23 Junho 2021 3:04

Deduções fiscais sobre juros hipotecários

Introduzida junto com o imposto de renda em 1913, adedução do imposto de juros sobre hipotecas tornou-se a dedução de impostos favorita para milhões de proprietários de casas nos Estados Unidos.  Aqui analisamos as regras existentes por trás desta dedução, bem como as novas alterações decorrentes da legislação fiscal de dezembro de 2017.

Obtendo deduções: Quem se qualifica 

Na maioria dos casos, todos os juros da hipoteca até um determinado nível de empréstimo podem ser deduzidos dos impostos federais dos EUA, desde que o proprietário atenda aos seguintes requisitos:

  • Eles apresentam o Formulário 1040 e detalham as deduções no Anexo A.
  • Eles são legalmente responsáveis ​​pelo empréstimo – você não pode deduzir juros se fizer o pagamento do empréstimo de outra pessoa.
  • Eles fizeram o pagamento em uma casa qualificada.

Dívida de aquisição vs. dívida de capital: grande diferença fiscal

É claro que, como as deduções são regulamentadas pelo governo, as regras nunca são tão simples quanto parecem à primeira vista. Existem dois tipos de dívida que geram juros dedutíveis nos impostos. A primeira é uma dívida que foi contraída para comprar, construir ou melhorar a sua casa. Esse tipo de dívida é conhecido como ” dívida de aquisição “. O segundo tipo é a dívida contraída para outros fins e é conhecida como “dívida patrimonial” porque se baseia no patrimônio de sua propriedade. Essa distinção tornou-se particularmente importante desde a aprovação da nova legislação tributária em dezembro de 2017 (veja Como a Lei do Imposto do GOP o Afeta ).

O projeto de lei inclui mudanças significativas no valor dos juros que os mutuários podem deduzir sobre empréstimos hipotecários e dívidas de home equity, tornando os juros dedutíveis apenas para empréstimos de US $ 750.000 ou menos. Além disso, as regras foram alteradas para o dinheiro do empréstimo de hipoteca que não é usado como dívida de aquisição – por exemplo, para pagar despesas médicas ou universitárias, em vez de reformar uma casa.  Aqui estão alguns detalhes.

  • Pós-outubro13 de outubro de1987, até 16 de dezembro de 2017, Dívida: Juros sobre uma hipoteca contraída para comprar, construir ou melhorar sua casa após 13 de outubro de 1987, podem ser totalmente deduzidos apenas se a dívida total de todas as hipotecas, incluindo qualquer dívida anterior, equivale a US $ 1 milhão ou menos e US $ 500.000 ou menos para casais que entram com o pedido separadamente.
  • Pós-dezembro16 de dezembro de 2017, até 31 de dezembro de 2025, Dívida: Os juros de uma nova hipoteca contraída para comprar, construir ou melhorar sua casa são totalmente dedutíveis apenas se a dívida total de todas as hipotecas for de $ 750.000 e $ 500.000 ou menos para pedidos de casais separadamente.(Também abrangidos: empréstimos ao abrigo de um contrato vinculativo em vigor antes de 16/12/17, desde que a compra da habitação tenha sido encerrada antes de 01/04/18). Os juros sobre empréstimos mais antigos – e novos refinanciamentos desses empréstimos mais antigos – permanecem dedutíveis em US $ 1 milhão.
  • Dívida do patrimônio líquido pós-outubro. 13, 1987, até 16 de dezembro de 2017: Os  juros sobre segundas hipotecas (ou linhas de crédito de home equity) retirados por outros motivos que não para comprar, construir ou melhorar sua casa devem totalizar $ 100.000 ou menos para casais e $ 50.000 ou menos para solteiros ou casais, arquivar separadamente. Eles também devem totalizar menos do que o valor justo de mercado de sua casa menos o valor de todas as dívidas adquiridas e todas as dívidas hipotecárias posteriores a 13 de outubro de 1987.
  • Dívida do patrimônio líquido pós-outubro. 13, 1987, até 16 de dezembro de 2017: Os   juros sobre segundas hipotecas (ou linhas de crédito de home equity) contraídos por outros motivos que não para comprar, construir ou melhorar sua casa não são de todo dedutíveis. Isto é verdade. mesmo que o empréstimo original tenha sido feito antes de 16 de dezembro de 2017, e durará até 31 de dezembro de 2025. Então, teoricamente, as regras de empréstimo voltariam às regras pós-1987.

Se você conseguiu seguir essa lógica sem se confundir, está em boa forma – mas não comece suas deduções ainda. Existem estipulações adicionais. Mesmo se você se qualificar para a dedução com base nos critérios descritos acima, você não pode fazer a dedução a menos que sua hipoteca seja classificada como dívida garantida, o que significa que sua casa deve servir como garantia para a dívida. Se for uma dívida não garantida, é considerado um empréstimo pessoal e os juros não são dedutíveis.

A definição de ‘casa’

O próximo obstáculo que você precisa superar é garantir que sua propriedade seja uma “casa qualificada”. Para atender a esta definição, a propriedade deve ter dormitório, cozinha e instalações sanitárias. Os itens que se enquadram nessa definição podem incluir sua residência principal, uma segunda casa, um condomínio, uma casa móvel, um trailer de casa ou um barco.

Se sua residência for uma segunda residência, você poderá deduzir os juros de apenas uma segunda residência. Você deve usar essa propriedade pelo menos 14 dias durante o ano. Se a sua segunda casa for um imóvel alugado, você deverá usá-la mais de 10% do tempo em que o imóvel estiver alugado. Se o seu imóvel alugado não atender a esses critérios, os juros não podem ser listados no Anexo A e devem ser listados no Anexo E.

Refinanciamento

Nos últimos anos, a queda nas taxas de juros incentivou os proprietários de imóveis a refinanciar suas hipotecas. O refinanciamento oferece uma oportunidade de reduzir os pagamentos mensais da hipoteca, reduzir o prazo do empréstimo ou ambos. Quando o refinanciamento é feito sem contrair dívidas adicionais, todos os juros gerados pela hipoteca permanecem dedutíveis do imposto. Quando os proprietários usam suas casas como um cofrinho e refinanciam a fim de retirar patrimônio para gerar dinheiro para gastar – isto é, por outras razões que não para comprar, construir ou melhorar suas casas – as regras da dívida patrimonial pós-13 de outubro de 1987 aplicar: você só pode deduzir juros de $ 100.000 ou menos, etc., dependendo de sua situação fiscal. (Para mais informações, leia Quando (e quando não) para refinanciar sua hipoteca.)

Provando para o IRS

No caso de uma auditoria pelo Internal Revenue Service, você precisará ter uma cópia do Formulário 1098, Declaração de Juros de Hipoteca, que deve ser fornecida a cada ano pela empresa que mantém sua hipoteca. Se você pagar o pagamento da hipoteca a uma pessoa física, precisará fornecer o nome, número do Seguro Social e endereço do titular da hipoteca, além do valor dos juros pagos.  (Para ler mais, consulte Sobrevivendo à auditoria do IRS.)

The Bottom Line

A dedução do imposto sobre os juros da hipoteca da casa é valorizada pelos proprietários e desprezada pelos defensores da reforma do imposto de renda. Os defensores dos impostos fixos são a favor do fim dessa dedução e, por muitos anos, os legisladores dos EUA em ambos os lados do corredor discutiram uma variedade de esquemas de reforma tributária que geralmente envolviam a abolição da dedução do imposto de juros sobre hipotecas. Sobreviveu, de forma reduzida, na conta tributária de 2017. O que acontece a seguir ainda está para ser visto

Para saber mais, consulte Noções básicas sobre a estrutura de pagamento da hipoteca.