Canadá: uma nova fronteira para investidores imobiliários
Possuir uma propriedade no Canadá pode ser lucrativo se você compreender as leis tributárias canadenses que se aplicam a investimentos imobiliários.
Não há exigência de residência ou cidadania para comprar e possuir uma propriedade no Canadá. Você pode ocupar uma residência canadense temporariamente, mas precisará cumprir os requisitos de imigração se desejar ter uma estadia prolongada ou se tornar um residente permanente. Os não residentes também podem ter um imóvel para alugar no Canadá, mas precisam apresentar uma declaração de imposto de renda anual à Canada Revenue Agency (CRA).
Impostos sobre a propriedade
Quando você compra uma propriedade, você paga um imposto de transferência provincial que varia de província para província, mas pode ser de cerca de 1% sobre os primeiros $ 200.000 e 2% sobre o saldo. Algumas isenções se aplicam se esta for sua primeira compra de propriedade no Canadá. Os municípios também arrecadam impostos prediais anuais, com base no valor do imóvel avaliado, que reflete o valor de mercado. A escola e outros impostos estão incluídos neste imposto municipal. Informações sobre o imposto municipal atual sobre uma propriedade específica geralmente estão disponíveis.
A compra de uma casa nova está sujeita ao Imposto sobre Bens e Serviços (GST) federal, mas um desconto parcial pode ser obtido para casas novas ou reformadas pelo construtor, se você pretende morar na casa. O GST não se aplica a casas de revenda.
Impostos sobre imóveis alugados
A Lei Canadense de Imposto de Renda exige que 25% da receita bruta de aluguel de propriedade seja remetida a cada ano. No entanto, os não residentes podem optar por pagar 25% da receita líquida de aluguel (após as despesas) preenchendo um formulário NR6. Se a propriedade alugada incorrer em perdas líquidas, você poderá reclamar os impostos pagos anteriormente. Sua receita será tratada de forma diferente dependendo se você é um coproprietário ou parceiro e se é considerada receita de aluguel ou de negócios.
Você pode deduzir dois tipos de despesas incorridas para obter receita de aluguel: despesas operacionais correntes e despesas de capital. Este último oferece benefícios de longo prazo. O custo da mobília ou do equipamento de um imóvel alugado não pode ser deduzido de sua receita de aluguel naquele ano. No entanto, o custo pode ser deduzido ao longo de um período de anos, à medida que esses itens se depreciam. A dedução é chamada de subsídio de custo de capital (CCA).
Os impostos sobre a propriedade e hipotecas, empréstimos bancários ou juros de linha de crédito são dedutíveis do imposto no Canadá se a propriedade for uma propriedade de investimento. Para saber mais sobre como usar sua hipoteca para fins de investimento, leia Criando uma hipoteca canadense dedutível de impostos.
Venda de propriedade canadense
Quando um não residente vende uma propriedade canadense, o governo canadense retém 50% de qualquer venda como imposto retido na fonte. Os residentes americanos também devem relatar o ganho de capital ao Internal Revenue Service (IRS). No entanto, se o ganho tiver sido tributado no Canadá, pode ser reivindicado como crédito de imposto estrangeiro. Quando um não residente vende uma propriedade canadense, o vendedor deve fornecer ao comprador um certificado de liberação preparado pelo CRA. Sem esse certificado, o comprador pode ficar com uma parte do preço de compra, pois o comprador pode ser pessoalmente responsável perante o CRA por qualquer um dos impostos não pagos do não residente.
Se você é residente no Canadá e a propriedade canadense é seu local de residência principal, você não é tributado sobre os ganhos de capital quando vende a propriedade. Você pode designar qualquer residência como residência principal, desde que “habitualmente” a habite. A designação pode ser aplicada a residências sazonais, como uma casa de campo ou casa móvel. Para uma unidade familiar, apenas uma residência principal é permitida a cada ano. Este requisito tem implicações importantes. Por exemplo, se você possui mais de uma propriedade, você deve decidir qual designar como residência principal com base nos ganhos de capital daquele ano.
Se você for residente, mas a propriedade não foi sua residência principal durante todos os anos em que a possuiu, deverá ratear o ganho de capital pelos anos em que não designou a propriedade como sua residência principal. Uma mudança no uso, de aluguel para residência principal, pode resultar em uma ” alienação presumida”, gerando ganhos de capital tributáveis. No entanto, você pode optar por adiar o reconhecimento desse ganho até realmente vender a casa.
Quando você deixa o Canadá, há uma “disposição considerada” de propriedade de capital. Em outras palavras, se você possuía ativos canadenses que se valorizaram, você pagará impostos sobre esses ganhos se e quando sair do país. Esta “disposição presumida” também pode ser aplicada quando um proprietário não residente morre ou quando uma propriedade é transferida de um indivíduo para a empresa ou parente do indivíduo, mesmo que nenhum dinheiro tenha sido pago.
Empréstimos de capital próprio
Você pode obter o patrimônio líquido de sua propriedade residencial canadense com uma hipoteca reversa ou uma linha de crédito de patrimônio líquido (HELOC).
valor de avaliação atual da casa. Nenhum reembolso é exigido e os rendimentos são isentos de impostos. Os fundos podem ser investidos, a despesa de juros pode ser baixada (se os fundos forem investidos em um ativo gerador de renda) e o proprietário pode morar na casa pelo tempo que desejar. O empréstimo termina quando o proprietário morre ou vende a casa, momento em que é liquidado com o produto da venda.
Um HELOC é hipoteca convencional, pois você pode pagar qualquer valor do principal a qualquer momento, sem penalidades. A taxa de juros em uma linha de crédito é geralmente mais alta do que as taxas de hipotecas, mas geralmente são mais baixas do que a dívida não garantida.
Investimentos imobiliários alternativos
Os fundos de investimento imobiliário ( bolsa de valores de Toronto, referência do Canadá (S & P / TSX).
Como trusts, eles devem distribuir a maior parte de sua receita tributável aos acionistas. Em 2007, o governo federal do Canadá legislou que os fundos de renda devem ser convertidos em sociedades pagadoras de impostos comuns até 1º de janeiro de 2011, mas muitos REITS foram poupados dessa legislação. As novas regras de fideicomisso exigem que um REIT mantenha 95% de sua receita de fontes de receita passiva (aluguel de imóveis, juros, ganhos de capital de propriedades imobiliárias, dividendos e royalties) e 75% de sua receita de aluguel e parcela de ganhos de capital da regra anterior. Se o REIT mantiver essa estrutura, ele permanecerá sob as leis tributárias anteriores. Para obter mais informações sobre este tipo de estrutura de renda, leia The Basics Of REIT Taxation.
Conclusão
Em suma, as leis canadenses são bastante liberais quando se trata de possuir bens imóveis. Você não precisa ser um cidadão canadense ou mesmo morar no país, e os impostos sobre a propriedade e despesas com juros são dedutíveis do imposto. Para investir de forma lucrativa, no entanto, você deve estar ciente das implicações fiscais de todas as fases do investimento, desde possuir o imóvel e habitá-lo ou alugá-lo, até eventualmente vendê-lo.