23 Junho 2021 3:13
Sua pontuação de crédito, o número que os credores usam para estimar o risco de conceder crédito ou emprestar dinheiro a você, é um fator chave para determinar se você será aprovado para uma hipoteca. A pontuação não é um número fixo, mas oscila periodicamente em resposta às mudanças em sua atividade de crédito (por exemplo, se você abrir uma nova conta de cartão de crédito). Qual número é bom o suficiente e como as pontuações influenciam a taxa de juros oferecida? Leia mais para descobrir.
Principais vantagens
- Em geral, uma pontuação de crédito acima de 670 permitirá que os potenciais tomadores de empréstimos hipotecários tenham acesso a taxas de juros privilegiadas ou favoráveis em seus empréstimos.
- Pontuações abaixo de 620 são consideradas subprime e vêm com taxas de juros mais altas e mais restrições devido ao maior risco para os credores.
- Para se qualificar para um empréstimo garantido por FHA de baixo pagamento, você precisará de pelo menos uma pontuação de crédito de 580 FICO.
- Aqueles com crédito pior ainda podem obter uma hipoteca de credores especializados, mas pagarão taxas ainda mais altas, exigirão adiantamentos maiores, poderão exigir um fiador ou co-mutuário e estarão sujeitos à verificação de renda.
Pontuações FICO
A pontuação de crédito mais comum é a pontuação FICO, criada pela Fair Isaac Corporation. É calculado usando os seguintes bits diferentes de dados de seu relatório de crédito :
- Seu histórico de pagamento (que representa 35% da pontuação)
- Valores que você deve (30%)
- Comprimento do seu histórico de crédito (15%)
- Tipos de crédito que você usa (10%)
- Novo crédito (10%)
Pontuação mínima de crédito
Não existe uma pontuação de crédito mínima “oficial”, uma vez que os credores podem (e fazem) levar outros fatores em consideração ao determinar se você se qualifica para uma hipoteca. Você pode ser aprovado para uma hipoteca com uma baixa pontuação de crédito se, por exemplo, você tem uma sólida pré-pagamento ou a carga da dívida é outra forma baixa. Como muitos credores veem sua pontuação de crédito como apenas uma peça do quebra-cabeça, uma pontuação baixa não o impedirá necessariamente de obter uma hipoteca.
O que os credores gostam de ver
Uma vez que existem várias pontuações de crédito (cada uma com base em um sistema de pontuação diferente) disponíveis para os credores, certifique-se de saber qual pontuação seu credor está usando para que você possa comparar maçãs com maçãs. Uma pontuação de 850 é a pontuação FICO mais alta que você poderia obter. Cada credor também tem sua própria estratégia, portanto, enquanto um credor pode aprovar sua hipoteca, outro não pode – mesmo quando ambos estão usando a mesma pontuação de crédito.
Embora não haja padrões de pontuação de crédito em todo o setor, a seguinte escala do site de educação de finanças pessoais www.credit.org serve como ponto de partida para as pontuações FICO e o que cada faixa significa para obter uma hipoteca:
• 740–850: Crédito excelente – os mutuários obtêm aprovações de crédito fáceis e as melhores taxas de juros.
• 670–740: Bom crédito – os mutuários normalmente são aprovados e recebem boas taxas de juros.
• 620–670: Crédito aceitável – Os mutuários normalmente são aprovados com taxas de juros mais altas.
• 580–620: Crédito subprime – é possível para os mutuários obter uma hipoteca, mas não é garantido. Os termos provavelmente serão desfavoráveis.
• 300–580: Crédito ruim – Há pouca ou nenhuma chance de obter uma hipoteca. Os mutuários terão que tomar medidas para melhorar a pontuação de crédito antes de serem aprovados.4
Empréstimos FHA
A Federal Housing Administration (FHA), que faz parte do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos Estados Unidos, oferece empréstimos com o respaldo do governo. Em geral, os requisitos de crédito para empréstimos FHA tendem a ser mais flexíveis do que para empréstimos convencionais. Para se qualificar para uma hipoteca com baixa entrada (atualmente 3,5%), você precisará de uma pontuação FICO mínima de 580. Se sua pontuação de crédito cair abaixo disso, você ainda pode obter uma hipoteca, mas terá que pagar pelo menos 10%.
Taxas de juros e sua pontuação de crédito
Embora não haja uma fórmula específica, sua pontuação de crédito afeta a taxa de juros que você paga em sua hipoteca. Em geral, quanto maior for sua pontuação de crédito, menor será sua taxa de juros e vice-versa. Isso pode ter um grande impacto em seu pagamento mensal e no valor dos juros que você paga ao longo da vida do empréstimo. Aqui está um exemplo: digamos que você tenha uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos no valor de $ 200.000. Se você tiver uma pontuação de crédito FICO alta – por exemplo, 760 , poderá obter uma taxa de juros de 3,612%. Com essa taxa, seu pagamento mensal seria de $ 910,64 e você acabaria pagando $ 127.830 de juros ao longo dos 30 anos.
Faça o mesmo empréstimo, mas agora você tem uma pontuação de crédito mais baixa – digamos, 635. Sua taxa de juros salta para 5,201%, o que pode não parecer uma grande diferença – até que você calcule os números. Agora, seu pagamento mensal é de $ 1.098,35 ($ 187,71 a mais a cada mês) e os juros totais do empréstimo são de $ 195.406, ou $ 67.576 a mais do que o empréstimo com a pontuação de crédito mais alta.
É sempre uma boa ideia melhorar sua pontuação de crédito antes de solicitar uma hipoteca, para que você obtenha as melhores condições possíveis. Claro, nem sempre funciona assim, mas se você tiver tempo para fazer coisas como verificar seu relatório de crédito (e corrigir quaisquer erros) e pagar a dívida antes de solicitar uma hipoteca, provavelmente terá retorno no longo prazo. Para obter mais informações, você pode querer investigar as melhores maneiras de reconstruir sua pontuação de crédito rapidamente ou simplesmente as melhores maneiras de reparar uma pontuação de crédito ruim. Como alternativa, se você não tiver tempo para corrigir sua pontuação de crédito, pode valer a pena procurar uma das melhores empresas de reparo de crédito para fazer isso por você.
The Bottom Line
Mesmo que não haja uma pontuação de crédito mínima “oficial”, será mais fácil obter uma hipoteca se sua pontuação for maior – e os termos provavelmente também serão melhores. Como a maioria das pessoas tem uma pontuação de cada uma das três grandes agências de crédito Equifax, Experian e TransUnion , os credores costumam fazer um relatório de crédito “tri-merge” que contém as pontuações das três agências. Se todas as três pontuações de crédito forem utilizáveis, a pontuação do meio é chamada de pontuação “representativa” ou aquela que é usada. Se apenas duas pontuações puderem ser usadas, a mais baixa será usada.
Você pode obter informações preliminares sobre sua posição gratuitamente. Cada ano, você tem direito a um relatório de crédito gratuito de cada uma das três grandes agências de crédito. Obter uma pontuação de crédito grátis é mais difícil, mas você pode obter sua pontuação de crédito em um banco, alguns dos quais estão cada vez mais disponibilizando-as, ou em sites que oferecem pontuações de crédito verdadeiramente gratuitas.