Controle de aluguel
O que é o controle de aluguel?
O controle de aluguel é um programa do governo que impõe um limite ao valor que o proprietário pode exigir para o aluguel de uma casa ou para a renovação do aluguel. As leis de controle de aluguel geralmente são promulgadas pelos municípios e os detalhes variam amplamente. Todos têm como objetivo manter o custo de vida acessível para residentes de baixa renda.
Controle de aluguel não é generalizada nos EUA De acordo com um estudo de 2019 pelo Instituto Urban, 182 municípios nos EUA têm regulamentos de controle de aluguel, e todos eles estão em Nova York, Nova Jersey, Califórnia, Maryland, ou Washington, DC Na verdade, 37 estados têm leis que proíbem os governos locais de promulgar medidas de controle de aluguel. No entanto, a questão da regulamentação do aluguel foi reavivada nos últimos anos, especialmente em cidades e estados onde o aumento dos custos de vida combinados com salários estagnados criaram uma crise de acessibilidade habitacional para residentes de renda moderada e idosos com renda fixa.
Oregon é o primeiro estado dos EUA a promulgar uma lei estadual de controle de aluguéis. A lei, assinada em março de 2019, restringe os reajustes anuais de aluguel a 7% mais o aumento do índice de preços ao consumidor.
Principais vantagens
- A maioria das leis de controle de aluguel limita o valor que um locador pode aumentar os aluguéis dos inquilinos existentes.
- O controle de aluguel é controverso. Na verdade, 37 estados têm leis que proíbem os governos locais de promulgar tais medidas.
- Oregon se tornou o primeiro estado dos EUA a promulgar uma lei estadual de controle de aluguéis em 2019.
Como funciona o controle de aluguel
As primeiras leis de controle de aluguel nos Estados Unidos datam da década de 1920 e costumavam ser o congelamento total dos aluguéis. Isso geralmente provou ser impraticável. Na década de 1970, a ideia de controle de aluguel veio à tona novamente, desta vez de uma forma mais moderada, muitas vezes chamada de “estabilização de aluguel”.
A cidade de Nova York, por exemplo, tem dois programas de controle de aluguel:
- O programa de controle de aluguel mais antigo está em processo de extinção há décadas. Ele impôs limites severos aos preços de aluguel, mas os únicos locatários ainda cobertos pela lei moram desde 1971 ou antes em prédios construídos antes de 1947.
- O programa de estabilização de aluguéis da década de 1970 regula os preços em cerca de metade dos aluguéis da cidade. Os aluguéis só podem ser aumentados por um ou dois anos, e os aumentos percentuais permitidos são definidos pelo Conselho de Diretrizes de Aluguel, cujos nove membros são nomeados pelo prefeito. As regras e exceções são labirínticas e administradas por uma combinação de agências municipais e estaduais.4
O alto custo de vida na cidade de Nova York é freqüentemente citado como prova suficiente de que o controle de aluguel não funciona. O aluguel médio de um apartamento de um quarto em Manhattan era de $ 4.075 para um prédio com porteiro e $ 2.997 para um prédio sem porteiro em agosto de 2020.
Defensores do controle de aluguéis, como o Urban Institute, argumentam que os controles de preços permitem que pessoas com renda moderada e idosos com renda fixa permaneçam em suas casas à medida que a gentrificação aumenta os preços ao seu redor.
As vantagens e desvantagens do controle de aluguel
O controle de aluguel sempre foi controverso. Atualmente, os regulamentos de controle de aluguel nas cidades regulam mais comumente os aumentos de preços para renovações de aluguel, não para novos inquilinos. Isso sem dúvida traz alguns benefícios para os proprietários, que podem cobrar tudo o que o mercado cobrar por apartamentos vagos ou, na pior das hipóteses, manter os inquilinos que têm todos os incentivos para permanecer onde estão e pagar o aluguel em dia.
Os principais argumentos contra o controle de aluguel incluem:
- O controle do aluguel reduz a oferta de moradias decentes, pois os proprietários preferem converter um prédio em condomínio ou adaptá-lo para uso comercial do que cumprir uma lei que limita seus lucros.
- O investimento em novas moradias para locação é interrompido.
- A manutenção de edifícios sob controle de aluguel é negligente ou inexistente devido ao baixo retorno sobre o investimento para os proprietários.
Os principais argumentos para a regulamentação incluem:
- Os preços dos aluguéis em muitas cidades dos EUA estão subindo muito mais rápido do que os salários para empregos de renda moderada.
- O controle do aluguel permite que famílias de renda moderada e idosos com renda fixa vivam decentemente e sem medo de um aumento catastrófico do aluguel.
- Os bairros são mais seguros e estáveis com uma base de residentes de longa duração em apartamentos com aluguel controlado.