Mercado hipotecário primário
O que é o mercado hipotecário primário?
O mercado hipotecário primário é aquele em que os mutuários podem obter um empréstimo hipotecário de um credor principal. Bancos, corretores de hipotecas, banqueiros hipotecários e cooperativas de crédito são todos os credores primários e fazem parte do mercado hipotecário primário.
Como funciona o mercado hipotecário primário
Os proprietários podem negociar diretamente com os credores primários ao comprar um empréstimo hipotecário, entrando em contato com o banco local. Para a maioria dos mutuários, eles não perceberão que estão negociando no mercado hipotecário primário, pois interagirão com seu representante de hipotecas em seu banco local durante todo o processo. O profissional da hipoteca instruirá o mutuário sobre os vários tipos de hipotecas disponíveis e fará a cotação da taxa de juros, dependendo do tipo escolhido. A agência local geralmente será o local para o fechamento do empréstimo – onde a papelada é assinada.
Muitos mutuários também iniciam o processo de compra de uma casa entrando em contato com um banqueiro ou originador da hipoteca. Os originadores e os banqueiros hipotecários não são bancos em si, mas, em vez disso, ajudam a facilitar a transação e encaminham o pedido de hipoteca a um banco para fechar o empréstimo. Os corretores recebem uma taxa por seus serviços, uma vez que indicam os negócios aos credores primários. Os tomadores de empréstimo, por outro lado, esperam obter uma taxa melhor fazendo com que o corretor busque o melhor negócio, dependendo do crédito do tomador e dos termos desejados.
No entanto, é importante observar que o regulamentos relativos à compensação para corretores de hipotecas. Antes da crise financeira, os corretores podiam receber compensação tanto do mutuário quanto do credor. Os consumidores não sabiam que o corretor estava sendo pago pelo credor quando eles pagaram a taxa. Além disso, os corretores tinham incentivos para direcionar os consumidores para produtos ou hipotecas mais caros e, às vezes, taxas de juros mais altas. Desde a Grande Recessão de 2008 e 2009 e os regulamentos resultantes que se seguiram, o número de corretores de hipotecas diminuiu.
Principais vantagens
- O mercado hipotecário primário é aquele em que os mutuários podem obter um empréstimo hipotecário de um credor principal.
- Bancos, corretores de hipotecas, banqueiros hipotecários e cooperativas de crédito são todos os credores primários e fazem parte do mercado hipotecário primário.
- Os proprietários podem negociar diretamente com os credores primários ao comprar um empréstimo hipotecário, entrando em contato com o banco local.
Benefícios do mercado hipotecário primário
Existem alguns benefícios disponíveis para os mutuários que fazem transações no mercado hipotecário primário, que podem incluir:
Baixo custo de fechamento
Os credores principais são normalmente bancos de propriedade local, o que significa que eles fazem a análise de crédito e o processo de subscrição. Os subscritores revisam as informações financeiras e o histórico de crédito do tomador para decidir se estendem o crédito ou negam o empréstimo. Além disso, os bancos locais preparam toda a papelada e documentação internamente, em vez de passar por uma unidade centralizada fora do estado, como é o processo para alguns grandes bancos. O resultado pode ser taxas mais baixas com um banco local, uma vez que eles têm menos despesas gerais em comparação com um banco maior. Além disso, se um corretor de hipotecas se envolver na busca pelo banco, uma taxa também será cobrada. Resumindo, optar por um banco administrado localmente para uma hipoteca primária pode ajudar a reduzir os custos de fechamento.
Pequenos adiantamentos
Normalmente, o pagamento inicial de uma hipoteca é de 20% do preço de compra da casa. No entanto, um mutuário pode colocar menos dinheiro e muitos credores primários oferecem um adiantamento de 10%.
Para mutuários de renda baixa a moderada, um empréstimo FHA oferece uma entrada de até 3,5% do valor da casa. FHA é a Federal Housing Administration, que oferece seguro aos credores para que eles possam conceder empréstimos a tomadores de empréstimos de baixa renda.
No entanto, um pagamento de entrada inferior a 20% aciona a necessidade de o mutuário adquirir um seguro hipotecário privado ou PMI. O PMI protege bancos e credores no caso de inadimplência do tomador do empréstimo. PMI é uma taxa mensal cobrada do mutuário até que 20% do empréstimo hipotecário seja liquidado.
Flexibilidade
Como os originadores do empréstimo são tipicamente bancos de propriedade local, é mais provável que os mutuários consigam se comunicar com as pessoas que dão a palavra final, o que é improvável que aconteça em um banco nacional. O contato direto pode fornecer flexibilidade se os mutuários tiverem uma situação financeira única.
A flexibilidade pode incluir a oferta de uma hipoteca de taxa fixa de 15 anos versus uma hipoteca de 30 anos, se o mutuário quiser pagar o empréstimo mais cedo. Algumas das vantagens de uma hipoteca de 15 anos incluem menos encargos totais de juros, uma vez que ela é paga antes. Além disso, os mutuários geralmente podem negociar uma taxa de juros mais baixa, pois há menos risco de inadimplência do mutuário ou de não pagar o empréstimo devido a dificuldades financeiras. Obviamente, uma grande vantagem de uma hipoteca de 30 anos é que ela oferece pagamentos mais baixos, uma vez que eles são distribuídos por um período mais longo em comparação com outros termos.
As hipotecas de taxa ajustável são uma opção flexível que geralmente são oferecidas para consideração. Empréstimos ARM geralmente vêm com uma taxa de juros fixa por um determinado período de tempo e, em seguida, ajustados anualmente em um índice que foi pré-determinado pelo credor e pelo tomador do empréstimo. Normalmente, os ARMs vêm com um limite para o valor máximo que a taxa de juros pode atingir durante a vida útil de um empréstimo, o que torna mais fácil calcular e orçar o pagamento mensal máximo.
Mercado hipotecário primário vs. mercado hipotecário secundário
O mercado primário é composto por credores primários. Os credores principais normalmente mantêm os empréstimos que originam como parte de sua carteira e os atendem durante a vida do empréstimo. No entanto, o banco que fez o empréstimo hipotecário pode vendê-lo no mercado hipotecário secundário, que é um mercado onde os investidores podem comprar e vender empréstimos hipotecários previamente emitidos. Uma hipoteca pode ser vendida a outro credor ou empresa de serviços, que processa os pagamentos do empréstimo. O novo credor ou provedor de serviços ganha dinheiro com as taxas e juros da hipoteca.
Muitas hipotecas são compradas pela Fannie Mae ou pela títulos lastreados em hipotecas (MBS), que são semelhantes aos fundos mútuos, mas contêm hipotecas em vez de ações. Os investidores ganham a taxa de juros das hipotecas para manter o MBS.
Se sua hipoteca for vendida, saiba que é uma prática comum no setor financeiro. Os bancos têm limites para empréstimos, o que significa que eles têm limites de quanto de sua base de depósitos podem emprestar. A venda de um empréstimo hipotecário à Fannie Mae ou a um prestador de serviços retira o empréstimo dos livros do banco, permitindo-lhe emprestar mais dinheiro. Se os bancos não pudessem vender suas hipotecas, atingiriam seus limites de empréstimos e não seriam capazes de oferecer mais hipotecas, o que desaceleraria a economia. No entanto, a menos que você seja um investidor que deseja adquirir um MBS, não lidará com o mercado secundário. Em vez disso, você lidará com um banco ou corretor no mercado hipotecário primário.