Nos bastidores de sua hipoteca
Você pode ver sua hipoteca como o empréstimo que o ajudou a comprar sua casa. Mas os investidores veem a hipoteca como um fluxo de caixa futuro. Esses fluxos de caixa são comprados, vendidos, separados, divididos em parcelas e securitizados no mercado hipotecário secundário. Como a maioria das hipotecas acaba à venda, o mercado hipotecário secundário é extremamente grande e muito líquido.
Do ponto de origem ao ponto em que o pagamento mensal do mutuário termina com um investidor como parte de um título garantido por hipoteca (MBS), título garantido por ativos (ABS), obrigação hipotecária colateralizada (CMO) ou obrigação de dívida colateralizada ( CDO), existem várias instituições diferentes que retiram alguma porcentagem das taxas iniciais e / ou fluxos de caixa mensais.
Neste artigo, mostraremos como funciona o mercado hipotecário secundário e apresentá-lo-emos aos seus principais participantes.
Existem quatro participantes principais nesse mercado: o originador da hipoteca, o agregador, o distribuidor de valores mobiliários e o investidor.
1. O originador da hipoteca
O originador da hipoteca é a primeira empresa envolvida no mercado hipotecário secundário. Os originadores de hipotecas consistem em bancos de varejo, banqueiros de hipotecas e corretores de hipotecas. Enquanto os bancos usam suas fontes tradicionais de financiamento para fechar empréstimos, os banqueiros hipotecários geralmente usam o que é conhecido como linha de crédito de depósito para financiar empréstimos. A maioria dos bancos, e quase todos os banqueiros hipotecários, rapidamente vende hipotecas recém-originadas no mercado secundário.
Uma distinção a ser observada é que os bancos e banqueiros de hipotecas usam seus próprios fundos para fechar hipotecas e os corretores de hipotecas não. Em vez disso, os corretores de hipotecas atuam como agentes independentes para bancos ou banqueiros de hipotecas, colocando-os junto com os clientes (tomadores de empréstimo).
No entanto, dependendo de seu tamanho e sofisticação, um originador de hipoteca pode agregar hipotecas por um determinado período de tempo antes de vender o pacote inteiro; também pode vender empréstimos individuais à medida que são originados. Há risco envolvido para um originador quando ele mantém uma hipoteca após uma taxa de juros ter sido cotada e travada por um mutuário. Se a hipoteca não for vendida simultaneamente no mercado secundário no momento em que o mutuário bloqueia a taxa de juros, as taxas de juros podem mudar, o que altera o valor da hipoteca no mercado secundário e, em última análise, o lucro que o originador obtém com a hipoteca.
Os originadores que agregam hipotecas antes de vendê-las geralmente protegem seus pipelines de hipotecas contra mudanças nas taxas de juros. Existe um tipo especial de transação denominado negociação de melhores esforços, destinada à venda de uma única hipoteca, que elimina a necessidade de o originador fazer o hedge de uma hipoteca. Os originadores menores tendem a usar as negociações de melhores esforços.
Em geral, os originadores de hipotecas ganham dinheiro com as taxas cobradas para originar uma hipoteca e a diferença entre a taxa de juros dada a um tomador de empréstimo e o prêmio que um mercado secundário pagará por essa taxa de juros.
2. O agregador
Os agregadores são a próxima empresa na linha de participantes do mercado de hipotecas secundárias. Os agregadores são grandes originadores de hipotecas com vínculos com empresas de Wall Street e empresas patrocinadas pelo governo (GSEs), como Fannie Mae e Freddie Mac. Os agregadores compram hipotecas recém-originadas de originadores menores e, junto com suas próprias originações, formam pools de hipotecas que podem securitizar em títulos lastreados em hipotecas de marca privada (trabalhando com empresas de Wall Street) ou formar títulos lastreados em hipotecas de agências (trabalhando por meio de GSEs).
Semelhante aos originadores, os agregadores devem proteger as hipotecas em seus pipelines desde o momento em que se comprometem a comprar uma hipoteca, por meio do processo de securitização, e até que o MBS seja vendido a um corretor de títulos. Fazer o hedge de um pipeline de hipotecas é uma tarefa complexa devido ao risco de precipitação e propagação. Os agregadores obtêm lucros pela diferença no preço que pagam pelas hipotecas e o preço pelo qual podem vender o MBS lastreado por essas hipotecas, dependendo da eficácia do hedge.
3. Negociantes de valores mobiliários
Depois que um MBS foi formado (e às vezes antes de ser formado, dependendo do tipo do MBS), ele é vendido a um corretor de valores mobiliários. A maioria das corretoras de Wall Street possui mesas de negociação MBS. Os revendedores nessas mesas fazem todos os tipos de coisas criativas com MBS e empréstimos hipotecários inteiros; o objetivo final é vendê-los como títulos aos investidores. Os revendedores freqüentemente usam MBSs para estruturar CMO, ABS e CDOs. Esses negócios podem ser estruturados para ter características de pré-pagamento diferentes e um tanto definidas e classificações de crédito aprimoradas em comparação com o MBS subjacente ou empréstimos inteiros. Os revendedores fazem um spread no preço pelo qual compram e vendem MBS e procuram obter lucros de arbitragem na maneira como estruturam os pacotes específicos de CMO, ABS e CDO.
4. Investidores
Os investidores são os usuários finais das hipotecas. Governos estrangeiros, fundos de pensão, seguradoras, bancos, GSEs e fundos de hedge são todos grandes investidores em hipotecas. MBS, CMOs, ABS e CDOs oferecem aos investidores uma ampla gama de rendimentos potenciais com base na qualidade de crédito e riscos de taxas de juros variáveis.
Governos estrangeiros, fundos de pensão, seguradoras e bancos normalmente investem em produtos hipotecários de alta classificação. Certas tranches de vários negócios estruturados de hipotecas são procurados por esses investidores para seus perfis de pré-pagamento e risco de taxa de juros. Os fundos de hedge são normalmente grandes investidores em produtos hipotecários com baixas classificações de crédito e produtos hipotecários estruturados que apresentam maior risco de taxa de juros.
De todos os investidores em hipotecas, as GSEs têm as maiores carteiras. O tipo de produto hipotecário em que eles podem investir é amplamente regulamentado pelo Office of Federal Housing Enterprise Oversight.
The Bottom Line
Poucos tomadores de empréstimo percebem até que ponto sua hipoteca é fatiada, dividida em cubos e negociada. Em questão de semanas, talvez um mês, a partir do momento em que uma hipoteca é originada, ela pode se tornar parte de um CMO, ABS ou CDO. O usuário final de uma hipoteca pode ser um fundo de hedge que faz apostas direcionais em taxas de juros ou usa posições alavancadas para explorar pequenas irregularidades de preços relacionais, ou pode ser o banco central de um país estrangeiro que gosta da classificação de crédito de uma agência MBS.
Por outro lado, pode ser uma seguradora com sede em Bruxelas atraída pela duração e pelo perfil de convexidade de uma determinada tranche de uma transação de ABS, CMO ou CDO. O mercado hipotecário secundário é enorme, líquido e complexo, com várias instituições ansiosas por consumir uma fatia do bolo hipotecário.