Execução de hipoteca não REO
O que é o encerramento não-REO?
Uma execução hipotecária sem propriedade imobiliária, ou execução não REO, refere-se a uma execução hipotecária bem-sucedida de uma propriedade imobiliária. O processo de execução hipotecária começa depois que o mutuário deixa de fazer os pagamentos da hipoteca por vários meses, um período de tempo definido nos termos da hipoteca. Em uma execução hipotecária não REO, quando o imóvel em execução for colocado em leilão, o comprador concorda em pagar o valor devido ao banco pela propriedade, ou menos se o banco estiver disposto a oferecer um desconto.
Principais vantagens
- Uma execução hipotecária sem propriedade imobiliária, ou execução não REO, refere-se a uma execução hipotecária bem-sucedida de uma propriedade imobiliária.
- O processo de execução hipotecária começa depois que o mutuário deixa de fazer os pagamentos da hipoteca por um período de tempo definido nos termos da hipoteca.
- Em uma execução hipotecária não REO, quando a propriedade em execução for colocada em leilão, o comprador concorda em pagar o valor devido ao banco.
Como funciona uma execução hipotecária não REO
Com um empréstimo hipotecário, a casa ou propriedade é usada como garantia, o que significa que o credor tem o direito de tomar a propriedade se o mutuário não cumprir os termos do contrato de hipoteca. Normalmente, o carta à vista.
Após 90 dias de pagamentos perdidos, o credor emite um aviso de inadimplência, que é a falta de pagamento. O mutuário pode ter mais tempo para trabalhar com o banco para liquidar quaisquer pagamentos pendentes e restabelecer o empréstimo. Se nenhum acordo for concluído e os pagamentos ainda não forem recebidos, o banco inicia a execução da hipoteca, que é o processo legal de levá-la para casa e vendê-la a outro comprador por meio de leilão.
Venda a descoberto
Para evitar a execução hipotecária, o proprietário pode colocar o imóvel no mercado por meio de uma venda a descoberto de um imóvel. Uma venda a descoberto ocorre quando um proprietário em dificuldades financeiras vende sua casa ou propriedade por menos do que o valor devido no empréstimo hipotecário. Se o proprietário não conseguir vender rapidamente a propriedade, o credor pode retomá-la e colocá-la em leilão público.
Leilão de execução hipotecária
Os leilões de execução hipotecária geralmente ocorrem em tribunais de condados. O preço do imóvel é normalmente o valor devido pelo proprietário mais os custos legais, embora o credor possa aceitar menos em algumas situações. Quando um licitante vencedor adquire um imóvel para leilão, o encerramento é um encerramento não REO porque o credor encontrou um comprador e não foi forçado a assumir a propriedade.
Considerações especiais: Alívio de execução hipotecária
Os proprietários de casas que estão atrasados no pagamento da hipoteca por causa da pandemia COVID-19 podem se qualificar para a proteção por tolerância. Isso foi introduzido com a aprovação da Lei de Ajuda, Socorro e Segurança Econômica (CARES) de US $ 2 trilhões em março de 2020.
A tolerância permite que os mutuários pulem os pagamentos no curto prazo se estiverem passando por dificuldades financeiras devido à pandemia do coronavírus. É importante observar que pagamentos perdidos não são perdoados. Em vez disso, eles são adicionados ao final do prazo do empréstimo. A tolerância de um credor pode fornecer até 180 dias de isenção de pagamento.
Hipotecas apoiadas por entidades patrocinadas pelo governo (GSEs), comoFannie Mae ou Freddie Mac, não podem ser executadas pelo banco ou credor. Quando o presidente Donald Trump assinou a Lei CARES, os credores e servidores foram proibidos de executar a hipoteca dos mutuários até 31 de dezembro de 2020.1 O presidente Joe Biden estendeu originalmente este prazo para 31 de março de 2021, quando suspirou uma ordem executiva em seu primeiro dia no cargo. Ele prorrogou o prazo novamente até 30 de junho de 2021.23
Verifique com seu credor se sua hipoteca é um empréstimo garantido por GSE para se qualificar para tolerância.
Os mutuários também podem solicitar uma prorrogação por até mais 180 dias, totalizando até 360 dias. No entanto, os mutuários devem entrar em contato com o seu gestor de empréstimos ou banco para solicitar essa forma de tolerância. Não haverá multas, taxas ou juros adicionais (além dos valores programados) adicionados ao empréstimo.
Execução de hipoteca não REO vs. propriedade imobiliária
Um encerramento não-REO é diferente de um encerramento de propriedade imobiliária (REO). Uma execução hipotecária não REO torna-se uma execução hipotecária de propriedade de um imóvel quando ocorre um leilão, mas nenhum comprador apresenta uma oferta que atenda ao lance mínimo. Com um imóvel REO, o credor assume a propriedade e o banco, por sua vez, costuma postar o imóvel REO online para revendê-lo. Os bancos também podem contar com a ajuda de corretores imobiliários para alcançar mais compradores e acelerar o processo de venda. Para atrair ainda mais os compradores, os credores podem listar suas propriedades REO com desconto e eliminar algumas das despesas associadas a seus títulos. Por esse motivo, propriedades de propriedade imobiliária podem ser um investimento mais seguro do que execuções hipotecárias não REO.
No entanto, as propriedades REO e não REO geralmente precisam de reparos significativos. Além disso, para os investidores que decidirem esperar até que as propriedades locais sejam REOs de propriedade de bancos, eles podem perder a oportunidade de comprar uma propriedade não REO por meio de um leilão. Em outras palavras, um leilão não REO permite que os investidores entrem mais cedo na compra de propriedades hipotecadas em vez de propriedades REO.
Vantagens e desvantagens de encerramento não REO
Propriedades hipotecadas são atraentes para compradores que desejam comprar propriedades com desconto. Como resultado, os leilões públicos tendem a atrair uma multidão de compradores interessados. Propriedades não REO às vezes possibilitam que os compradores comprem uma propriedade que, de outra forma, não seriam capazes de pagar.
No entanto, comprar em um encerramento não REO não é isento de riscos. Os compradores de propriedades não REO também devem quaisquer impostos e gravames pendentes sobre a propriedade. Uma penhor é uma reivindicação legal sobre a propriedade se ela foi usada como garantia para saldar uma dívida. Os compradores de propriedades não REO também são responsáveis por qualquer manutenção de que a propriedade possa necessitar, que pode ser significativa. Também é possível que o novo proprietário tenha que lidar com o despejo de inquilinos que residem na propriedade.