Fator de piscina
Qual é o fator de piscina?
O fator de pool é uma medida de quanto do principal do empréstimo original permanece em um título garantido por ativos (ABS). O fator de pool está mais fortemente associado aos títulos lastreados em hipotecas (MBS), que reúnem as hipotecas em um pool para venda aos investidores. Os pagamentos da hipoteca são repassados ao investidor até que o empréstimo seja liquidado.
O fator de pool é expresso como um fator numérico entre zero e um e todos os títulos lastreados em hipotecas começam a vida com um fator de pool de um. Eles então se movem em direção a zero (pagamento total) ao longo do tempo, conforme os pagamentos são feitos nas hipotecas subjacentes. Se 50% do valor total original de um MBS for quitado, o fator de pool será de 0,500. O fator de pool é calculado dividindo o saldo principal em aberto ( face atual ) pelo saldo principal original ( face original ).
Principais vantagens
- O fator de pool mede quanto em aberto do principal do empréstimo original permanece.
- Fatores de pool são mais comumente calculados em um MBS.
- Os fatores do pool variam de zero a um, começando em um quando o empréstimo começa e terminando em zero quando é totalmente quitado.
- O fator de pool ajuda a determinar o valor de um ABS.
Compreendendo o fator piscina
O fator de pool para títulos lastreados em hipotecas é emitido pela Freddie Mac (FHLMC), Fannie Mae (FNMA) e Ginnie Mae (GNMA) em uma base mensal. É essencialmente uma medida de quanto valor resta dentro de um MBS. Quando um MBS é criado, há uma programação planejada de pagamentos que se alinha com um fator de pool previsto em várias fases da vida do MBS. Isso ajuda o investidor a determinar o valor do MBS antes de decidir investir nele, bem como determinar o risco do MBS.
Por exemplo, se o fator de pool está diminuindo mais rápido do que o esperado, isso indicaria o reembolso antecipado de hipotecas. Isso pode ser um sinal de alerta para os investidores, pois geralmente significa que há menos propriedades imobiliárias servindo como garantia para aquele MBS específico, já que algumas hipotecas foram totalmente quitadas. Menos propriedades significariam um aumento no risco relativo se uma hipoteca entrar em default.
Calculando o Fator de Pool
A fórmula é representada da seguinte forma:
- Fator de pool = saldo principal pendente / saldo principal original
Se o valor de face original de um pool de MBS for $ 100.000 e o fator de pool liberado naquele mês for 0,6325, o saldo remanescente no título será de $ 63.250. Esses $ 63.250 são a cara atual do MBS. Você pode chegar à face original ($ 100.000) dividindo a face atual pelo fator de pool.
Vantagens do fator pool
Apesar de ser um cálculo simples, o fator de pool não é particularmente útil sem contexto. Os investidores observam as mudanças no fator de pool em busca de quaisquer sinais de problemas no modelo sobre o qual o MBS é construído.
Como acontece com qualquer título estruturado, as premissas originais podem mudar, resultando em um desequilíbrio na compensação risco-retorno que foi originalmente imaginada. Essa mudança, por sua vez, pode fazer com que o título valha mais ou menos do que o investidor originalmente pagou por ele. O fator de pool é um dos principais pontos de dados que um investidor observará ao tentar avaliar o preço justo de mercado de um título lastreado em hipotecas.