Pacto Restritivo

O que é uma aliança restritiva?

Uma cláusula restritiva, também conhecida como cláusula negativa, é qualquer tipo de acordo em um contrato ou obrigação que impeça o comprador de realizar alguma ação ou exija que ele se abstenha de uma ação específica. Nas obrigações de títulos ( debêntures ), as cláusulas restritivas impedem os emissores de atividades como assumir novas dívidas ou outras ações corporativas.

Em transações imobiliárias, as cláusulas restritivas são obrigações legais vinculativas escritas na escritura de um contrato de propriedade, geralmente pelo vendedor. Esses convênios podem ser simples ou complexos e podem impor penalidades aos compradores que não os cumprirem.

Um pacto restritivo pode ser contrastado com um  pacto positivo, que é uma cláusula de um acordo que exige que as partes tomem certas ações. ao invés de prevenir ações.

Noções básicas sobre convênios restritivos

Um pacto restritivo é um acordo que restringe uma empresa ou outra parte de um contrato de se envolver em certas ações. Por exemplo, um pacto restritivo celebrado com uma empresa pública pode limitar a quantidade de  dividendos que  a empresa pode pagar aos seus acionistas. Também poderia colocar um limite nos salários dos executivos. Uma cláusula negativa pode ser encontrada em acordos de trabalho e contratos de fusões e aquisições (M&A). No entanto, esses convênios quase sempre são encontrados em documentos de empréstimos ou títulos.

As restrições comuns impostas aos mutuários por meio de cláusulas negativas incluem impedir que um emissor de títulos emita mais dívidas até que uma ou mais séries de títulos tenham vencido. Além disso, uma empresa tomadora de empréstimos pode ser impedida de pagar dividendos acima de um certo valor aos acionistas, de modo a não aumentar o  risco de inadimplência  para os detentores de títulos, uma vez que quanto mais dinheiro pago aos acionistas, menos fundos disponíveis estarão para fazer obrigações de pagamento de juros e principal aos credores.

Geralmente, quanto mais cláusulas negativas existirem em uma emissão de títulos, menor será a taxa de juros da dívida, uma vez que as cláusulas restritivas tornam os títulos mais seguros aos olhos dos investidores.

As cláusulas restritivas também podem ser aplicadas a negócios imobiliários, onde incluem disposições como não permitir animais de estimação ou renovar sem a aprovação dos vizinhos ou da associação da comunidade. Eles também podem colocar restrições mais onerosas aos compradores, como o número de inquilinos que podem morar em uma propriedade ou até mesmo o momento da instalação e remoção da decoração do feriado. Esses convênios são particularmente prevalentes em ganhos de capital.

Exemplos de convênios restritivos em imóveis

Pactos restritivos sobre uma propriedade podem determinar como ela é usada pelos ocupantes. Por exemplo, um pacto restritivo em uma propriedade residencial pode impedir que qualquer atividade comercial seja conduzida na propriedade. Isso pode impedir que o ocupante administre um negócio em casa ou tenha um escritório doméstico no local.

As diretrizes arquitetônicas estabelecidas em cláusulas restritivas podem limitar os planos de renovação da propriedade. O comprador da propriedade pode ser obrigado a manter sua aparência original ou em um determinado esquema de cores ou estilo que seja comparável às propriedades vizinhas.

Por exemplo, uma propriedade em uma determinada área ou bairro pode estar sob acordos restritivos para aderir a um tipo específico de código de cobertura e cor externa para manter a consistência estética na vizinhança. Os proprietários podem ser impedidos de colocar sinais comerciais ou sinais de qualquer tipo nas instalações, e os mastros da propriedade podem ser limitados a uma certa altura.

História dos Pactos Restritivos de Habitação

Convênios restritivos foram usados ​​no passado para afetar a demografia dos municípios. A segregação racial nos Estados Unidos foi ainda reforçada por convênios restritivos que impediam a venda de propriedades a pessoas de etnias específicas. A prática prevaleceu na década de 1920 e, pelo menos, na década de 1940. Isso permitiu que as comunidades limitassem o acesso das minorias às moradias em muitas cidades do país.

Alguns exemplos de acordos racialmente restritivos permanecem em alguns estados, embora eles normalmente não sejam mais aplicados. Pode haver casos em que as propriedades ainda listem pactos racialmente restritivos para evitar que minorias comprem o imóvel e se integrem à comunidade. Essas políticas não são mais legais e devem, se necessário, ser contestadas em tribunal.