Taxas de qualificação
O que são índices de qualificação?
Os índices de qualificação são dispositivos de medição que os bancos e outras instituições financeiras usam em seu processo de subscrição de empréstimos. O índice de qualificação de um candidato, expresso em porcentagem, desempenha um papel fundamental para determinar se ele será aprovado para financiamento e, freqüentemente, também para os termos do empréstimo.
Os credores usam índices de qualificação, percentuais que comparam as obrigações de dívida do tomador de empréstimo com sua receita, para decidir se aprovam os pedidos de empréstimo.
principais conclusões
- O índice dívida / receita (despesas totais divididas pela receita bruta) é usado na subscrição de empréstimos pessoais, aplicações de cartão de crédito e hipotecas.
- O rácio de despesas com habitação (despesas com habitação divididas pelo rendimento bruto) é utilizado na subscrição de hipotecas.
- Embora cada credor defina seus próprios padrões de qualificação, o que geralmente é desejável é uma relação dívida / receita de 36% ou menos e uma relação de despesas com habitação de 28%.
Como funcionam os índices de qualificação
Os requisitos do índice de qualificação podem variar entre credores e programas de empréstimo. Eles costumam ser usados em combinação com a pontuação de crédito do mutuário na avaliação de um aplicativo.
Quando se trata de financiamento ao consumidor, o índice dívida / renda e o índice de despesas com habitação são dois dos índices de qualificação mais comuns e significativos. Os produtos de crédito padrão (empréstimos pessoais, cartões de crédito ) se concentrarão na relação dívida / renda do mutuário. Os empréstimos hipotecários usarão tanto o índice de despesas com habitação quanto o índice dívida / receita.
Os credores online e emissores de cartão de crédito costumam usar algoritmos de computador em seu processo de subscrição. Esse sistema automatizado geralmente permite que os pedidos de empréstimo sejam aprovados em minutos.
Índices de qualificação em empréstimos pessoais
No processo de subscrição de todos os tipos de empréstimos pessoais e cartões de crédito, o credor se concentrará em dois fatores: a relação dívida / renda do mutuário e sua pontuação de crédito. Os dois geralmente recebem o mesmo peso.
O índice dívida / renda (DTI), que pode ser calculado mensalmente ou anualmente, considera as obrigações de dívida regulares e atuais do mutuário em relação à sua renda total ou bruta – comparando quanto eles têm saído, vis-à-vis o valor normal que eles tem vindo, no mesmo período. Para obter o índice, você divide os pagamentos pendentes da dívida pela receita total. Ou, como uma fórmula (assumindo o cálculo mensal mais comum):
Embora cada credor tenha seus próprios parâmetros específicos para a aprovação do empréstimo, credores de alta qualidade geralmente exigem uma relação dívida / receita de aproximadamente 36% ou menos. Os credores subprime e outros financiadores alternativos podem permitir relações dívida / receita de até aproximadamente 43%.
Índices de qualificação em empréstimos hipotecários
A subscrição de empréstimos hipotecários analisa dois tipos de índices junto com a pontuação de crédito do mutuário. Os credores hipotecários examinarão a proporção de despesas com habitação do mutuário; eles também levarão em consideração a relação dívida / renda do mutuário.
No financiamento hipotecário, o índice de despesas com habitação também é conhecido como índice inicial, enquanto o índice dívida / receita é frequentemente conhecido como índice final.
Taxa de despesas de habitação
O índice de despesas com moradia é geralmente uma comparação das despesas totais do mutuário com moradia com sua receita bruta ou antes dos impostos. Os credores têm várias despesas que podem levar em consideração ao determinar o índice geral de despesas com moradia de um requerente. Eles geralmente se concentram no principal da hipoteca e nos pagamentos de juros; no entanto, eles também podem considerar outros custos regulares, como seguro residencial e de risco, contas de serviços públicos, impostos sobre a propriedade, taxas de associação de proprietários e seguro hipotecário. A soma dessas despesas com moradia é então dividida pela receita do mutuário para chegar ao coeficiente de despesas com moradia; os números podem ser calculados por meio de pagamentos mensais ou anuais.
Os subscritores usam o coeficiente de despesas com moradia não apenas para conceder a aprovação da hipoteca, mas também para determinar quanto principal um requerente pode tomar emprestado. A maioria dos credores normalmente exige que um índice de despesas com moradia seja de aproximadamente 28% ou menos. Um índice de despesas com habitação mais alto pode ser aceitável com base em fatores de compensação, como um índice baixo de valor de empréstimo para a propriedade e / ou um excelente histórico de crédito para o mutuário. As realidades do mercado imobiliário local também podem desempenhar um papel: em regiões caras como a cidade de Nova York ou São Francisco, não é incomum que as despesas com moradia totalizem um terço da renda das pessoas.
Relação dívida / renda
O rácio dívida / rendimento nos empréstimos hipotecários é a mesma medida utilizada nos produtos de crédito pessoal. Os credores geralmente também procuram uma relação dívida / rendimento de 36% para os empréstimos hipotecários. Alguns programas de empréstimos patrocinados pelo governo podem ter padrões mais flexíveis de dívida para receita: a Fannie Mae aceita taxas de dívida para receita de aproximadamente 45% para as hipotecas que ele apóia, e empréstimos da Federal Housing Administration aceita taxas de dívida para renda de aproximadamente 50%.