Seção 1031
O que é a Seção 1031?
A seção 1031 é uma disposição do Código da Receita Federal (IRC) que permite que uma empresa ou os proprietários de propriedades de investimento adiem os impostos federais sobre algumas trocas de bens imóveis.
A provisão é usada por investidores que estão vendendo uma propriedade e reinvestindo o produto em uma ou mais propriedades. Não está disponível para compradores ou vendedores de residências para uso próprio.
As trocas qualificadas da Seção 1031 são chamadas de trocas 1031, trocas semelhantes ou trocas Starker. A seção 1031 também é conhecida como Starker Loophole.
Principais vantagens
- A seção 1031 permite que os investidores em propriedades comerciais adiem os impostos sobre os lucros das propriedades vendidas, a fim de levantar dinheiro para comprar outras propriedades.
- Às vezes é chamado de Starker Loophole porque a venda e a compra não precisam ser simultâneas para se qualificar para o diferimento do imposto.
- O benefício da Seção 1031 não está disponível para vendedores ou compradores de residências pessoais.
Compreendendo a Seção 1031
O nome Starker Loophole foi anexado à lei desde que uma decisão judicial de 1979 concluiu que um acordo de troca de propriedade, dentro de certos limites de tempo, é essencialmente o mesmo que uma transferência simultânea de propriedade.
A lacuna costumava ser definida de maneira muito mais generosa. Antes de 31 de dezembro de 2017, bens semelhantes poderiam ser qualquer um de uma ampla gama de bens pessoais reais e tangíveis mantidos para fins comerciais ou de investimento, incluindo franquias, arte, equipamentos, ações comerciais, títulos, interesses de parceria, certificados de confiança, e interesses benéficos.
Para 1.031 trocas concluídas após 31 de dezembro de 2017, a única propriedade permitida são imóveis comerciais ou de investimento.
Regras para usar a seção 1031
A seção 1031 difere o imposto sobre as trocas de bens imóveis semelhantes feitas em tempo hábil. Há uma série de etapas importantes para uma troca 1031 devidamente estruturada:
- O imóvel adquirido com o produto deve ser da mesma espécie.
- O imposto deve ser pago em qualquer “bota” no ano da troca de 1031. Uma bota é uma adição de valor à troca que não é um imóvel.
- Uma vez que o negócio ou investimento imobiliário é vendido, o imóvel similar deve ser identificado dentro de 45 dias e adquirido dentro de 180 dias.
Sobre imóveis semelhantes
A seção 1031 define semelhantes como bens imóveis que são mantidos para uso produtivo em um comércio ou negócio ou para fins de investimento. A seção 1031 difere o imposto quando este imóvel é trocado em uma troca 1031 devidamente estruturada por um imóvel do mesmo tipo que continua a ser mantido para uso produtivo em um comércio ou negócio ou para investimento.
Sobre o “Boot”
A seção 1031 permite que um investidor dê ou receba dinheiro ou outra propriedade que não seja do mesmo tipo, além dos bens do mesmo tipo que estão sendo trocados. Esses acréscimos ao negócio, quando dados ou recebidos em uma troca 1031, são chamados de “inicialização”.
Para se qualificar, o investidor deve usar o produto da venda do imóvel para o novo investimento imobiliário no prazo de 180 dias ou na data de vencimento da declaração de imposto.
A bota desencadeia ganhos ou perdas tributáveis no ano da troca. O valor tributável que não é diferido pela Seção 1031 é o valor da bota.
O valor tributável que é diferido pela Seção 1031 é o ganho ou perda de capital no imóvel de espécie similar permutado.
Momento da troca
A seção 1031 dá ao contribuinte que vende imóveis comerciais ou de investimento 45 dias corridos a partir do fechamento para identificar até três (e, em certas circunstâncias, quatro ou mais) propriedades imobiliárias de reposição semelhantes.
A substituição deve ser adquirida e a troca 1031 concluída no prazo máximo de 180 dias corridos ou na data de vencimento (com prorrogações) da declaração do contribuinte.
Reportando um 1031 Exchange
Mesmo que o imposto seja diferido e nenhum ganho ou perda seja reconhecido, a troca 1031 deve ser relatada noFormulário 8824, Trocas semelhantes. As instruções do formulário explicam como relatar os detalhes da troca 1031.
O ganho reconhecido com a bota é relatado no Formulário 8949, Anexo D ( Formulário 1040 ) ou Formulário 4797, conforme aplicável. Se a depreciação tiver que ser recapturada, esse ganho reconhecido pode ter que ser relatado como receita ordinária.