Diversificando com imóveis e infraestrutura

O mercado imobiliário é, sem dúvida, um elemento significativo da alocação de ativos e deve formar um componente de qualquer carteira de investimento institucional ou pessoal. Também está ganhando importância a infraestrutura, que apresenta vantagens semelhantes às imobiliárias. Com base na pesquisa da Universidade de Regensburg, na Alemanha, este artigo irá considerar algumas das principais questões de alocação de ativos neste contexto.

Tanto os imóveis quanto a infraestrutura constituem investimentos atraentes para investidores avessos ao risco, especialmente durante os mercados em baixa. Existem semelhanças e diferenças entre os dois, e você pode construir um portfólio realmente ideal explorando-os totalmente. 

Diversificação por meio de imóveis e infraestrutura

Os benefícios da diversificação de investimentos imobiliários diretos e indiretos são bem conhecidos, e o papel da diversificação em carteiras institucionais foi investigado extensivamente. As diferentes correlações com as de ações e títulos são extremamente úteis para evitar a volatilidade do portfólio.

Nos Estados Unidos, há uma enorme necessidade de investir e melhorar a infraestrutura em muitos aspectos, portanto, há muito potencial no mercado. Praticamente todos os investidores deveriam aproveitar esse potencial para diversificar com mais eficácia do que nunca e em um setor extremamente promissor.

No passado, a infraestrutura recebeu relativamente menos atenção, junto com outros ativos alternativos, como commodities e private equity. Houve um afastamento das carteiras convencionais da velha escola que compreendem ações, títulos, dinheiro e imóveis.

A alocação para imóveis, em particular, pode ser afetada se os investimentos alternativos diversificarem significativamente os retornos dos investimentos convencionais. Na verdade, a infraestrutura tornou-se um foco de atenção e encontrou seu caminho para portfólios institucionais e, em menor medida, privados.

O que torna a infraestrutura tão atraente é que ela parece bastante semelhante a imóveis diretos em termos de lotes grandes e iliquidez, mas também oferece estabilidade geral e fluxos de caixa estáveis. A pesquisa sobre infraestrutura está atrasada em relação à imobiliária, e Tobias Dechant e Konrad Finkenzeller, de Regensberg, tentaram preencher essa lacuna.

Otimização de portfólio com imóveis e infraestrutura

Este projeto de pesquisa e trabalhos anteriores no campo demonstram que a infraestrutura direta é um elemento importante da diversificação do portfólio  e que as empresas tendem a se alocar em imóveis se não investirem também em infraestrutura. Esta é uma descoberta importante, dado que a infraestrutura é realmente útil para investidores avessos ao risco – especialmente em crises de mercado de ações.

Há uma variação considerável nos valores relativos recomendados que devem ser investidos nessas duas classes de ativos. A faixa vai de zero a até 70% (principalmente no setor imobiliário), dependendo do período de tempo, do estado dos mercados e do métodos usados ​​para derivar o ótimo.

O valor total máximo geralmente recomendado para alocações imobiliárias e de infraestrutura é de cerca de 25%, o que é consideravelmente maior do que as alocações institucionais reais. É importante notar que as alocações eficientes na prática dependem de vários fatores e parâmetros, e nenhuma combinação específica prova ser consistentemente superior.

A mistura de imóveis e infraestrutura também é controversa, mas um estudo de Terhaar et al.(2003), por exemplo, sugere uma divisão uniforme.  Alguns especialistas acreditam que cerca de 5% é suficiente para cada um. Em períodos de crise, isso pode ser três ou até quatro vezes maior.

Outra descoberta importante é que os imóveis e a infraestrutura podem ser mais úteis em termos de diversificação do que por meio de retornos reais. Dada a controvérsia sobre a alocação efetiva de ativos e a turbulência nos mercados imobiliários, esta é uma questão importante. Este último destaca os benefícios de usar não apenas imóveis, mas também infraestrutura.

Também significativo é a revelação de que a taxa de retorno almejada impacta o nível adequado de imóveis. Os investidores com metas de retorno de portfólio mais altas (que desejam ganhar mais, mas com mais risco), podem desejar dedicar menos a imóveis e infraestrutura. Isso depende muito do estado desses mercados em relação aos mercados de ações, se este último está em fase ascendente ou descendente.

As alocações exatas para imóveis e infraestrutura dependem de vários parâmetros. Além da taxa esperada de retorno da carteira mencionada acima, há também a questão de como o risco é definido. Outros fatores relevantes incluem atitudes em relação à infraestrutura em geral e como isso se relaciona com outros investimentos alternativos. Na prática, essas decisões de alocação são complexas e, portanto, ótimos mais altos ou mais baixos são possíveis para diferentes investidores em momentos diferentes.

Conclusões

Se há uma coisa que continua sendo a principal prioridade para todos os investidores, é ter uma carteira bem diversificada. Simplesmente não há substituto para isso, mas há muito potencial inexplorado no mercado. O investimento imobiliário, mas também em infraestrutura, pode desempenhar um papel vital na otimização de carteiras. Isso se aplica principalmente a instituições, mas também a investidores privados. Os investidores privados geralmente podem se beneficiar de uma maior diversificação.