Hipoteca de Relocação (Relo)

O que é uma hipoteca de relocação (Relo)?

Projetada explicitamente para realocar e transferir funcionários, a hipoteca de relocação (relo) é um tipo de produto de hipoteca alternativo. As empresas tiram proveito desses empréstimos como parte do pacote de assinatura ou de emprego para funcionários de nível superior. As hipotecas da Relo tornam o processo de mudança mais confortável e econômico.

Noções básicas sobre hipotecas de relocação

As hipotecas de relocação frequentemente envolvem contribuições financeiras do empregador como parte do pacote. Essas contribuições podem incluir subsídios para cobrir custos de fechamento, recompra de taxas de juros e taxas de juros abaixo do mercado. As taxas de hipoteca de relocação podem ser originadas em taxas de 25 a 50 pontos base  abaixo das taxas de juros de mercado para hipotecas convencionais semelhantes. Um ponto base é igual a 1/100 de 1% e reduz a taxa de juros do empréstimo.

O credor também pode fornecer uma equipe dedicada de consultores de empréstimos imobiliários, treinados para atender às necessidades de transferência de funcionários que estão comprando ou vendendo uma casa. Isso pode resultar em um processamento de empréstimos mais rápido e barato.

Funcionário mudando com hipotecas de realocação

Alguns dados mostram que um funcionário que se desloca para trabalhar provavelmente será transferido repetidamente em intervalos de tempo previsíveis, freqüentemente duas ou mais realocações em cinco anos. É improvável que um empregador ajude na realocação de um funcionário, a menos que ele preveja a estabilidade no novo local de um ano ou mais. Como resultado, esses compradores podem ter menos probabilidade de refinanciar no início da vida do empréstimo.

Além disso, os subsídios do empregador geralmente reduzem o pagamento mensal do mutuário e reduzem a sensibilidade do mutuário ao refinanciamento relacionado à taxa durante o período do apoio, que geralmente é no início da vida do empréstimo.

Se as taxas de juros aumentarem, os pré-pagamentos tendem a permanecer relativamente mais rápidos após o primeiro ou dois anos, devido aos ciclos naturais de realocação entre esses tomadores. Uma queda nas taxas de juros pode fazer com que o empregador incentive o funcionário a refinanciar o empréstimo por meio de cláusulas de refinanciamento forçado.

Investir em grupos de hipotecas de realocação

A Fannie Mae oferece títulos lastreados em hipotecas de realocação  (MBS).  Este conjunto de propriedades subjacentes consiste inteiramente em empréstimos de realocação. No entanto, os empréstimos de realocação – juntamente com os empréstimos de ações de cooperativas e certos empréstimos de recompra – são considerados empréstimos hipotecários com características especiais. Como empréstimos com recursos especiais, há limites para o número de propriedades que podem ser incluídas nos pools elegíveis.

Os empréstimos de relocação também podem ser incluídos em outros pools. Se uma carteira de taxa fixa contiver mais de 10% de empréstimos de realocação, o prefixo da carteira identificará a carteira como uma carteira de empréstimos de relocação e a parte de estatísticas da carteira do suplementodo prospecto mostrará a porcentagem de empréstimos de relocação na carteira.

Qualquer pool de títulos lastreados em hipotecas acarreta o risco de pré-pagamento do empréstimo do comprador. A capacidade de prever esse risco é de valor significativo para os comerciantes. As hipotecas da Relo tendem a ter uma característica de pré-pagamento mais previsível, que permite que títulos lastreados em hipotecas sejam negociados com um prêmio. As hipotecas de relocação têm  características de risco de pré-pagamento mais previsíveis do que as hipotecas de não-relocação.

Além disso, os títulos lastreados em hipotecas relo historicamente pagaram antecipadamente mais rápido do que produtos convencionais semelhantes na maioria dos ambientes de taxas de juros e também podem proteger o investidor em ambientes de taxas de juros em alta.