essas informações podem cobrir defeitos de propriedade, opções de financiamento, ocupação e arrendamentos do inquilino.
A melhor maneira de avaliar uma propriedade em leilão é trabalhar com corretores imobiliários, avaliadores e empreiteiros. Esses representantes da indústria entendem os custos de construção e reforma e podem estimar com precisão o valor da propriedade e o custo da obra de que ela pode precisar.
Embora as regras variem de acordo com o local, o MLS e os registros do condado geralmente estão disponíveis apenas para licenciados imobiliários, de acordo com White. Por experiência própria, eles geralmente ficarão felizes em ajudar gratuitamente se você os contatar.
White também observa que os leilões presenciais estão desaparecendo porque condados ainda menores os estão transferindo para a Internet. Miami e Palm Beach são dois locais onde os leilões de impostos e de execução hipotecária agora estão totalmente online.
Lembre-se de que os leilões de execução hipotecária costumam ser adiados ou cancelados, mesmo no último minuto. O credor pode não ter obtido toda a papelada de que precisa ou o mutuário pode ter elaborado uma solução para evitar a execução hipotecária.
O que os licitantes precisam saber
Antes de licitar em um leilão de imóveis, você deve compreender o risco que está correndo. Uma compra ruim pode persegui-lo por anos. Você também precisa entender as regras do leilão e estar preparado para segui-las antes de tentar participar.
Você terá que se registrar e enviar um depósito reembolsável de 5% a 10% do preço de venda esperado do imóvel para a entidade que realizar o leilão. Se o leilão for presencial, certifique-se de verificar pelo menos uma hora antes do início agendado e obter um cartão oficial, que você levantará quando estiver pronto para licitar.
Ganhar uma propriedade em um leilão pode funcionar de duas maneiras diferentes.
- Em um leilão de confirmação do credor, o credor não precisa aceitar sua oferta, mesmo se você for o licitante com lance mais alto.
- Em um leilão absoluto, o lance vencedor fica com a propriedade.
O preço inicial do leilão pode ser o saldo devido sobre a hipoteca ou um valor inferior destinado a estimular licitações. Em um leilão de execução hipotecária, o credor não tem permissão para lucrar com o leilão. Freqüentemente, essas propriedades são vendidas com prejuízo; se houver lucro, ele deverá ir para o proprietário da casa hipotecada após o pagamento da hipoteca e de quaisquer outras garantias . Propriedades de leilão nem sempre são grandes negócios – por exemplo, o leiloeiro pode definir um preço de reserva oculto em uma propriedade, que é o mínimo que deve ser oferecido.
“Quer um comprador compareça ao leilão pessoalmente ou online, ele deve ter em mente que há um preço limite para cada propriedade onde uma compra inteligente pode se tornar uma compra tola, e eles não devem permitir que o evento, local ou suas emoções influenciar sua decisão ”, aconselha Ron Humes, corretor de imóveis desde 2000 e atual vice-presidente de operações da Post Modern Marketing em Lexington, Ky.
Acessando uma propriedade
As propriedades em leilão raramente fornecem aos compradores em potencial o mesmo nível de acesso que as propriedades tradicionalmente vendidas. Provavelmente, você não terá permissão para andar pela propriedade com seu agente quando for conveniente, embora algumas empresas de leilões ofereçam casas abertas.
“Eu, pessoalmente, nunca recomendaria a um cliente comprar um imóvel remotamente sem primeiro realizar o teste do globo ocular”, diz David Roberson, um advogado e corretor imobiliário em San Jose, Califórnia. Ele e sua esposa possuem 22 imóveis para alugar em três estados, e ele é o proprietário e operador do Silicon Valley Property Management Group. Você ou sua equipe de investimento de confiança devem avaliar cuidadosamente os bens imóveis que está considerando e as pessoas com quem está lidando antes de se comprometer legal ou financeiramente.
Da mesma forma, Humes adverte que as fontes de relatórios sobre o valor atual ou futuro de uma propriedade podem ser imprecisas, a menos que tenha havido uma avaliação no local por profissionais que sabem como reunir e avaliar todos os detalhes necessários. A melhor maneira de avaliar uma propriedade em leilão é trabalhar com profissionais – agentes imobiliários, avaliadores e empreiteiros – que entendem os custos de construção e remodelação e que podem avaliar com precisão o valor atual e futuro da propriedade e o custo da obra de que necessita.
Condição de propriedade e inspeções
Uma casa pode ter todos os tipos de problemas – lembre-se de que costumava pertencer a alguém que não podia pagar a hipoteca ou os impostos sobre a propriedade, então o proprietário provavelmente também não podia pagar por qualquer manutenção de rotina ou reparos. Além disso, uma vez que a perda da casa parecia inevitável, o proprietário pode tê-la negligenciado intencionalmente ou mesmo danificado seriamente. Além disso, uma propriedade desocupada pode ter sido vandalizada ou ocupada por invasores.
Suponha que se a propriedade parece terrível por fora, provavelmente parece terrível por dentro. As propriedades em leilão são vendidas no estado em que se encontram e você precisará ter recursos para qualquer reparo. Por mais tentador que seja, você não deve invadir para ter uma ideia melhor das condições da propriedade. Você pode ter visto nadadeiras na TV entrando no quintal, espiando ou mesmo subindo pelas janelas, mas fazer isso é ilegal e você definitivamente não quer incomodar ninguém que esteja ocupando a casa, não apenas por cortesia, mas também para sua segurança. Busque informações sobre o histórico de propriedade da propriedade nos registros do governo local, converse com agentes imobiliários locais e solicite informações respeitosamente aos vizinhos.
Muitas vezes, as propriedades do leilão não permitem uma inspeção residencial ou qualquer forma legal de ver o interior pessoalmente. Se você não pode correr o risco de comprar um imóvel em más condições, opte por leilões que permitem inspecionar o imóvel antes de licitar. Sem essas informações, pode ser difícil saber em que você está se metendo, quais serão os custos de reparo de uma propriedade e seu verdadeiro valor até você se tornar o proprietário.
Mesmo que você consiga uma inspeção residencial, isso ainda tem seus limites. Problemas atrás das paredes, tetos e sob o piso podem não ser aparentes até que você tome posse. Se os utilitários estiverem desligados, você não conseguirá detectar vazamentos, problemas elétricos, aparelhos quebrados ou equipamento HVAC com defeito.
Opções de pagamento: planejar com antecedência
Comprar um imóvel em leilão geralmente requer muito dinheiro. Cada empresa de leilões e governo do condado tem seus próprios requisitos de pagamento, mas você provavelmente precisará de dinheiro apenas para garantir seu direito de licitar. Os valores de adiantamento e os métodos de compra geralmente dependem da propriedade e da casa de leilões. Opções de financiamento mais flexíveis podem estar disponíveis comprando um imóvel de propriedade de um banco da maneira tradicional. Os leilões não são a única maneira de comprar execuções hipotecárias.
Quanto ao pagamento, os licitantes em um leilão devem trazer dinheiro, ordem de pagamento ou cheque administrativo no valor exigido pelo titular do leilão. Normalmente, você terá que pagar pelo imóvel integralmente imediatamente após vencer o leilão. Ocasionalmente, você pode ter até o dia seguinte para concluir o pagamento. A falha em completar o pagamento pode resultar na perda do seu depósito e ser banido de futuros leilões. Esteja preparado para fornecer comprovante de fundos para mostrar que você pode concluir a compra. Se você estiver fazendo lances como uma entidade, como LLC, um trust ou uma sociedade limitada, em vez de um indivíduo, pode ser necessário mostrar os documentos de sua entidade.
Os vencedores passam pelo depósito e pelo fechamento da mesma forma que fariam com qualquer outra compra de casa. Os licitantes em leilões de propriedades costumam ser investidores imobiliários que podem pagar em dinheiro. Para leilões que permitem compras financiadas, você precisará ser pré-qualificado com antecedência. Algumas casas de leilão preferem que você trabalhe com seus credores afiliados e terão esses credores no local durante o leilão. No entanto, faça sua pesquisa com antecedência para determinar as taxas de juros disponíveis dos credores concorrentes. Essas informações podem lhe dar alguma vantagem.
Além disso, certifique-se de compreender as taxas de leilão que você deverá cobrir. “Casas compradas em leilões muitas vezes têm custos e taxas de leiloeiros, bancos, advogados e outras empresas obrigados a trazer a propriedade para o leilão”, diz Humes. “Não é incomum encontrar taxas de leilão de 10%, juros bancários e multas, taxas de advogado, taxas de transporte de vendas de 12% e taxas de preparação de propriedade que são repassadas ao comprador.”
Verifique se há quaisquer reclamações, ônus e ocupantes
Antes de licitar, convém contratar uma empresa de pesquisa de títulos para ver quem pode ter garantias contra a propriedade. Como proprietário, você será responsável por quaisquer ônus, o que significa mais dinheiro do seu bolso.
Pode haver outras reivindicações contra a casa – não apenas gravames fiscais, mas também gravames de empreiteiros ou uma segunda hipoteca. Os licitantes devem verificar com a empresa de leilões para garantir que a propriedade tem um título claro. Se você ganhar um leilão, convém comprar o seguro do título durante o depósito ou imediatamente após o fechamento, para se proteger contra quaisquer ônus não descobertos durante a busca pelo título.
Em alguns casos, o (antigo) proprietário ou invasor estará ocupando a propriedade e você terá que despejá-los – um processo frequentemente demorado que pode ser desagradável na melhor das hipóteses e caro na pior. Poderia ser mais vantajoso simplesmente oferecer a eles vários milhares de dólares adiantados para que eles saíssem e entregassem as chaves.
Evite fazer qualquer coisa até que você tenha o título. Evite a necessidade de iniciar reformas ou mudar para a propriedade imediatamente após obter o certificado de venda. Você ainda precisará esperar até 10 dias ou mais para receber seu certificado de título. A propriedade não é realmente sua até que você tenha esse certificado; o proprietário ainda poderia reter seu direito à casa apresentando uma objeção à venda no tribunal ou pagando o empréstimo.
The Bottom Line
Casas hipotecadas podem ser financeiramente atraentes, mas há muitos obstáculos a serem considerados antes de comprar. Além disso, só porque uma casa está à venda em leilão não significa que você será capaz de obtê-la por um bom preço (ou que a casa é um bom negócio a qualquer preço – pode ser um poço de dinheiro). No entanto, para indivíduos experientes, inteligentes e motivados, vale a pena explorar os leilões de propriedades como uma forma de adquirir uma casa ou uma propriedade de investimento de forma econômica.
Dito isso, considere as propriedades não vendidas em leilão como alternativa. “É possível encontrar um negócio melhor ao negociar com um vendedor que tem participação em uma propriedade e pode negociar em seu próprio nome sem todas as penalidades e taxas associadas ao leilão”, aconselha Humes. “Você também pode ter mais concorrência em leilões de empresas que compram propriedades para virar um modelo de negócios. Casas leiloadas nem sempre são o melhor negócio para o comprador residencial médio. ”
Se você estiver interessado em tentar comprar um imóvel por uma pechincha em um leilão, há muito a aprender. Os leilões são uma forma mais arriscada de comprar uma propriedade do que por meio de um agente imobiliário. É importante estar extremamente bem informado sobre o processo e as propriedades nas quais você está interessado em licitar. Trabalhar com um corretor ou agente imobiliário local para identificar propriedades em potencial pode ajudar, embora eles possam não estar interessados, a menos que você chegue a um acordo de compensação.
Finalmente, certifique-se de revisar cuidadosamente todas as regras do leilão e conduzir a devida diligência na propriedade antes de fazer um lance. Procure o conselho de um advogado do setor imobiliário – de preferência um com experiência em vendas de hipotecas – para se certificar de que compreende quais serão as suas responsabilidades e obrigações se for o licitante vencedor.