23 Junho 2021 5:51

Os fundamentos da tributação REIT

Os fundos de investimento imobiliário (REITs) são uma forma popular de os investidores adquirirem imóveis geradores de renda sem ter que comprar ou administrar propriedades. Os investidores gostam de REITs por seus generosos fluxos de renda. Para se qualificar como um REIT, o trust deve distribuir pelo menos 90% de sua renda tributável aos acionistas. Por sua vez, os REITs normalmente não pagam nenhum imposto de renda corporativo porque seus ganhos foram repassados ​​comopagamentos de dividendos.

Embora um fluxo constante de pagamentos possa parecer atraente, os dividendos do REIT trazem consequências fiscais exclusivas para os investidores. Esses pagamentos podem constituir renda ordinária, ganhos de capital ou um retorno de capital – cada um dos quais recebe tratamento tributário diferente. Neste artigo a seguir, explicamos como funcionam os REITs e o que os investidores devem saber sobre as possíveis implicações fiscais.

Características básicas de REITs

Um REIT é uma empresa que possui, opera ou financia bens imóveis geradores de renda. Eles são semelhantes aos fundos mútuos, em que REITs reúnem capital de um grande número de investidores. Esse dinheiro é então usado para investir em propriedades como edifícios de escritórios, complexos de apartamentos, shoppings, parques industriais, hotéis e resorts etc. Os REITs tornam possível investir em imóveis sem os aborrecimentos que vêm com a propriedade, como lidar com locações e manutenção da propriedade. Cada unidade em um REIT representa a propriedade proporcional das propriedades subjacentes.

REITs são veículos de investimento populares em todo o mundo. Globalmente, os REITs estão disponíveis em até 37 países e ultrapassaram US $ 1,7 trilhão em capitalização de mercado.  Nos Estados Unidos, os REITs são obrigados a pagar pelo menos 90% da renda tributável aos titulares de unidades.  Isso torna os REITs atraentes para investidores que buscam rendimentos mais altos do que os que podem ser obtidos nos mercados tradicionais de renda fixa.

Três tipos de REITs

REITs geralmente se enquadram em três categorias:

  • REITs de ações:  Esses fundos investem em imóveis e obtêm renda de aluguel, dividendos e ganhos de capital com vendas de propriedades. A tripla fonte de renda torna este tipo de REIT popular.
  • REITs de hipotecas:  esses fundos investem em hipotecas e títulos lastreados em hipotecas. Como os REITs de hipotecas ganham juros de seus investimentos, eles são sensíveis às mudanças nas taxas de juros. 
  • REITs híbridos: esses REITs investem em imóveis e hipotecas.

Tributação no nível de confiança

Um REIT é uma entidade que seria tributada como uma empresa, não fosse por seu status REIT especial. Para atender à definição de um REIT, a maior parte de seus ativos e receitas deve vir de imóveis. Além disso, deve pagar 90% de seu lucro tributável aos acionistas. Esse requisito significa que os REITs normalmente não pagam imposto de renda corporativo, embora qualquer lucro retido seja tributado no nível corporativo. Um REIT deve investir pelo menos 75% de seus ativos em imóveis e dinheiro, e obter pelo menos 75% da receita bruta de fontes como aluguel e juros de hipotecas.

Tributação para titulares de unidades

Os pagamentos de dividendos que os investidores REIT recebem podem constituir renda ordinária, ganhos de capital ou retorno sobre o capital. Isso tudo será dividido no 1099-DIV que os REITs enviam aos acionistas a cada ano. De modo geral, a maior parte do dividendo é a receita repassada do negócio imobiliário da empresa e, portanto, tratada como receita ordinária para o investidor. Esta parte do dividendo é tributada de acordo com a taxa marginal de imposto do investidor.

O REIT pode informar que parte do dividendo é um ganho ou perda de capital.  Isso ocorre quando o REIT vende um imóvel que detém há pelo menos um ano. O ganho ou perda de capital também é repassado ao investidor, sendo os ganhos tributados em 0%, 15% ou 20%, dependendo do nível de renda do investidor no ano em que o ganho for recebido.

Além disso, uma parte do dividendo pode ser listada como um retorno de capital não tributável. Isso pode acontecer quando as distribuições de dinheiro do REIT excedem os ganhos, por exemplo, quando a empresa assume grandesdespesas de depreciação. Há duas coisas a serem observadas sobre a devolução do capital. Um, esta parte do dividendo não é tributável no ano em que é pago ao cotista. Dois, é tributado mais tarde. Um retorno de capital reduz a base de custo do titular da unidade. Esse pagamento é tributado como ganho ou perda de capital de longo ou curto prazo quando o investidor vende suas unidades. Se capital suficiente for devolvido ao investidor e a base de custo cair a zero, quaisquer outras distribuições não-dividendos serão tributadas como ganho de capital.

A parte do dividendo do REIT que é atribuível à renda pode receber tratamento fiscal preferencial adicional de acordo com aLei de Reduções de Impostos e Empregos (TCJA). A lei dá uma nova dedução de 20% para receita de negócios de repasse, que inclui dividendos REIT qualificados. A dedução expira no final de 2025.

Os residentes de fora dos Estados Unidos devem observar que sua receita de REIT pode estar sujeita a um imposto de retenção de 30%. Uma taxa reduzida e isenção podem ser aplicadas se houver um tratado tributário entre os EUA e o país de residência do titular do REIT.

Exemplo de cálculo de imposto de titular de unidade

Um investidor compra um REIT atualmente negociado a $ 20 por unidade. O REIT gera $ 2 por unidade de operações e distribui 90% (ou $ 1,80) aos titulares de unidades. Desse total, $ 1,20 do dividendo vem dos lucros. O restante $ 0,60 vem de depreciação e outras despesas e é considerado um retorno de capital não tributável.

O investidor pagaria imposto de renda ordinário sobre US $ 1,20 no ano em que foi recebido. Enquanto isso, a base de custo do investidor é reduzida em $ 0,60 para $ 19,40 por ação. Conforme declarado anteriormente, essa redução na base será tributada como ganho ou perda de longo ou curto prazo quando as unidades forem vendidas.

The Bottom Line

Os REITs oferecem vantagens fiscais únicas que podem se traduzir em um fluxo constante de renda para os investidores e rendimentos mais elevados do que o que eles poderiam ganhar nos mercados de renda fixa. No entanto, os investidores devem saber se esses pagamentos são na forma de rendimentos, ganhos de capital ou devolução de capital, uma vez que cada um é tratado de forma diferente no momento do imposto. Além disso, os dividendos qualificados do REIT podem desfrutar de incentivos fiscais adicionais no TCJA.  Como a situação fiscal de cada pessoa é diferente, os investidores devem consultar seu próprio consultor financeiro para entender como os dividendos do REIT afetarão suas obrigações fiscais.