Mercado hipotecário secundário

O que é o mercado hipotecário secundário?

O mercado hipotecário secundário é um mercado onde os empréstimos imobiliários e os direitos de serviço são comprados e vendidos entre credores e investidores. Uma grande porcentagem das hipotecas recém-originadas é vendida pelos credores que as emitem neste mercado secundário, onde são embaladas em títulos lastreados em hipotecas e vendidas a investidores como fundos de pensão, seguradoras e fundos de hedge.

O mercado hipotecário secundário é extremamente grande e líquido e ajuda a tornar o crédito igualmente disponível para todos os mutuários em localizações geográficas.

Explicado o mercado hipotecário secundário

Vários participantes participam do mercado secundário de hipotecas: originadores de hipotecas, agregadores de hipotecas (securitizadores) e investidores.

Quando uma pessoa contrai um empréstimo imobiliário, o empréstimo é subscrito, financiado e servido por uma instituição financeira, geralmente um banco. Conhecidos como originadores de hipotecas, os bancos usam seus próprios fundos para fazer o empréstimo, mas não podem correr o risco de ficar sem dinheiro, então, muitas vezes, vendem o empréstimo no mercado secundário para repor os fundos disponíveis, para que possam continuar a oferecer financiamento a outros clientes. Dependendo de seu tamanho e sofisticação, um originador de hipoteca pode agregar hipotecas por um determinado período de tempo antes de vender o pacote inteiro; também pode vender empréstimos individuais à medida que são originados.

O empréstimo ou empréstimos são frequentemente vendidos a grandes agregadores. O agregador então distribui milhares de empréstimos semelhantes em um título hipotecário (MBS). Depois que um MBS foi formado (e às vezes antes de ser formado, dependendo do tipo de MBS), ele é vendido a um negociante de valores mobiliários. Esse corretor, geralmente uma corretora de Wall Street, embala ainda mais o MBS de várias maneiras e o vende para investidores, que muitas vezes buscam instrumentos orientados para a renda. Esses investidores não obtêm o controle das hipotecas, mas recebem a receita de juros das amortizações dos mutuários.

História do mercado hipotecário secundário

Antes de o mercado secundário ser estabelecido, apenas os bancos maiores tinham os fundos extensos necessários para fornecer os fundos durante a vida do empréstimo, geralmente de 15 a 30 anos. Por causa disso, os compradores de casas em potencial tiveram mais dificuldade em encontrar credores hipotecários. Como havia menos competição entre os credores hipotecários, eles puderam cobrar taxas de juros mais altas. 

O Charter Act de 1968 resolveu esse problema criando a  Fannie Mae  e a  Freddie Mac, que na verdade começaram a operar dois anos depois. Essas empresas patrocinadas pelo governo funcionavam como agregadores, capazes de comprar hipotecas bancárias e revendê-las a outros investidores. Em vez de revender os empréstimos individualmente, eles foram agrupados em títulos lastreados em hipotecas, o que significa que seu valor é garantido ou lastreado pelo valor do pacote de empréstimos subjacentes. 

Concorrência e risco no mercado hipotecário secundário

A competição e o risco sempre fazem parte do jogo quando investidores privados trazem empréstimos hipotecários para o mercado hipotecário secundário porque os investidores privados começam a impulsionar as taxas e taxas de hipotecas. Isso significa que se você tem uma pontuação de crédito baixa  e procura um empréstimo, pode ser considerado arriscado, portanto, eles podem cobrar taxas e taxas mais altas.  

Após a crise das hipotecas subprime, os investidores individuais não se mostraram dispostos a arriscar seu capital em títulos lastreados em hipotecas com taxas baixas. O governo federal então teve que intervir para preencher a lacuna no mercado hipotecário secundário. Isso impediu que as taxas aumentassem vertiginosamente para um lugar onde quase ninguém tinha dinheiro para comprar uma casa.