Razão de Despesa Operacional (OER)

Principais vantagens

• No mercado imobiliário, o índice de despesas operacionais (REA) é uma medida do custo de operação de um imóvel, em comparação com a receita gerada pelo imóvel.
• O índice de despesas operacionais (OER) é calculado dividindo todas as despesas operacionais menos a depreciação pela receita operacional.
• Um índice de despesas operacionais (REA) mais baixo é mais desejável para os investidores porque significa que as despesas são minimizadas em relação à receita.

Fórmula para Razão de Despesa Operacional (OER)

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Para calcular o REA de uma propriedade, você precisa saber as despesas operacionais. Isso inclui todas as taxas e custos incorridos como custos normais de fazer negócios. Você também precisará calcular a despesa de depreciação da propriedade, que irá variar de acordo com o método contábil específico empregado.

O cálculo de REA ao longo de vários anos pode ajudar um investidor a perceber as tendências de despesas operacionais de uma propriedade. Se os custos de uma propriedade aumentam anualmente a uma taxa maior do que a receita, o OER também aumenta anualmente. Portanto, o investidor pode perder mais dinheiro quanto mais tempo ele mantiver a propriedade.

Ao possuir um prédio de apartamentos, um investidor deve calcular as vagas usando a renda efetiva do aluguel, ou a renda potencial do aluguel menos a vacância e as perdas de crédito, ao invés da renda potencial do aluguel. Como o gerenciamento de vagas está incluído na gestão eficiente de propriedades, incluir vagas em um REA dá uma imagem mais precisa das despesas operacionais e mostra onde melhorias podem ser feitas. Por exemplo, uma propriedade mal administrada provavelmente terá taxas de vacância mais altas, o que será refletido no REA.

Taxas de administração de propriedades, serviços públicos, remoção de lixo, manutenção, seguro, reparos, impostos de propriedade e outros custos estão incluídos nos REA. As despesas operacionais adicionais que os investidores devem incluir no REA incluem taxas de administração de propriedade, paisagismo, honorários advocatícios, seguro do proprietário e seguro básico de propriedade. Esses custos ajudam a administrar a propriedade no dia a dia. Por esse motivo, os pagamentos de empréstimos, benfeitorias de capital e bens pessoais são excluídos das despesas operacionais.

Um OER mais baixo normalmente significa que a propriedade está sendo administrada de forma eficiente e é mais lucrativa para os investidores, e que menos da receita da propriedade está cobrindo os custos operacionais e de manutenção. Se o negócio for escalonável, o proprietário pode aumentar o aluguel de cada unidade sem aumentar muito as despesas operacionais. Além disso, o OER pode mostrar onde podem ocorrer problemas potenciais, como aumento substancial das contas de serviços públicos, para que os investidores possam resolver os problemas mais rapidamente e proteger seus níveis de lucro.

Exemplo de Razão de Despesa Operacional (OER)

Tomemos um exemplo hipotético, onde o Investidor A possui um prédio de apartamentos multifamiliares e ganha $ 65.000 por mês em aluguel. O investidor também paga $ 50.000 por despesas operacionais, incluindo pagamentos mensais de hipotecas, impostos, serviços públicos e assim por diante. A propriedade também deverá depreciar em US $ 85.000 este ano.

Portanto, o OER anual pode ser calculado como:

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