Hipoteca de participação
O que é uma hipoteca de participação?
O termo hipoteca de participação refere-se a um tipo de empréstimo residencial que permite que diferentes partes se unam e compartilhem qualquer receita ou produto resultante do aluguel ou venda de um pedaço de um imóvel hipotecado. Os acordos podem incluir parcerias entre mutuários, entre mutuários e credores ou entre diferentes credores.
As hipotecas de participação reduzem o risco para os participantes e permitem-lhes aumentar o seu poder de compra. Muitas dessas hipotecas, portanto, tendem a vir com taxas de juros mais baixas, especialmente quando vários credores também estão envolvidos.
Principais vantagens
- Uma hipoteca de participação é compartilhada entre vários mutuários que também dividem a receita ou receita gerada pelo aluguel ou venda do imóvel.
- Essas hipotecas são mais comuns em negócios imobiliários comerciais.
- Os credores de hipotecas de participação são tipicamente não tradicionais, como empreendedores que desejam investimentos imobiliários sem ter que desenvolver ou manter propriedades diretamente.
- Hipotecas de participação podem reduzir o risco de inadimplência, resultando em taxas de juros mais baixas.
Como funcionam as hipotecas de participação
Antes comuns, as hipotecas de participação ainda são financiadas até certo ponto. Envolvem duas ou mais partes que concordam em assumir o risco de financiar um imóvel em troca de uma determinada porcentagem dos lucros resultantes de seu aluguel ou venda.
Conforme observado acima, dois ou mais mutuários podem decidir se unir neste tipo de empréstimo. Em outros casos, mutuários e credores, ou vários credores, podem se unir para compartilhar o patrimônio. Esses tipos de empréstimos dão aos tomadores de empréstimos mais poder de compra e também reduzem o risco de inadimplência para os credores.
As hipotecas de participação são frequentemente usadas em transações imobiliárias comerciais, como a compra de prédios de escritórios e complexos de apartamentos, que antecipam a receita de aluguel em curso.
As partes envolvidas normalmente dividem a receita operacional líquida (NOI) – a soma das receitas da operação do imóvel menos quaisquer despesas operacionais. Uma divisão de lucro típica seria 55/45, com o credor recebendo a parcela menor. O credor obtém uma parte das receitas de revenda – geralmente todos os lucros acima de um benchmark específico, incluindo o reembolso do principal do empréstimo.
Você pode usar uma hipoteca de participação para financiar a compra de uma propriedade comercial ou outro ativo que pretende alugar, como um barco.
Os termos de reembolso para hipotecas de participação variam de acordo com o credor e o tipo de contrato. Alguns podem exigir pagamentos apenas de juros. Em outros casos, o (s) devedor (es) podem ser obrigados a pagar o principal e os juros – exatamente como uma hipoteca tradicional. Existem alguns casos, porém, em que os credores exigem um pagamento inicial. É quando o saldo remanescente é pago no final do empréstimo.
Os emissores de hipotecas de participação são freqüentemente credores não tradicionais. Eles podem ser empresários em busca de investimentos imobiliários sem o incômodo de desenvolver ou manter propriedades eles próprios. Em outros casos, esses credores podem ser sócios ocultos.
Considerações Especiais
Os mutuários abrem mão de muito patrimônio líquido em troca de uma taxa mais baixa de um credor em uma hipoteca de participação. Mas, dependendo de como o negócio é estruturado, a economia de juros pode compensar a perda de patrimônio líquido. No curto prazo, poderia possibilitar que o mutuário desenvolvesse uma propriedade mais substancial do que, de outra forma, seria capaz de pagar.
Uma consideração para os credores é o problema de monitorar o fluxo de caixa. Eles devem inspecionar os livros do mutuário para garantir que quaisquer receitas líquidas declaradas sejam precisas. Caso contrário, um credor não saberia se o desenvolvedor estava enchendo as despesas para relatar uma receita líquida mais baixa. Além disso, um desenvolvedor pode economizar em melhorias ou mesmo em recursos de segurança, já que ele arca com o custo de todos os reparos, mas recebe apenas uma parte da receita líquida – uma forma de risco moral.
Um apelo especial para os fundos de pensão é a proteção embutida contra a inflação nas hipotecas de participação. A maioria das pensões inclui ajustes de custo de vida (COLA) que aumentam os pagamentos durante os períodos de inflação. Como os preços dos imóveis geralmente acompanham a inflação, as hipotecas de participação garantem retornos mais elevados sobre o patrimônio líquido durante os períodos de inflação.
Vantagens de hipotecas de participação
A vantagem de uma hipoteca de participação para um mutuário é a menor taxa de juros cobrada por um credor. Isso compensa os ganhos reduzidos do empréstimo com o fluxo de receita de receita e a receita de venda futura.
Do ponto de vista do mutuário, os empréstimos de participação são semelhantes às taxas introdutórias oferecidas com uma hipoteca de taxa ajustável (ARM). A diferença, porém, é que a taxa baixa é estável ao longo da vida do empréstimo. Como podem participar dos lucros, os credores também podem reduzir a quantidade de risco decorrente de qualquer possível inadimplência.