Refi Bubble

O que é uma bolha Refi?

Uma bolha refi refere-se a um período durante o qual os mutuários refinanciam em massa as obrigações de dívidas antigas, substituindo-as por novas dívidas com termos diferentes e mais favoráveis. (“Refi” é a abreviação de ” refinanciar “. A motivação típica para o refinanciamento é aproveitar as vantagens de taxas de juros mais favoráveis ​​- mais baixas.) Isso cria uma bolha no volume total da dívida porque há uma expansão líquida do crédito do empréstimo, um aumento na alavancagem do mutuário ou uma redução no patrimônio líquido do mutuário.

As bolhas de refi também podem ocorrer se ativos, como casas, aumentarem substancialmente de preço e os mutuários quiserem ter acesso ao patrimônio de suas casas fazendo novos empréstimos em montantes mais elevados.

Compreendendo uma bolha Refi

Ambos os empréstimos comerciais e pessoais podem ser refinanciados, mas as bolhas de refi são normalmente criadas devido a um aumento no refinanciamento de empréstimos hipotecários. Existem dois métodos principais. de refinanciamento: refinanciamentos de taxa e prazo e refinanciamentos de saque. Com um refinanciamento de taxa e prazo tradicional, o valor do novo empréstimo cobre apenas o pagamento do empréstimo antigo (mais as taxas, impostos e outros custos da transação). Isso permite que o mutuário se beneficie de taxas de juros mais baixas. Com um refinanciamento de saque, o novo montante emprestado inclui fundos adicionais; O refinanciamento de saque tem um potencial maior para criar uma bolha de refi.  

Para o tomador de uma hipoteca individual, um refinanciamento de saque significa assumir uma dívida adicional para liquidar parte do patrimônio que acumulou em sua casa. Isso resulta em uma posição mais alavancada. Quando um grande número de tomadores de empréstimos contrai empréstimos de refinanciamento, o resultado é um aumento geral no volume da dívida, uma redução no patrimônio líquido e um aumento nos índices dívida / patrimônio. Em última análise, esse aumento de endividamento e alavancagem pode constituir uma bolha de crédito. 

O aumento dos preços das casas, a queda das taxas de juros e a redução dos custos ou requisitos de refinanciamento podem ser fatores na propagação de uma bolha de refi. Essas são comumente consideradas condições positivas para uma economia. No entanto, o aumento da alavancagem no mercado também pode significar um aumento no risco sistêmico e uma extensão excessiva do crédito para tomadores de empréstimos menos dignos de crédito. Quando as taxas aumentam posteriormente (especialmente quando os preços dos ativos subjacentes caem), esta bolha pode estourar e resultar em inadimplências generalizadas e baixas contábeis de empréstimos superalavancados, estresse geral no setor financeiro, mercados de crédito e derivativos baseados em empréstimos inadimplentes, e até mesmo uma desaceleração econômica se o problema for suficientemente grave.  

As bolhas de refi nos mercados de ativos fixos relativamente ilíquidos, como residências, são especialmente perigosas porque os proprietários altamente alavancados geralmente não conseguem desalavancar gradativamente suas posições. Quando os preços das casas estavam subindo em meados da década de 2000, os proprietários conseguiram se tornar cada vez mais alavancados pelo refinanciamento. No entanto, eles foram incapazes de se desalavancar (exceto por inadimplência quando os preços das moradias começaram a cair). Esse efeito de catraca na dívida imobiliária acumulada por meio de refinanciamentos de caixa durante o boom imobiliário, sem capacidade recíproca de desalavancagem quando os preços caem, ajudou a aumentar a gravidade da crise. 

Pesquisadores do National Bureau of Economic Research (NBER) estimaram o dano econômico da bolha do refi que ocorreu durante o boom imobiliário dos anos 2000 (e a crise financeira resultante) em cerca de US $ 1,2 trilhão. O economista do Federal Reserve, Steven Laufer, descobriu que no mercado imobiliário de Los Angeles, 30% dos inadimplências das hipotecas de casas durante a crise imobiliária poderiam ser atribuídos diretamente à superavancagem e extração de capital do proprietário por meio da bolha de reembolso de saque em hipotecas de casas.

Taxas de juros e bolhas de Refi

O custo contínuo dos fundos emprestados é a taxa de juros cobrada pelo credor e paga pelo tomador. Se as taxas de juros estão caindo na economia em geral, os tomadores de empréstimo podem descobrir que as taxas atuais estão muito mais baixas do que no momento em que o empréstimo foi feito. Nesse caso, os mutuários podem reduzir a taxa de juros de seu empréstimo trabalhando com um credor para refinanciar sua dívida. Em um refinanciamento típico, o mutuário encontra um credor que oferece melhores condições de empréstimo (geralmente uma taxa de juros mais baixa). O mutuário então contrai um novo empréstimo com o credor que é usado para pagar o empréstimo antigo e, em seguida, reembolsa o novo empréstimo de acordo com seus termos.

Por exemplo, suponha que Tom tenha feito um hipotético empréstimo hipotecário de 30 anos há 10 anos que cobrava uma taxa de juros de 7,5%. Desde então, a economia entrou em recessão e o banco central tomou medidas para estimular os gastos e o crescimento econômico. Isso resultou em taxas de juros mais baixas. A taxa de juros de uma hipoteca hipotética de 20 anos agora é de 3,5%. Tom poderia refinanciar seu empréstimo, pagando o que restou de sua hipoteca original com a nova hipoteca no mesmo valor a uma taxa de juros inferior de 3,5%.

As bolhas do Refi acompanham a tendência geral das taxas de juros em uma economia, que são afetadas por uma infinidade de fatores. Quando as taxas de juros estão subindo, o refinanciamento não é atraente, pois os tomadores de empréstimos estariam fazendo novos empréstimos com taxas de juros mais altas do que o empréstimo original, o que lhes custaria mais.

À medida que as taxas de juros caem, entretanto, o refinanciamento se torna uma opção atraente para os tomadores de empréstimos e ocorrem bolhas de refino. Esse cenário ocorreu no final de 1998 e no início de 1999, quando as taxas de juros nos Estados Unidos caíram e muitos tomadores de empréstimos hipotecários refinanciaram. No entanto, como as taxas aumentaram em meados de 1999, o refinanciamento caiu mais de 80%.