Regra de um por cento
Qual é a regra de um por cento?
A regra de um por cento, às vezes estilizada como a “regra de 1%”, é usada para determinar se o aluguel mensal ganho de um pedaço de propriedade de investimento excederá o pagamento mensal da hipoteca daquela propriedade. O objetivo da regra é garantir que o aluguel seja maior ou – na pior das hipóteses – igual ao pagamento da hipoteca, para que o investidor pelo menos tenha um equilíbrio financeiro com a propriedade.
Principais vantagens:
- O aluguel cobrado deve ser igual ou maior do que o pagamento da hipoteca do investidor para garantir que ele, pelo menos, empate o imóvel.
- Multiplique o preço de compra da propriedade mais quaisquer reparos necessários por 1% para determinar um nível básico de aluguel mensal.
- Idealmente, um investidor deve buscar um empréstimo hipotecário com pagamentos mensais inferiores a 1%.
A regra de um por cento pode fornecer uma linha de base para estabelecer o nível de aluguel que os proprietários de imóveis comerciais cobram do espaço imobiliário. Este nível de aluguel pode ser aplicado a todos os tipos de inquilinos em propriedades imobiliárias residenciais e comerciais.
A compra de um imóvel para investimento requer uma análise minuciosa de vários fatores. A regra de um por cento é apenas uma ferramenta de medição que pode ajudar um investidor a avaliar o risco e o ganho potencial que pode ser obtido investindo em uma propriedade.
Como funciona a regra de um por cento
Este cálculo simples multiplica o preço de compra da propriedade mais quaisquer reparos necessários por 1%. O resultado é um nível básico de aluguel mensal. Também é comparado ao potencial pagamento mensal da hipoteca para dar ao proprietário uma melhor compreensão do fluxo de caixa mensal da propriedade.
Essa regra é usada apenas para estimativa rápida porque não leva em consideração outros custos associados a uma parte da propriedade, como manutenção, seguro e impostos.
Exemplo da regra de um por cento
Um investidor está procurando obter um empréstimo hipotecário sobre um imóvel alugado com um valor total de retorno de $ 200.000. Usando a regra de um por cento, o proprietário calcularia um pagamento de aluguel mensal de $ 2.000: $ 200.000 multiplicado por 1%. Nesse caso, o investidor buscaria um empréstimo hipotecário com pagamentos mensais inferiores e absolutamente não superiores a $ 2.000.
A regra de um por cento vs. outros tipos de cálculos
A regra de um por cento também ajuda a dar ao investidor um ponto básico a partir do qual considerar outros fatores relacionados à propriedade de uma propriedade. Um segundo cálculo importante é o multiplicador de aluguel bruto, que usa o nível de aluguel mensal para determinar a quantidade de tempo que levará para pagar o investimento. Esse cálculo é feito dividindo o valor total emprestado pelo aluguel mensal.
No exemplo da casa com um valor de $ 200.000, o investidor dividiria $ 200.000 por $ 2.000. Isso dá ao investidor um período de compensação de 100 meses, o que se traduz em pouco mais de 8,3 anos. Os investidores também podem usar o multiplicador de aluguel bruto ao considerar os termos do cronograma de pagamento de um empréstimo contraído para o imóvel.
A regra dos 70% implica que um investidor não deve pagar mais de 70% do valor estimado do imóvel após reparos menos custos.
Considerações Especiais
Ao calcular o multiplicador de aluguel bruto, o comprador também deve considerar as taxas de aluguel na área em que o imóvel está localizado. Se a taxa padrão de aluguel no bairro for inferior a US $ 2.000 para o comprador neste exemplo, o investidor pode ter que considerar a redução do aluguel para garantir que encontrará um inquilino.
Outro fator importante a considerar é a manutenção da propriedade. O proprietário do imóvel é responsável pela manutenção e reparos. Embora um depósito possa cobrir danos substanciais, também é importante que o proprietário faça um orçamento de uma determinada quantia do aluguel para economizar para manutenção. Isso pode contribuir para os lucros se não for usado e o dinheiro estará disponível quando surgir qualquer necessidade de manutenção.
De modo geral, investir em imóveis pode ser lucrativo para investidores de longo prazo. A renda básica que um proprietário cobra em qualquer tipo de propriedade define o nível de pagamentos esperado pelos inquilinos. Os proprietários geralmente aumentam o aluguel anualmente para administrar a inflação e outros custos associados à propriedade, mas a taxa básica é um nível importante que determina o retorno geral de um investimento.