23 Junho 2021 5:38

Imobiliária

O que são imóveis?

Imobiliário é a terra junto com quaisquer melhorias permanentes ligadas à terra, sejam naturais ou artificiais – incluindo água, árvores, minerais, edifícios, casas, cercas e pontes. Os bens imóveis são uma forma de propriedade imobiliária. É diferente de bens pessoais, que são coisas que não estão permanentemente presas à terra, como veículos, barcos, joias, móveis e equipamentos agrícolas.

Principais vantagens

  • Os bens imóveis são uma classe de “bens imóveis” que inclui terras e qualquer coisa permanentemente ligada a ela, sejam naturais ou artificiais.
  • Existem cinco categorias principais de bens imóveis: residencial, comercial, industrial, terreno bruto e uso especial.
  • Você pode investir em imóveis diretamente através da compra de uma casa, aluguel ou outra propriedade, ou indiretamente por meio de um fundo de investimento imobiliário (REIT).

Compreendendo o mercado imobiliário

As pessoas costumam usar os termos terreno, imóvel e propriedade real alternadamente, mas existem algumas distinções sutis.

  • Terra refere-se à superfície da terra até o centro da terra e para cima até o espaço aéreo acima, incluindo as árvores, minerais e água.
  • Os bens imóveis são a terra, mais quaisquer acréscimos permanentes feitos pelo homem, como casas e outros edifícios.
  • Bens imóveis – uma das duas principais classificações de bens – são os interesses, benefícios e direitos inerentes à propriedade de bens imóveis.

Em termos gerais, os bens imóveis incluem a superfície física da terra, o que está acima e abaixo dela, o que está permanentemente vinculado a ela, além de todos os direitos de propriedade – incluindo o direito de possuir, vender, arrendar e desfrutar da terra.

Bens imóveis não devem ser confundidos com bens pessoais, que englobam todos os bens que não se enquadram na definição de bens imóveis. A principal característica da propriedade pessoal é que ela é móvel. Os exemplos incluem veículos, barcos, móveis, roupas e smartphones.

Características Físicas de Imóveis

O terreno possui três características físicas que o diferenciam de outros ativos da economia:

  1. Imobilidade. Embora algumas partes do terreno sejam removíveis e a topografia possa ser alterada, a localização geográfica de qualquer parcela de terreno nunca pode ser alterada.
  2. Indestrutibilidade. A terra é durável e indestrutível (permanente).
  3. Singularidade. Duas parcelas de terra nunca podem ser exatamente iguais. Mesmo que eles possam compartilhar semelhanças, cada pacote difere geograficamente.

Características Econômicas de Imóveis

A terra também tem algumas características econômicas distintas que influenciam seu valor como um investimento:

  • Escassez : Embora a terra não seja considerada rara, o suprimento total é fixo.
  • Benfeitorias : Qualquer acréscimo ou alteração no terreno ou edifício que afete o valor da propriedade é chamado de benfeitoria. As benfeitorias de natureza privada (como casas e cercas) são chamadas de benfeitorias no terreno. Melhorias de natureza pública (por exemplo, calçadas e sistemas de esgoto) são chamados de melhorias para a terra.
  • Permanência do investimento : uma vez que a terra é melhorada, o capital total e o trabalho usados ​​para construir a melhoria representam um investimento fixo considerável. Mesmo que um prédio possa ser demolido, melhorias como sistemas de drenagem, eletricidade, água e esgoto tendem a ser permanentes porque não podem ser removidos (ou substituídos) economicamente.
  • Localização ou preferência de área. Localização refere-se às escolhas e gostos das pessoas em relação a uma determinada área, com base em fatores como conveniência, reputação e história. A localização é uma das características econômicas mais importantes da terra (daí o ditado “localização, localização, localização!”).

Tipos de bens imobiliários

Existem cinco tipos principais de bens imóveis:

  1. Imóveis residenciais : qualquer propriedade usada para fins residenciais. Os exemplos incluem residências unifamiliares, condomínios, cooperativas, duplexes, casas geminadas e residências multifamiliares com menos de cinco unidades individuais.
  2. Imóveis comerciais : qualquer propriedade usada exclusivamente para fins comerciais, como complexos de apartamentos, postos de gasolina, mercearias, hospitais, hotéis, escritórios, estacionamentos, restaurantes, shopping centers, lojas e teatros.
  3. Bens imóveis industriais : qualquer propriedade usada para fabricação, produção, distribuição, armazenamento e pesquisa e desenvolvimento. Os exemplos incluem fábricas, usinas de energia e depósitos.
  4. Terra : inclui propriedades não desenvolvidas, terras vagas e terras agrícolas (fazendas, pomares, ranchos e bosques).
  5. Finalidade especial : propriedade usada pelo público, como cemitérios, prédios do governo, bibliotecas, parques, locais de culto e escolas.

Como funciona o setor imobiliário

Apesar da magnitude e complexidade do mercado imobiliário, muitas pessoas tendem a pensar que o setor consiste apenas de corretores e vendedores. No entanto, milhões de pessoas de fato ganham a vida com imóveis, não apenas em vendas, mas também em avaliações, administração de propriedades, financiamento, construção, desenvolvimento, aconselhamento, educação e vários outros campos.

Muitos profissionais e empresas – incluindo contadores, arquitetos, bancos, seguradoras de títulos, agrimensores e advogados – também dependem do setor imobiliário.

o início da construção de moradias – o número de novos projetos de construção residencial em um determinado mês – divulgado pelo US Census Bureau é um indicador econômico chave. O relatório inclui alvarás de construção, início de moradia e dados de conclusão de moradia, divididos em três categorias diferentes:

  • Casas unifamiliares
  • Casas com 2-4 unidades
  • Edifícios multifamiliares com cinco ou mais unidades, como complexos de apartamentos

Investidores e analistas ficam de olho nos empreendimentos imobiliários porque os números podem fornecer uma noção geral da direção econômica. Além disso, os tipos de novas habitações podem dar pistas sobre como a economia está se desenvolvendo.

Exemplo: Housing Starts

Por exemplo, se o início da construção de moradias indica menos inícios de uma única família e mais multifamiliares, isso pode indicar uma escassez iminente de oferta de moradias unifamiliares – o que pode elevar os preços das residências. O gráfico a seguir mostra 20 anos de início de habitação, de 1º de janeiro de 2000 a 1º de fevereiro de 2020.

Como Investir em Imóveis

Existem várias maneiras de investir em imóveis. Algumas das maneiras mais comuns de investir diretamente incluem:

  • Casa própria
  • Propriedades para aluguel
  • Casa virando

Se você compra um imóvel físico (por exemplo, aluguel, venda de casa), pode ganhar dinheiro de duas maneiras diferentes: receita de aluguel ou arrendamento e apreciação do valor do imóvel. Ao contrário de outros investimentos, os imóveis são drasticamente afetados por sua localização. Fatores como taxas de emprego, economia local, taxas de criminalidade, meios de transporte, qualidade das escolas, serviços municipais e impostos sobre a propriedade podem elevar ou diminuir os preços dos imóveis.

Prós

  • Oferece renda estável

  • Oferece valorização do capital

  • Diversifica o portfólio

  • Pode ser comprado com alavancagem

Contras

  • Geralmente é ilíquido

  • Influenciado por fatores altamente locais

  • Requer grande desembolso de capital inicial

  • Pode exigir gerenciamento ativo e especialização

Você também pode investir em imóveis indiretamente. Uma das formas mais populares de fazer isso é por meio de um fundo de investimento imobiliário (REIT) – uma empresa que detém um portfólio de imóveis que geram renda. Existem vários tipos amplos de REITs, incluindo REITs de ações, hipotecas e híbridos. REITs são ainda classificados com base em como suas ações são compradas e vendidas:

  • REITs negociados publicamente
  • REITs públicos não negociados
  • REITs privados

A forma mais popular de investir em um REIT é comprar ações que são negociadas publicamente em uma bolsa. Como as ações são negociadas como qualquer outro título negociado em bolsa (pense em ações), isso torna os REITs muito líquidos e transparentes.

Como muitas ações, você obtém receita de REITs por meio do pagamento de dividendos e da valorização das ações. Além de REITs individuais, você também pode investir em fundos mútuos imobiliários e fundos negociados em bolsa (ETFs).

O que gostamos

  • Liquidez

  • Diversificação

  • Dividendos constantes

  • Retornos ajustados ao risco

O que não gostamos

Títulos garantidos por hipotecas

Outra opção para investir em imóveis é por meio de títulos lastreados em hipotecas (MBS). Estes receberam muita má publicidade devido ao papel que desempenharam no colapso das hipotecas que desencadeou uma crise financeira global em 2007-08. No entanto, os MBS ainda existem e são comercializados.

A maneira mais acessível para o investidor médio comprar esses produtos é por meio de ETFs. Como todos os investimentos, esses produtos apresentam um certo grau de risco. No entanto, eles também podem oferecer diversificação de portfólio. Os investidores devem investigar as participações para garantir que os fundos se especializem em títulos lastreados em hipotecas com grau de investimento, e não na variedade subprime que apareceu na crise.

Exemplos MBS

Dois ETFs populares que dão aos investidores comuns acesso a MBS incluem:



A discriminação no crédito hipotecário é ilegal. Consumer Financial Protection Bureau ou ao Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos Estados Unidos.