Cláusula de não perturbação

O que é uma cláusula de não perturbação

Uma cláusula de não perturbação é uma cláusula em um contrato de hipoteca que garante que um contrato de locação entre o locatário e o locador continuará em quaisquer circunstâncias. Isso é feito principalmente para proteger o locatário do despejo pelo mortgagor se a propriedade for executada pelo credor. Uma cláusula de não perturbação garante que o inquilino não será despejado no caso de falência do proprietário.

Compreendendo as cláusulas de não perturbação

Uma cláusula de não perturbação também pode entrar em jogo se a propriedade que o inquilino ocupa for vendida pelo proprietário em vez de uma execução hipotecária ou falência. O inquilino pode reter os direitos previstos na cláusula, desde que não estejam inadimplentes. Tal cláusula pode ser agregada a outros termos e acordos que o locatário assina quando concorda em ocupar um espaço, especialmente com um imóvel comercial. 

Por exemplo, uma cláusula de não perturbação é frequentemente incluída em um contrato de subordinação, não perturbação e procuração (SNDA). A cláusula de subordinação tornaria o arrendatário como arrendatário os juros júnior inferiores aos juros da hipoteca do credor. Isso permitiria ao locador buscar financiamento com o imóvel em garantia após o locatário assinar contratos para ocupar o espaço ali. A cláusula de procuração é uma garantia de que o locatário reconhecerá o novo proprietário do imóvel como o locador e continuará a efetuar o pagamento do aluguel durante o prazo do aluguel quando o imóvel mudar de dono.

Por que os inquilinos podem exigir uma cláusula de não perturbação

Como um benefício para inquilinos em propriedades comerciais, uma cláusula de não perturbação pode ajudar a diminuir a possibilidade de uma reorganização de seus custos, garantindo que seus termos de aluguel sejam honrados se houver uma mudança na propriedade da propriedade. Isso também poderia proteger um inquilino empresarial que investe em renovações do espaço que ocupa no caso de o proprietário perder o imóvel por execução hipotecária ou falência e o inquilino for nomeado réu.

Sem essa cláusula, o inquilino pode perder o uso do espaço, bem como o seu investimento nas renovações feitas para promover os seus negócios naquela propriedade. Alguns credores podem tentar limitar as obrigações previstas em uma cláusula de não perturbação simplesmente permitindo que o inquilino permaneça no espaço nos termos acordados do arrendamento.

outras considerações

Uma cláusula de não perturbação tem uma aplicação diferente para direitos minerais. Nesse caso, a cláusula prevê que o processo de extração do mineral não interfira no desenvolvimento da superfície do terreno. Por exemplo, uma empresa de petróleo que perfura poços em um pedaço de propriedade não pode interferir na construção de um edifício ou outros empreendimentos nessa propriedade.